Loi ALUR : fin des “honoraires charge acquéreur” !

 

Loi ALUR commission de l'agent immobilier 2014Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur

Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.

 

La loi ALUR  ajoute un nouvel article

Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :

“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”

Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.

 

Des mandats spécifiques

Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.

Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?

 

Le point de vue des notaires

Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :

“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”

Retrouvez tout cela en vidéo : 

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Mise à jour du 4 mai 2015 : 

Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :

« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »

Plus loin :

« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »

A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).

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271 commentaires à “Loi ALUR : fin des “honoraires charge acquéreur” !”

  1. Plusieurs remarques :

    La DGCCRF – dont j’ai un courrier qui le prétend – écrit que la mention “Honoraires compris” suppose que les honoraires sont à la charge de l’acquéreur et qu’à défaut cela constitue une information trompeuse…

    Tout le monde n’est pas nécessairement d’accord avec le fait qu’il est logique que c’est au vendeur de payer l’agence puisque c’est lui qui l’a mandatée. C’est d’ailleurs pour cela qu’est évoquée la possibilité de “partager les honoraires” compte tenu que la valeur ajoutée exogène est partagée entre le vendeur et l’acquéreur. J’ai eu des discussions avec Michel Henry sur cette manière de travailler il y a plus de 15 ans maintenant.

    Le mandat qui prévoit la stipulation de la rémunération pour autrui – même partagée – n’est pas non plus sans soulever quelques problèmes, irrésolus aujourd’hui si cet acquéreur s’y oppose comme il en a le droit.

    Maintenant, il y a une manière – légale et élégante- de résoudre la difficulté que tu soulèves. Si cela t’intéresse, Jean-Claude, tu sais où me joindre.

    Bien cordialement, C

  2. Bonjour Jean Michel, je serais très intéressé par connaître votre manière – légale et élégante – de résoudre cette difficulté…
    Vous pouvez me joindre christophe@beyours.fr
    Cordialement
    Christophe

  3. Pour les honoraires partagées dans le cadre d’un Inter-cabinet (GIE, amepi…) avec 2 factures chez les notaires (mandat de vente pour l’un et mandat de recherche pour l’autre) existe t il egalement une manière elegante et legale ?
    Laurent.

  4. La logique serait que les honoraires charge vendeurs ou charge acquéreurs ne soient pas reconnus comme une charge augmentative du prix par l’administration fiscale, dans les 2 cas. Ce qui éviterait toutes ces magouilles, renduent obligatoires puisqu’un tribunal a jugé une agence coupable de ne pas avoir fait la manipulation dans l’intérêt de l’acquéreur. Ils disent quoi aux gouvernements successifs “simplification” et bien c’est pas gagné !!!

  5. bonjour,
    Pour faire suite à votre analyse, étant moi même Juriste et après avoir intérrogé deux pointures ( Avocat spécialisé et Directeur juridique) en Droit immobilier, nous ne pensons pas que cela pose problème. L’obligation de la loi ALUR impose seulement d’indiquer le pourcentage des honos charge acquéreur , mais cette obligation existait sous une autre forme depuis l’arrêté du 29 juin 1990 puisqu’il fallait déja indiquer le montant de la rémunération si elle n’était pas incluse dans le prix annonce et à la charge de l’acquéreur. Au moment de la publication de l’annonce, celle ci n’est pas mensongère et le fait de basculer les honoraires à la charge acquéreur postérieurement et comme c’est souvent le cas à la demande et à l’avantage de l’acquéreur ne rendrait pas nécessairement cette publication trompeuse. La théorie de la rétroactivité dans ce cas me semble et nous semble tiré par les cheveux mais je suis personnellement preneur avec plaisir d’un fondement juridique motivant votre avis et notamment le retour des Notaires sur ce point suite au message envoyé leur indiquant ce que vous avez ci dessus.
    Au plaisir de vous lire,
    Guillaume

