Les effets d’un mandat se poursuivent-ils après la fin du mandat ?

durée effet mandat immobilier

Le mandat contient une clause interdisant de vendre directement après sa date d’expiration

Pratiquement tous les mandats de vente des agents immobiliers contiennent une clause interdisant au mandant de vendre directement (ou indirectement, par un autre agent immobilier ou un notaire, mais c’est un autre débat, voir cet article),  même après l’expiration du mandat, à un client présenté par un agent immobilier.

La question s’est d’abord posée de la validité d’une telle clause. Parmi d’autres, un arrêt du TGI du Mans, du 7 octobre 1997, la déclare parfaitement légitime :

“La clause critiquée interdisant au mandant, même après l’expiration du mandat, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, non seulement n’est pas nulle, mais apparaît nécessaire pour donner au mandat un sens et une portée dès lors qu’elle est invoquée dans un délai raisonnable après l’expiration ou la résiliation du mandat car, sans elle, aucun mandataire en matière de transactions immobilières ne pourrait jamais percevoir de rémunération puisqu’il suffirait au mandant, comme l’ont fait les époux B. en l’espèce, de dénoncer le mandat immédiatement après que le mandataire ait trouvé un acheteur potentiel de manière à pouvoir traiter directement avec celui-ci en s’économisant les frais de transaction.”

On ne saurait être plus clair ! Nos juges font parfois des efforts rédactionnels louables. Et les décisions de justice en faveur des agents immobiliers ne sont pas si fréquentes.

Restait à évaluer le “délai raisonnable”.

Délai “raisonnable” après la fin d’un mandat : deux ansdélai mandat immobilier

Un arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 13 novembre 2000 (procès gagné par Cimm immobilier) a entériné une durée de deux ans. Cet arrêt a été publié sur le site de la Commission de recommandation des clauses abusives, laquelle apporte ce commentaire :

“La clause du mandat de vente immobilière qui, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration, interdit au mandant de vendre à un acquéreur qui aurait été présenté par le mandataire n’est pas abusive en ce qu’elle a pour objet de garantir au mandataire la rémunération de son travail et ne prive pas le mandant du droit de vendre à tout autre acquéreur.”

Dans les motifs de la décision, on pouvait lire : “Attendu en outre que la clause litigieuse n’est pas en contradiction avec le § IX du contrat de mandat qui prévoit la possibilité pour le mandant de vendre lui-même ou par l’intermédiaire d’une autre agence ; que la clause du § VI, qui prévoit seulement l’hypothèse dans laquelle l’acquéreur aurait été présenté par l’agence, ne prive pas le mandant, comme l’a justement relevé le premier juge, du droit de vendre à tout autre acquéreur ; que cette clause ne présente aucun caractère abusif au sens de l’article L 132-1 du Code de la consommation ; qu’il n’est pas démontré qu’elle crée un quelconque déséquilibre entre le mandant et le mandataire ; qu’elle a pour objet de garantir au mandataire la rémunération de son travail ; qu’enfin, les stipulations contractuelles sont parfaitement claires, qu’il n’y a pas lieu de leur faire application des dispositions de l’article 1162 du Code civil ;”

Arrêt confirmatif de la Cour de cassationfin d'un mandat immobilier

Un arrêt de la Cour de cassation a confirmé cette position jurisprudentielle :

Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 2 octobre 2007, n° de pourvoi: 06-14238

“Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir décidé que ne constituait pas une clause abusive l’article 4 b) du contrat relatif à l’expiration du mandat selon lequel “le mandant s’interdit pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et aux termes de l’article 5 après expiration du mandat, et pour le cas où les biens seraient toujours disponibles à la vente, le mandant s’oblige pendant une durée de 24 mois suivant l’expiration du mandat à informer immédiatement le mandataire de toute transaction conclue en lui notifiant par lettre recommandée, les nom et adresse de l’acquéreur et du notaire chargé d’authentifier la vente”, alors que, selon le moyen, la clause ayant pour objet ou pour effet d’interdire au mandant, à peine d’avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, est abusive lorsque la durée de cette interdiction est excessive ; qu’une durée de vingt-quatre mois limite considérablement la liberté du consommateur de contracter avec un acquéreur de son choix et crée de ce fait un déséquilibre significatif à son détriment ;

Mais attendu que l’arrêt qui retient que les droits du propriétaire ne sont limités qu’à l’égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire et qu’une telle restriction est justifiée par le risque de fraude très important, a justement considéré qu’une telle clause qui ne créait aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties n’était pas abusive ;”

La Cour d’appel de Paris a jugé plus récemment que la clause d’exclusivité de clientèle prévue au mandat “n’est nullement abusive en ce que, limitée dans le temps à la durée du mandat et aux douze mois consécutifs suivant son expiration, elle ne crée aucun déséquilibre significatif entre les obligations des parties”.  Elle est en outre “justifiée par la nécessité de rémunérer les diligences du mandataire qui, ayant rempli les obligations nées du mandat, ne saurait être frustré de son droit à honoraires par la fraude du mandant traitant directement avec un acquéreur présenté par le mandataire, à l’insu de ce dernier et à seule fin d’éluder le paiement des honoraires contractuellement dus”. (CA Paris, 24 novembre 2017, n° 16/08267.

