Code de déontologie des agents immobiliers

Prévu par la loi ALUR, le décret 2015-1090 du 28 août 2015 a institué un nouveau code spécifique aux professions immobilières, le Code de déontologie.
Il s’agit d’instaurer de « bonnes pratiques » en incitant – fermement sous peine de sanctions disciplinaires – les professionnels à agir avec une certaine « éthique » ; en préambule il est précisé que sont définies les obligations de probité, de moralité et de loyauté applicables aux professionnels de l’immobilier, agents immobiliers, administrateurs de biens, syndics… La déontologie étant définie comme l’ensemble des règles et des devoirs qui régissent une profession, la conduite de ceux qui l’exercent, et les rapports entre ceux-ci et leurs clients, on voit qu’on va bien au-delà du simple respect de textes législatifs techniques pour tenter de régir jusqu’aux comportements.
Après tout pourquoi pas, si certaines dérives peuvent ainsi être évitées, cela ne peut être que bénéfique pour la profession dans son ensemble.

Ethique professionnelle

agent immobilierL’article 2 donne d’ailleurs tout de suite le ton : « Ethique professionnelle. Les personnes mentionnées à l’article 1er exercent leur profession avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité.
Par leur comportement et leurs propos, elles s’attachent à donner la meilleure image de leur profession. Elles s’interdisent tout comportement, action ou omission susceptible de porter préjudice à l’ensemble de la profession. » On est clairement dans une déclaration d’intention de valorisation de la profession.
Bien sûr chaque agent immobilier revendique bien faire son métier et en donner la meilleure image possible…

Rappel de certaines obligations

code agent immobilierL’article 3 précise, il faut croire que c’était nécessaire, que l’agent immobilier agit « dans le strict respect des lois et textes réglementaires en vigueur ainsi que des dispositions du présent code ». Cela aurait pu être suffisant, mais le législateur a souhaité préciser certains domaines, notamment la lutte contre la discrimination, le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.
En ce qui concerne la lutte contre la discrimination il semble qu’elle soit désormais bien entrée dans les mœurs professionnelles, la règlementation est déjà relativement ancienne et bien respectée dans l’ensemble. Les propriétaires exigeant des clauses discriminatoires dans les mandats pour le choix de leurs locataires se sont faits rares.
Concernant le blanchiment des capitaux et la lutte contre le terrorisme, on n’en est pas encore là. Même si notre profession est moins concernée que d’autres (banquiers, notaires…), peu ont mis en place la procédure « Tracfin » pourtant obligatoire. Une consoeur a été récemment durement sanctionnée lors d’un contrôle de la DDPP pour avoir cru que la mise en place de cette procédure ne concernait pas les agences sans maniement de fonds : 12 000 € d’amende et une interdiction d’exercer (avec sursis).

Compétence – formations

agents immobilier mandataires indépendantsLes agents immobiliers doivent naturellement respecter leurs propres obligations de formation initiale et continue et veiller à les faire respecter par leurs collaborateurs. Au-delà, ils doivent « posséder les connaissances théoriques et pratiques nécessaires à l’exercice de leurs activités », se tenir informés des évolutions législatives et réglementaires, et connaître les « conditions des marchés » sur lesquels ils sont amenés à intervenir.
Rien que de très naturel donc, sauf si l’on considère l’inflation législative qu’ont subi nos professions depuis quelques années. Quel professionnel de l’immobilier peut prétendre maîtriser et appliquer l’intégralité des lois ALUR, HAMON, MACRON, de leurs décrets et textes périphériques, sans compter les modifications déjà apportées après que l’on se soit rendu compte des difficultés d’application sur le terrain.

Organisation et gestion de l’entreprise

agent immobilier déontologieL’agent immobilier doit assurer effectivement la direction de son entreprise. Pas de “gérant de paille” donc ! Il doit veiller à ce que ses collaborateurs remplissent toutes les conditions fixées par la loi et les règlements. Une nouvelle obligation est instaurée, de vérifier que les agents commerciaux (appelés communément mandataires) soient inscrits sur le registre spécial et aient souscrit une assurance RCP (obligatoire depuis le 1er octobre 2015). Bien, mais que doit faire un agent immobilier dont l’agent commercial refuse ou omet de lui communiquer son attestation d’assurance annuelle ? Rompre unilatéralement le contrat, lui réclamer en retour son attestation de négociateur, et prévenir préfet et procureur en cas de non réception dans les 24 heures, comme prévu par l’article 9 du décret de la loi Hoguet ? L’assurer d’office, comme pour les locataires, au risque de ne pas être remboursé ?