  6. C’est exact Guillaume, cette exigence existait déjà. Mais la nuance est importante :” si la rémunération n’était pas incluse dans le prix proposé” ! C’est d’ailleurs l’interprétation actuelle de la DGCCRF qui des lors dispose que si le prix proposé mentionne un prix FAI alors cela induit que les honoraires sont à la charge de l’acquéreur puisque c’est lui qui les paie… Tout en se contredisant puisque si les honoraires sont à la charge du vendeur ce dernier peut les inclure dans le prix proposé. Pour ma part, j’en déduis aujourd’hui une impasse juridique.sauf à être toujours mandat charge acquéreur et communiquer en net vendeur + honoraires. Cela posera toujours le problème de la rémunération stipulée pour autrui qui offre à l’acquéreur la possibilité de refuser et qui obligera l’AI à rédiger un autre mandat charge vendeur.

    Quant à la solution “élégante” que je propose, permettez moi de la réserver aux seuls clients de mon organisme.

    Bien à vous.

  7. Je suis d’accord avec ça en precisant toutefois que l’interpretation de la DGCCRF n est pas souveraine n’étant pas une juridiction… Bien que son interpretation se comprenne et se defende . Je discutais juste sur cette notion de publicité mensongère retroactive en disant que nous avions pas la meme interpretation sur ce point précis en emettant un doute sur la retroactivité. Concernant la stipulation pour autrui en cas de mandat de vente initial charge acquéreur effectivement elle peut poser probleme théoriquement mais en pratique aucun ici en tout cas et l’acquereur ratifie son engagement d’être débiteur des honos dans l avant-contrat de vente
    Bien à vous

  8. La DGCCRF possède des pouvoirs qui ont été étendus (loi Chafel) et c’est tout de même l’autorité de contrôle. Bien sur ses décisions peuvent être contestables… mais à quel prix ?!

  9. Oui la loi hamon dernierement… Et effectivement c est contestable mais comme toute procédure faut être patient et que ça en vaille la peine…
    Au plaisir

  10. Bonjour Guillaume,
    Si vous basculez régulièrement les honoraires à la charge de l’acquéreur en fin de course, la DGCCRF en concluera qu’il s’agit d’une pratique commerciale habituelle et que ces honoraires auraient donc dû figurer sur la publicité.
    Après si vous le faites une ou deux fois par an le risque est moins grand, probablement. Pour le limiter vous trouverez aux éditions Préférence http://www.edpref.com/ un avenant au mandat de vente précisant que cette modification est faite à la demande expresse de l’acquéreur, et comportant sa signature.
    La stipulation pour autrui est un faux problème, la loi Hoguet l’autorise et les lois spéciales dérogent aux lois générales.
    Quant à la mention FAI, elle est effectivement constitutive de publicité mensongère dès lors que les honoraires sont charge vendeur, voir : http://www.cimm-immobilier.fr/blog/professions-immobilieres/fai-publicite-mensongere-1716.html
    Une précision pour Didier, les honoraires ne constituent JAMAIS une charge augmentative du prix. Soit ils sont à la charge du vendeur et il n’y a pas d’honoraires dans le prix, soit ils sont à la charge de l’acquéreur et la Cour de cass a tranché…
    @Jean-Michel, merci pour ta proposition, mais il y a longtemps que nous avons résolu cette “difficulté” dans notre réseau.

  11. FAI : nous recevons actuellement une circulaire de SeLoger précisant que leurs annonces précisent toujours FAI. Ils nous obligent donc à être hors la loi. Je le leur ai pourtant signalé plusieurs fois, même l’arrêt de la Cour de cassation de 2008 ne les a pas fait bouger :
    “Mais attendu qu’ayant souverainement retenu que l’offre de vente qui énonçait que le prix était ” payable au comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente, en ce compris les honoraires de négociation ” impliquait nécessairement que l’acquéreur supportait la commission due à l’intermédiaire”

  12. Bonjour à toutes et tous,

    Merci pour ces discussions très instructives….mais au final, on ne sait plus trop comment procéder pour respecter la règlementation.

