Agents immobiliers et agents commerciaux mandataires indépendants : la cohabitation est-elle possible ?

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Depuis quelques années se développent des réseaux d’agents commerciaux immobiliers, dénommés communément « agents mandataires indépendants » ou « agents mandataires immobiliers à domicile ». Si le statut d’agent commercial a toujours existé dans l’immobilier, le phénomène des réseaux est récent et se développe très vite, au point bien souvent d’inquiéter les agents immobiliers en place.

Qu’est-ce qu’un agent commercial ?

C’est une personne qui travaille à son compte, avec un statut de travailleur indépendant. L’agent commercial est rémunéré uniquement à la commission, prend en charge tous ses frais professionnels et paie ses charges sociales, est assujetti à la TVA.

Il est inscrit au registre spécial des agents commerciaux, tenu au greffe du tribunal de commerce. Il agit au nom et pour le compte de son mandant.

Dans l’immobilier, il ne peut être qu’une personne physique.  Il doit être titulaire de l’attestation « art. 9 » du décret d’application de la loi Hoguet, laquelle lui est délivrée pour autant que son casier judiciaire « B2 » ne contienne pas de condamnation incompatible avec la fonction de négociateur. Un arrêt de la Cour de cassation commerciale de juillet 2004, semblait interdire ce statut dans l’immobilier.  Décision surprenante, le statut d’agent commercial avait été exclu au motif que cette activité est régie par la loi du 2 janvier 70. En fait ce n’est pas l’activité du négociateur qui est régie par cette loi,  mais bien celle de l’agent immobilier.  Sauf si on considère que l’obligation d’obtenir préalablement une « attestation art. 9 » est une activité en soi.

Pourquoi les réseaux d’agents commerciaux se développent-ils si rapidement ?

La loi Hoguet a régularisé la situation et précise, depuis juillet 2006, que le seul statut non salarié dans l’immobilier est celui d’agent commercial : le recours à des agents commerciaux s’est donc trouvé parfaitement légitimé depuis cette date.

Le minimum garanti des VRP de l’immobilier a été porté, début 2009, soit en pleine période de crise, de 800 à 1300 €, d’où le recours plus fréquent à ce statut par les agents immobiliers, pour leurs négociateurs.

De nombreuses personnes souhaitant créer à terme une agence immobilière se « testent » d’abord en travaillant pour le compte d’une agence ou d’un réseau en tant qu’agent commercial.

Le téléphone portable et internet facilitent énormément cette pratique.

Le régime auto entrepreneur a supprimé l’obligation de payer des charges sociales même si on n’a rien perçu, ce qui a levé les derniers freins.

Comment travaille un agent commercial « mandataire indépendant » ?

Il travaille de chez lui, s’il dispose d’un bureau il ne peut pas l’utiliser pour recevoir ses clients (art. 8 du décret d’application de la loi Hoguet).

Il travaille seul et ne bénéficie dons pas de la synergie inhérente à une équipe.

En contrepartie il a une grande réactivité sur le terrain, et peu de charges.

En ce qui concerne la publicité, à part la vitrine il a les mêmes possibilités qu’une agence, les réseaux ayant des sites internet généralement performants et des accords cadre avec des portails d’annonces, tels SeLoger.agents commerciaux mandataires indépendants

Pourquoi leur « légitimité » est-elle remise en cause par les agents immobiliers ?

Les agents immobiliers voient souvent d’un mauvais œil cette nouvelle concurrence. Ils reprochent aux agents commerciaux d’être lâchés dans la nature, souvent sans formation ni assistance, et d’être éloignés de leur mandant.

On notera que, question formation, les agents commerciaux des réseaux en bénéficient beaucoup plus dans l’ensemble que ceux des agences indépendantes. Il suffit de parcourir les forums, combien de négociateurs se plaignent d’avoir dû se débrouiller seuls après cinq minutes de formation, montre en main, c’est-à-dire juste le temps nécessaire pour expliquer où faire signer le client sur un mandat… et ce, qu’ils soient agents commerciaux ou négociateurs salariés.