Transparence

agent immobilier loiOutre des obligations générales concernant l’information des clients sur les honoraires, la qualification professionnelle et l’identité des intervenants, il est fait obligation à l’agent immobilier de préciser à son client qu’un avis de valeur ne constitue pas une expertise. C’est la première fois à notre connaissance qu’un texte fait cette distinction. Depuis longtemps les « avis de valeur » bien rédigés contiennent une telle clause, et précisent qu’une véritable expertise demanderait des investigations qui ne sont pas de mise pour une simple estimation. Mais jusqu’à présent la jurisprudence ne faisait pas de distinction. Elle se contentait d’être moins sévère pour les estimations non rémunérées.

Confidentialité

rôle agent immobilierLe professionnel doit faire preuve de prudence et de discrétion dans l’utilisation des données et informations à caractère personnel des clients et éventuellement des tiers. La loi Hoguet le prévoyait déjà dans des termes proches.
Défense des intérêts en présence
On est dans le respect du devoir de conseil : promouvoir les intérêts des mandants, dans le respect des droits et intérêts des autres parties, n’omettre aucune information… La jurisprudence considère depuis fort longtemps que le devoir de conseil n’est pas dû qu’aux seuls mandants, mais également aux acquéreurs ou locataires.
Une précision intéressante : le professionnel doit transmettre à son mandant toute proposition répondant au mandat confié. Nous avons toujours considéré qu’en tant que mandataire, nous n’avions pas le droit, tout simplement, de refuser de transmettre à notre mandant une proposition que nous jugerions insuffisante ou inadaptée. Ce n’est pas à nous de juger de l’opportunité de la transmettre, même si nous pouvons bien sûr conseiller à notre client de l’accepter ou non, selon les circonstances. Mais il est vrai – voir les nombreuses interrogations à ce sujet dans les forums immobiliers – que certains agents immobiliers font de la rétention bien mal venue. Et que dire des règles de préséance entre professionnels instaurées notamment dans certaines associations de partage de mandats ? En substance « Si une offre a été transmise au propriétaire, une nouvelle offre ne pourra lui être transmise qu’après qu’il ait refusé la première… ». De quel droit ?

Conflit d’intérêts

conseil agent immobilierL’agent immobilier ne peut pas acquérir, ni faire acquérir par un proche, ou un organisme quelconque dans lequel il détiendrait une participation, un bien immobilier pour lequel il a été mandaté, sauf à informer son mandant de son projet. Il semble donc que ce texte permette désormais à l’agent d’acheter un bien pour lequel il est mandaté, sous réserve du respect de cette obligation d’information. Jusqu’ici cette pratique se heurtait à l’article 1596 du Code civil : « Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) Les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; ». En vertu de l’adage « les lois spéciales dérogent aux lois générales » c’est le Code de déontologie qui devrait prévaloir sur le Code civil.

 

Confraternité

agent immobilierCet article novateur mérite d’être cité intégralement :
« Dans l’exercice de leurs activités, les personnes mentionnées à l’article 1er entretiennent entre elles des rapports de confraternité, dans le cadre d’une concurrence libre, saine et loyale.
Elles s’abstiennent de toutes paroles ou actions blessantes ou malveillantes, de toutes démarches ou manœuvres susceptibles de nuire à leurs confrères, les dénigrer ou les discréditer.
Elles évitent tout conflit avec leurs confrères qui puisse nuire aux intérêts des mandants et des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées.
Elles s’interdisent d’inciter les prospects ou les clients d’un confrère à rompre leurs relations commerciales avec ce dernier. Elles s’abstiennent de fournir des éléments d’appréciation erronés en vue de détourner la clientèle à leur profit.
Elles ne peuvent émettre un avis sur les pratiques professionnelles d’un confrère sans avoir été préalablement saisies d’une demande d’avis. Elles doivent faire preuve de prudence, de mesure et de tact dans l’avis qu’elles expriment.
Si elles exercent une fonction syndicale au sein d’un syndicat professionnel ou toute autre fonction élective ou de représentation, elles s’abstiennent de s’en prévaloir à des fins commerciales.
Si elles ont connaissance d’une atteinte au code de déontologie commise par un confrère dans l’exercice de sa profession, elles s’abstiennent de faire part de leurs critiques à la clientèle et en réfèrent immédiatement à leur confrère. »
La jurisprudence nous dira comment concilier une concurrence saine et loyale avec l’interdiction d’inciter un client à cesser ses relations commerciales avec un confrère. Quant à l’interdiction de signaler à un client une atteinte au Code de déontologie par un confrère, s’il s’agit simplement d’une clause de confraternité ce n’est pas grave, mais s’il s’agit d’une faute plus grave, voire d’un délit, ne vaudrait-il pas mieux informer le client ?
Règlement des litiges
Les litiges doivent être traités rapidement et préférentiellement à l’amiable.
En ce qui concerne les litiges opposant un consommateur à un professionnel, une ordonnance du 20 août 2015 et un décret du 30 octobre 2015 rendent de toute façon obligatoire, pour tout professionnel, de permettre à tout consommateur de recourir gratuitement à un médiateur de la consommation en vue de la résolution amiable des litiges susceptibles de les opposer.