    En ce qui me concerne, je fais un mandat avec commission charge vendeur: prix net vendeur indiqué, tva indiquée, prix commission incluse indiqué, et % de la commission vs prix de vente indiqué…
    Soit un prix en vitrine TOUT compris.

    Lors de la négo, si l’acquéreur souhaite le changement (basculement charge acquéreur): je précise sur l’avenant le prix net vendeur, la tva, la commission qui leur incombe et le % que cela représente vs le prix global.

    Je pense que cela est pas mal ? et vous

  13. Bonjour Cyril,
    L’indication “prix net vendeur” est désormais (a toujours été d’ailleurs)à bannir. C’est une notion théorique qui n’existe pas juridiquement. “A titre indicatif, montant revenant au vendeur, honoraires de l’agence déduits…” à la rigueur ?
    Si vous indiquez “prix net vendeur”, en raisonnant comme la DGCCRF et la Cour de cassation, cela signifie que les honoraires sont à la charge de l’acquéreur. Donc vous devez les indiquer en publicité, sur tous supports, en pourcentage.
    En ce qui nous concerne nous avons décidé de ne plus accepter de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur, en contradiction avec le mandat initial. Ca fait déjà longtemps qu’on avait appuyé sur le frein concernant cette pratique, et ça ne nous a pas fait perdre de ventes ; la seule difficulté étant l’attitude des notaires, mais maintenant on a des arguments pour leur répondre.

  14. Jean-Claude,

    Dans le courrier de la DGCCRF, il est précisément évoqué “la somme devant revenir au vendeur”, que l’on appelle cela comme on le veut n’a strictement aucune importance, et ce d’autant que la volonté du législateur est d’être le plus transparent possible, alors que vous et moi savons que ce n’est pas une fin en soi.

    Je vais prendre un exemple, la législation des IOBSP leur impose de mentionner dans un document pré-contractuel, entre autres choses, la commission que la Banque verse à l’intermédiaire et selon une réponse de l’ACP également celle que cet intermédiaire verserait à un éventuel apporteur.

    On peut ou non être d’accord avec cela, mais c’est un fait qui est imposé par la règlementation.

    On ne peut plus passer sous silence que ce document d’information pré-contractuel qui s’impose depuis janvier 2013 aux IOBSP est élargi à d’autres métiers si j’en crois les dispositions de la loi Hamon.

    Ipso facto, que les honoraires soient à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, ils ne pourront être payés (ou prélevés) que par des fonds mis à disposition par l’acquéreur. Dès lors, je vois mal comment nous pourrons passer sous silence le montant de cette rémunération et qui la paie réellement.

    On aura beau expliquer que la mention “à la charge de…” n’a d’impact que sur l’assiette de calcul des droits de mutation, c’est peine perdue.

    Et ce d’autant que nous prenons, selon moi, le problème à l’envers.

    Qu’est ce que cette rémunération sinon une contrepartie à deux valeurs ajoutées exogènes : vendeur ET acquéreur. Car si vous dites que c’est le vendeur qui paie cette rémunération parce que c’est lui qui nous aura mandaté – certes, on peut tout à fait comprendre cette posture – cela signifierait donc que pour l’acquéreur, c’est gratuit ?

    Vous savez bien que c’est complètement faux et qu’on confond allègrement ce que VAUT un bien avec ce qu’il COÛTE en fonction de ce qui arrange l’AI.

    Sachant qu’en plus, la vraie problématique de ce métier n’est pas la rémunération. On a à s’interroger sur les raisons pour lesquelles dans un premier temps réflexe le particulier ne s’adresse pas à un professionnel, même si à l’arrivée plus de 60% des parts de marché sont le fait de professionnels, et 70% si j’y ajoute les notaires.

    Mon idée est que c’est une question d’image. Cette image ne pourra être forgée que par la confiance, le professionnalisme, la transparence, etc…. et non par des illusions ou des apparences trompeuses.