Un nouvel arrêt confirmatif : Cour de cassation, chambre civile 1, 23 janvier 2019, 18-10549 : “…alors qu’elle avait constaté que le mandat stipulait l’interdiction pour les mandants, pendant sa durée et les douze mois suivant sa résiliation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté par l’agent immobilier, et que la vente avec Mme Z…, présentée aux vendeurs par l’agent immobilier, avait été conclue dans cette période, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;”

En cas de litige il est intéressant pour l’agence de se retourner également contre l’acquéreur. Pour cela il faut pouvoir établir une collusion frauduleuse avec le vendeur : il faut avoir notifié au vendeur le nom des acquéreurs potentiels, si possible avant la fin du mandat, et avoir fait signer à ceux-ci un bon de visite contenant une clause “qui les obligerait à acquérir le bien obligatoirement et expressément par son intermédiaire”.

Moyennant quoi les effets d’un mandat peuvent se poursuivre pendant deux ans après la fin du mandat.

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203 Commentaires

  1. J’ai dénoncé par lettre R/AR mon contrat de vente dans une agence immobilière tout début septembre 2016, le 19 septembre l’agence m’appelle car un client est intéressé par mon bien.
    Après la 2ème visite (le 21 sept) le client veut acheter
    L’agence immobilière a-t-elle droit à sa commission svp ?

  2. Ma mère a signé un mandat de vente avec une agence immobilière le 20.07.2016
    ” Mandat Exclusif ( honoraires 9500 euros )
    Durée du mandat : 24 mois , comprenant une première période irrévocable de 3 mois
    Modalités de dénonciation par LRAR , avec un préavis de 15 jours.
    1) quand doit-elle envoyer la lettre de dénonciation ??
    – Dans les15 jours précédents le 20.10.2016….ou
    – Dans les jours suivants le 20.10.2016.
    Ce courrier sera-t-il recevable , ??
    Devra-t-elle s’acquitter de dédommagements envers l’Agence??
    Merci de vos réponses.

  3. @JOOS il n’y a aucune ambiguïté c’est dans les 15 jours précédant la fin des 3 mois, la résiliation doit pouvoir être effective au bout de 3 mois.

  4. Bonjour, je suis actuellement en mandant semi-exclusif. Du coup je peux mettre mon appartement sur des site de particuliers.
    Si j’ai un acheteur qui veut le bien (en passant par mes propres annonces), est ce que je peux avec une lettre ARC arrêter mon mandant qui a largement dépassé les 3 mois et le vendre toute seule ?
    Merci d’avance de vos réponses

  5. Bonjour Anne, pour vous répondre il faudrait connaître les clauses de votre mandat. Dire qu’il est semi exclusif ne suffit pas car chacun interprète ce terme à sa manière.

  6. Bonjour,
    Je vous expose mon petit problème. Il y a un an j’ai visité une maison qui était sous contrat d’exclusivité. Je suis donc passée par un agent immobilier pour effectuer cette visite. Il s’est avéré qu’au final je connaissais la personne qui vendait ce bien mais je n’étais pas au courant lors de la première visite. A la fin de la visite l’AI m’a fait signer un papier sans m’informer de ce qu’il contenait. Bref la maison me plaisait mais me semblait trop élever mais comme j’étais passée par une agence je voulais pas lui la faire à l’envers et contacter le vendeur directement. J’ai fais une proposition par SMS (oui l’AI n’a pas voulu par papier) et m’a contacté quelques minutes après pour me dire que la réponse était négative. Bref le temps a passé (bientôt ou même voire 1 an) et là je revois que cette maison est de nouveau en vente mais avec une autre agence immobilière sous contrat exclusive. Je pense que je peux contacter le vendeur directement et au pire lui dire que si la maison n’est pas vendue dans 3 mois qu’il me contacte directement ( je pense avoir le droit et lui aussi ?!) mais est ce qu’il aura le droit de me la vendre sans qu’il ait à verser d’indemnités à la première agence par laquelle j’étais passée la 1ere fois ? Suis je encore liée avec la 1ere agence (aux vues de la loi la durée est de deux ans me semble t’il) mais comme le vendeur a changé d’agence est ce que cela n’annule pas le contrat avec la 1ere agence ?
    Je sais pas si j’ai été très claire … Merci à ceux qui prendront le temps de lire et de répondre à ce petit roman !

  7. Bonjour Clémentine,
    Il suffit de récupérer le premier mandat et de vérifier la durée de la clause interdisant de vendre à un client présenté par l’agence, après la fin du mandat.

  8. Bonjour, je me perd un peu dans toutes les jurisprudences. Pouvez vous m’aider un peu ?
    Voila ma maison est en vente par mandats simples dans 2 agences avec des frais différents. Un client est venu visiter avec la première, nous a fai tune proposition trop basse, nous avons fait une contre proposition de prix et, le client l’a refusé car trop élevé avec les frais d’agences (non négociables pour cette dernière).
    MA question : Le client peut il passer par la deuxième agence sachant qu’il est écrit dans mon mandat conclue pour 3 mois + 12 mois avec la 1 ère : “informer sans délai le mandataire par LAR que la vente a été conclue directement avec un acquéreur qu’il a trouvé lui même ou par le biais d’un autre intermédiaire. ” le mandataire notifiera les noms, etc …

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