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7 Commentaires

  1. Bonjour,
    Je viens manifester ma colère et dénonce les méthodes discriminatoires de certaines agence immobilières, je recherche un bien en location à ST Julien en genevois afin de me Rapprocher de mes enfants qui sont à Genève.
    Or je me suis adressé à l’agence Century 21 dans cette ville qui a refusé de me louer un logement avec l’excuse que nous avons des rentes suisses qui a mon avis sont bien plus fiables que les françaises. Ce n’est pas acceptable de se comporter de cette façon tous les clients doivent être acceptés quel que soit leurs revenus.
    J’ai bien l’intention d’aller me plaindre en haut lieu et si je reçois encore une réponse de ce type je vais aller en parler au Maire de le ville qui a mon avis ne va pas apprécier.
    Cordialement

  2. Bonjour, votre courroux est compréhensible. L’agence immobilière n’a pourtant fait que son travail, car en cas de non paiement du loyer il est irréaliste de vouloir faire exécuter une décision de justice française en Suisse. Rien de personnel. Mais du coup votre dossier n’est probablement pas éligible à l’assurance loyers impayés. En cas de sinistre l’agence serait condamnée.

  3. Bonjour,
    Nous nous sommes rendu compte avec le vendeur que notre offre d’achat ne lui a pas été transmise et que l’agent immobilier a seulement transmis l’offre qui répond au termes du mandat en prétendant qu’il s’agit de la seule offre faite. De plus cette offre est inférieure au prix d’agence. Quels actions nous conseillerez vous, pour nous acheteur ? pour le vendeur ?
    Cordialement,

  4. Bonjour,
    Cet agent immobilier n’a pas respecté le Code de déontologie. Commencez par lui envoyer une LRAR lui demandant des explications, pour prouver autant que possible les faits. Le propriétaire aurait-il préféré votre offre ?

  5. Bonjour,
    une agence immobilière n’a clairement pas respecté ses obligations: publicité mensongère, préjudice de jouissance, états des lieux signés mais non donnés au locataire, documents obligatoires non donnés (réglement intérieur, diagnostic amiante etc), refus de restitution de caution, mensonges,…
    Ni courriers recommandés, ni mise en demeure, ni conciliateur ni juge de proximité pour la caution n’a permis de stopper ces pratiques illégales de cette agence qui s’en sort totalement indemne.
    Que faire pour que les propriétaires et dans mon cas, les locataires, puissent dénoncer ces pratiques? Qui peut agir contre son mandat et son exercice?
    merci

  6. Forum Immobilier
    Signaler Comportement inadmissible d’un agent immobilier
    Posez votre questionSlyfred1
    Bonjour. Je suis scandalisée par le comportement de harcèlement moral auquel se livre l’agent immobilier qui vient de me vendre une maison. Je suis donc l’acquéreur. Je suis persécutée par l’agence immobilière pour avoir la réponse de la banque pour mon prêt alors qu’il reste encore 50 jours avant la dead line indiquée dans le compromis. L’agence ne veut pas comprendre que nous ne sommes pas responsables des meandres de la structure de la banque, qui a certes donné un avis favorable. Ils me reprochent aujourd’hui de ne pas fournir l’accord écrit ales que je leur avais dit que la banque validait le dossier. Le notaire qui me connaît bien est aussi intervenu pour leur rappeler que nous étions dans les délais. Pour info c’est moi qui dois payer la commission de l’agence. Que faire contre un Tel comportement? Merci de votre aide

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