Une offre d’achat doit être transmise sans délai au propriétaire !

L’agent immobilier transmet habituellement les offres d’achat au vendeur

offre d'achat immobilierDans le cadre de son activité habituelle, un agent immobilier est amené à recueillir des offres d’achat de la part des candidats à l’achat.
Habituellement toujours, il les transmet rapidement au vendeur, avec qui il est lié par un mandat ; à charge pour celui-ci d’accepter l’offre ou de la refuser.

Cette procédure n’est pas toujours respectée.

Dans certaines agences avec plusieurs négociateurs, la règle est parfois d’attendre que le vendeur ait statué sur une offre, avant de lui en soumettre une autre s’il refuse la première.
Dans les organisations locales de fichiers communs, une clause des statuts prévoit souvent que, si une offre au prix a été transmise, les agences doivent arrêter toute commercialisation et s’abstenir de transmettre toute nouvelle offre.

Le cas des ventes immobilières aux enchères

encheres-immobilieresDepuis 2015, est apparue la possibilité pour les agents immobiliers de commercialiser des biens « aux enchères ». Là encore, les éventuelles offres sont « bloquées », cette fois-ci contractuellement par avenant au mandat, jusqu’à l’ouverture des enchères, pour une durée d’environ trois semaines.
Dans ce cas seulement cette façon de procéder est légale, puisqu‘elle a fait l’objet d’un accord préalable avec le vendeur. Mais cet accord peut se télescoper avec les règlements intérieurs des fichiers communs, qui imposent de transmettre sans délai les offres présentées par des confrères.

Que dit la loi ?

loiIl convient donc de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire, et qu’en tant que tel il doit rendre compte de sa gestion (art. 1993 du Code civil). Rien ne l’autorise à retenir certaines offres sous des prétextes divers. Les mandats d’agent immobilier étant des mandats d’entremise et non de vente, même une offre au prix ne met pas fin au mandat : le vendeur est toujours libre de la refuser. Bien sûr dans ce cas il devra indemniser l’agent immobilier à hauteur des honoraires prévus. Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur.

Obligation légale de transmettre les offres d’achat

Bien mieux, le récent Code de déontologie des agents immobiliers les oblige « À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; » (article 8, défense des intérêts en présence).
Il n’y a donc jamais aucune bonne raison pour ne pas transmettre une offre sans délai à son mandant. Il n’appartient pas à l’agent immobilier de faire de la rétention. « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » : art. 1991 du Code civil. Le mandant pourrait reprocher à l’agent de ne pas lui avoir transmis une offre, et se retourner contre lui en cas de préjudice.
L’acquéreur évincé pourrait également reprocher à l’agence de lui avoir fait perdre une chance d’acheter, même si son offre était à un prix inférieur à la première. Il pourra arguer qu’informé du refus, il aurait pu surenchérir, au-delà du prix proposé si nécessaire.

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6 Commentaires

  1. Je ne suis pas d’accord avec cette phrase :
    “Ce n’est qu’après avoir accepté l’offre qu’il sera définitivement engagé envers l’acquéreur”
    En effet, selon les articles L.221- 18 et suivants, tout contrat réalisé à distance ou à domicile ouvre un droit de rétractation au consommateur sollicité par un professionnel
    Ce délai est de 14 jours
    Deux cas :
    – soit l’offre est aux conditions du mandat, et on peut considérer que le délai est purgé par le mandat (c’est une interprétation)
    – soit l’offre n’est pas aux conditions du mandat, et il faut purger un délai prévu par cet article du code de la consommation…
    Par ailleurs, le respect de ce délai n’est pas suffisant selon la loi et ces articles qui sont d’ordre public au passage, car le contrat d’offre (appelez cela comme vous le voulez : lettre d’intention, offre, peu importe, mais il s’agit bien d’un contrat au sens des articles nouveaux du code civil en vigueur depuis le 1er octobre 2016) doit posséder un bordereau détachable de rétractation
    Ipso facto, la phrase exacte serait de dire que le vendeur est définitivement engagé dès le commencement de rédaction de la promesse ou du compromis, délai de rétractation purgé
    Bien évidemment, ces articles du code de la consommation, et du code civil définissant le consentement d’un particulier, ouvre la porte béante à la surenchère
    Je pense que les agents immobiliers ont préféré l’absence d’un bordereau de rétractation sur leurs contrats d’offre, plutôt que de subir la surenchère du vendeur
    C’est un choix qui se respecte, mais qui n’est pas sans risque bien évidemment
    Il y a cependant un avantage, c’est que sans attendre la rédaction du compromis, et à condition d’y joindre les diagnostics, l’offre acceptée par le vendeur et délai scrivener purgé, peut être notifiée à l’acheteur au titre de la loi SRU

  2. Bonjour Jean-Michel,
    Tes remarques sont intéressantes, sauf qu’il a été jugé que la transmission d’une offre au propriétaire, même à un prix inférieur à celui du mandat, n’entraînait pas de délai de rétractation.
    Et la surenchère du vendeur existe déjà, notamment quand il y a plusieurs acquéreurs intéressés.

  3. Bonjour
    J’ai signé une offre d’achat par agence en date du 25/10/2016, accepté par le vendeur en date du 27/10/2016 a ce jour toujours pas de compromis, l’agence ma demander de débloqué 5% pour réservation sur l’offre d’achat ce qui a était fais, mais sur l’offre la surface est de 42m² et la surface réel est de 33m².
    Le vendeur a t’il l’obligation de rectifier le prix pour être conforme a la surface.
    Merci pour votre réponse
    Stephou

  4. L’OFFRE D’ACHAT ETENT ACCEPTEE PAR LE CLIENT VENDEUR, ENGAGE L’ACQUEREUR : JUSQU’A QUANT ?
    ==> OBTENTION D’UN PRÊT : OK
    SI L’OFFRE D’ACHAT NE PREVOIT

  5. Bonsoir Monsieur . Sous la dictée d’un agent immobilier, je lui ai envoyé par mail non signé, une acceptation d’une offre d’achat incomplète : pas de date de signature du compromis ou de validité, de financement, de nom des acheteurs. Deux jours après cet envoie, les acheteurs ont de nouvelles exigences, et je veux annuler cet acceptation. Que dois je faire et à quoi je m’expose si il y a action judiciaire. Merci et salutations

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