Tout savoir sur le viager!
1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
- un notaire
- les annonces diffusées par les particuliers
- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).
A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.
La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.
6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).
Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
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Bonjour Laurent.
A votre charge les petites réparations sur la serrurerie type graissage, réglage, changement de poignée.
Pour une réparation plus lourde, comme cela semble le cas, le propriétaire (qui vous doit le clôt et le couvert) devra la prendre en charge. Attention toutefois : il a le choix du réparateur, et s’il vous laisse ce choix, vous devez lui faire approuver le devis.
Bonjour Thomas.
La maison vous appartient de plein droit depuis votre passage chez le notaire et vous pouvez donc en disposer comme bon vous semble. J’espère pour vous que la base d’évaluation pour le calcul du viager était réaliste et non pas sous estimée et qu’il y a 4 ans votre tante n’était pas très gravement malade. Sinon le fisc pourrait y voir une manoeuvre pour éviter de payer des droits d’héritage.
Pour la remise en vente, un bon professionnel de l’immobilier (un agent) vous donnera une estimation qui vous permettra de vendre rapidement (si vous avez un agent CIMM vers chez vous, tout va bien se passer) 😉
Bonjour Clarac,
Selon moi cette erreur n’est pas sans conséquence puisque le conjoint survivant a droit à la jouissance gratuite du logement occupé à titre de résidence principale (et du mobilier le garnissant) pendant un an à compter du décès.
Bien à vous,
Re,
Je complète… et si mon analyse est la bonne (à vous faire confirmer par un autre notaire, enfin un notaire compétent), vous pourrez vous retourner contre lui pour l’indemnisation du préjudice que vous pourriez subir si le vendeur venait à mourir avant son épouse.
Bien à vous,
Bonjour, je souhaite vendre en viager libre la maison de ma belle mère.
Maison estimée à 165000 euros.
Ma belle mère est partie en maison de retraite le viager serait donc libre.
Elle a 87 ans et elle souhaite bénéficier d’une rente pour couvrir au maximum la différence entre sa retraite et le prix de la maison de retraite.
Que peut on envisager ?
Merci de votre réponse
Bonjour JM Léger.
Votre démarche semble claire, cohérente et adaptée.
Il ne vous reste plus qu’à passer à l’action.
1/ prendre contact avec un bon agent immobilier connaissant bien le marché local afin de partir sur une estimation juste de la valeur de marché du bien de votre belle mère, c’est à dire ni bradée, ni surévaluée.
2 /soit votre agent maîtrise bien le viager et il vous fera une ou des simulations financières pour correspondre au mieux aux objectifs recherchés (financement de la maison de retraite).
soit il s’adresse à un membre de son réseau (s’il appartient à un réseau) ou un confrère avec qui il a de bonnes relations, connaissant bien les mécanismes du viager et ils travailleront à deux pour vous informer correctement.
Personnellement, j’interviens fréquemment avec des membres du réseau CIMM ou d’autres enseignes qui comprennent qu’un contrat si spécifique mal ficelé peut avoir des conséquences désastreuses à terme. Il est donc impératif de partir sur des bases suffisamment prévoyantes.
Très bonne journée.
Bonjour,j’ai acheter avec mon épouse il y a 15 ans une maison en viager hors depuis peu ayant perdu mon emploi mes revenus ont considérablement baisse et j’ai donc un gros problème pour financer ces mensualités alors ma question est la suivante est ce que nous pouvons arrêter cette achat en viager et quelles en sont pour nous les conséquences? et y aurait t’il pour nous des frais ? Merci de votre reponse
On a jamais payé un viager on nous réclame rien depuis 9,ans que faire
Bonjour, j’ai un frère qui n’a plus vu ni pris de nouvelle de notre mère, volontairement, depuis 20 ans.Depuis, je prends seule soin de notre mère. Maman est entrée dans une maison de retraite et n’a plus les moyens d’assumer la maison financièrement d’autant plus qu’elle se dégrade. Elle n’a pas non plus les moyens financiers d’y faire les travaux qui s’imposent pour pouvoir la louer. J’envisage de lui racheter la maison en viager . Le consentement de mon frère est-il obligatoire? quelles sont les impératifs pour éviter les problèmes avec mon frère après le décès de notre mère? D’avance, merci pour votre réponse.
Bonjour, mes parents ont mis leur maison et terrain en viager sur deux têtes.
Il est stipulé dans l’acte de viager que les héritiers possèdent deux mois pour débarasser les meubles et objets de la maison sous peine de 100 € de pénalité par jour dépassé ce délai… j’ai deux questions ; peuvent-ils encore revenir sur cette décision en faisant modifier l’acte avec une option de vente AVEC les meubles ?
Dans la négative, si je me désiste de l’héritage officiellement, (avec procédure juridique bien évidemment) serai-je toujours contrainte et forcée à faire le déménageur d’un bien qui ne m’appartient pas ?? Merci par avance de m’aider, le fait accompli devant lequel mes parents m’ont mise, est plus douloureux psychologiquement que le reste….