Les réseaux importants se sont généralement donné les moyens de dispenser une formation obligatoire et complète, et ont mis en place une « hot line » pour répondre en temps réel aux questions qui peuvent se poser sur le terrain.

Quant à la distance, ce n’est pas vraiment un problème avec les moyens de communication actuels. Le gros du travail se passe en clientèle ; quand le négociateur a une question à poser par téléphone, qu’il soit chez des clients à 5 km de l’agence ou à 500, on ne voit pas vraiment ce que ça change.

La loi Hoguet a toutefois prévu, on se demande bien pourquoi, des restrictions pour ce statut : un agent commercial ne peut pas donner de consultation juridique, ni rédiger des actes sous seing privé, autres que des mandats, fût-il titulaire d’une maîtrise en droit. Un négociateur salarié, même sans aucune formation, le peut. Cela semble quelque peu discriminatoire…

Quoi qu’il en soit, un agent commercial travaille au nom et pour le compte de son mandant. Que celui-ci soit un réseau ou un agent local, il est titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier. Les clients de l’agent commercial bénéficient ainsi de l’assurance RCP et de la garantie financière du titulaire de la carte professionnelle.

Cimm immobilier et les agents commerciaux

En ce qui nous concerne, nous avons décidé de proposer ce statut, cette façon de travailler au sein de notre réseau. Nous assurons aux agents commerciaux la même formation qu’aux franchisés (sauf constitution de société, obtention de la carte professionnelle…) et leur fournissons les mêmes outils et services (logiciel immobilier, site internet et intranet, accords cadre concernant les tarifs publicitaires…).

Le turn over est finalement peu important, et nous avons constaté qu’après avoir démarré en tant qu’agent commercial, beaucoup ont finalement souhaité créer une agence, et nombreux également sont ceux qui ont contracté avec nous parce que nous sommes franchiseurs, en vue de créer une agence par la suite.

En conclusion

Il s’agit certes d’une concurrence pour les réseaux d’agences immobilières classiques, mais sauf à modifier encore la législation, d’une concurrence inéluctable et qui se développe très vite. Le réseau Capi prévoit 1000 négociateurs fin 2010 !

Ce système semble se rapprocher de ce qui se pratique aux Etats-Unis, où les professionnels de l’immobilier réalisent 96 % des ventes.

Lutter contre le principe même de ces réseaux est désormais un combat d’arrière garde. Il s’agit d’une autre façon de faire de l’immobilier, tout simplement.

Pour en savoir plus sur les réseaux d’agents commerciaux : Cliquez ici

Vous retrouverez également sur ce Lien, la différence entre les agences immobilières et les réseaux de mandataires.

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Devenir franchisé ou agent commercial chez Cimm immobilier ? Contact : Jean-Gabriel ORDAN, 07 76 00 16 58

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10 Commentaires

  1. Suite à la réponse écrite que nous avons de bien’ici’ ,,à notre prochain courrier,ils auront le choix d’accepter un réseau de plus ou nous irons au procès direct
    Bonne journée

  2. L’UNIS a accepté l’adhésion de Capi, Optimhome et Refleximmo. Pour son Président Christophe Tanay “le modèle économique proposé par les réseaux d’agents commerciaux (13.000 personnes recensées) fait aujourd’hui complétement partie du paysage de la transaction immobilière et se révèle par ailleurs un secteur très observé par les trois ministères de tutelle (Logement, Chancellerie et Bercy )”.
    Le futur proche est tout près, semble-t-il…

  3. Pour démarrer dans l’immobilier, le réseau CIMM, c’est le TOP! Des gens ouverts à la discussion, professionnels, arrangeants, des formations régulières, des réunions d’agents, des opportunités de carrière….Aucun regret de les avoir choisis…. Et pour ceux que ça intéresse, je recherche un agent commercial pour la région de Béziers. N’hésitez pas à me contacter pour plus de renseignements, au 06.21.68.69.24.

  4. Nous avons aussi cela sur plusieurs de nos sociétés.
    Cela permet de pouvoir à tout moment rectifier et améliorer pour le bien commun.
    Nos divers site internet avec différentes applications sont améliorés constamment par le retour et les demandes des utilisateurs.

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