  15. Pour compléter mon propos, je pense qu’il n’y a que deux solutions possibles :
    – ou bien les honoraires sont charge acquéreur à 100% et il est donc nécessaire de mentionner les honoraires (sous la forme d’un %) soit avec la mention “dont X% charge acquéreur” ou “% charge acquéreur en sus”

    – ou bien de partager les honoraires pour partie acheteur pour partie vendeur. C’est l’idéal en théorie, en pratique c’est un peu plus compliqué.

    – une solution X que je possède et que seuls 2 ou 3 AI appliquent aujourd’hui avec bonheur depuis plusieurs années.

    Quoiqu’il en soit, si le prix est FAI à partir d’un mandat charge vendeur, la posture de la DGCCRF (confirmée par deux départements : 78 et 33) est de considérer cela comme trompeur compte tenu que c’est toujours l’acquéreur qui paie….. ce qui est bien évidemment exact dans les faits.

  16. Bonjour à tous,
    La stipulation pour autrui n’est pas autrorisée particulièrement et directement par la loi Hoguet, il s’agit d’un principe du droit des contrats qui souffre d’exceptions notamment en droit des assurances . A la limite au niveau loi Hoguet, on pourrait dire qu’elle est eventuellement conditionnée. En gros stipuler des honoraires charge acquéreur dans un mandat de vente initial ne suffira jamais à obliger l’acquéreur au paiement si ce dernier n’accepte pas lui même cet engagement dans l avant contrat et l’acte authentique et si un mandat de recherche n’a pas été signé par lui voire un avenant au mandat initial pour pas qu il y ait de discordance entre mandat et engagement des parties entrainant la perte du droit à remunération. Mais comme je disais plus haut l acquéreur n a aucun intérêt à refuser la charge des honos et on sait tous pourquoi

    Analyse en détail :

    . Lorsque le mandat met la commission à la charge du vendeur, l’agent immobilier ne peut en réclamer le paiement à l’acquéreur que si ce dernier s’est engagé à rémunérer ses services dans une convention postérieure à la signature de l’acte de vente (par exemple, Cass. 1e civ. 21-2-2006 n° 04-14.538).
    Pour ne pas prendre le risque d’un refus de l’acquéreur de signer cet engagement une fois la vente régularisée, l’agent immobilier aura intérêt à lui faire signer, au plus tard le jour de la signature de la promesse de vente, un mandat de recherche mettant à sa charge la commission. Si l’acquéreur s’y refuse, l’avant-contrat devra, en conformité avec le mandat, mettre la commission à la charge du vendeur. La solution ne sera pas favorable à l’acquéreur puisque, dans cette hypothèse, la commission constituera un élément du prix et sera à ce titre soumise aux droits d’enregistrement lors de la vente.

    Concernant la mention FAI quand les honos sont charge acquéreur effectivement l’arrêt cité de 2008 par jean claude l’interdit ce qui appui la position de la dgccrf .
    Enfin pour conclure , en realité economiquement c est à la foie l’acquereur et le vendeur qui la paie. Quand on dit 100 000 FAI charge vendeur ( ce qu on devrait pas faire voir ci dessus) l acquereur paie 100 000 donc il subit économiquement les honos que le vendeur va payer comptablement) , d’où l arret de la cour de cass et la position de la dgccrf si je me fais ” l’avocat du diable”
    Merci d’avoir alimenté cette conversation

  17. je vous remercie Guillaume de valider au travers de votre post ci-dessus la solution que je propose à mes clients agents immobiliers.

    Bonne continuation.

  18. Derien jean michel et je vous prie de m’excuser pour l’oublie d’accents et une faute grossière “fois” au lieu de ” foie” mais remplir ce cadre avec l’i phone c est peu pratique
    Bonne continuation également

  19. @Jean-Michel, je ne suis pas d’accord, les mots ont leur importance. Voir les arrêts de la Cour et la position de la DGCCRF, justement.
    Et quand tu dis ‘c’est toujours l’acquéreur qui paie” il y a une autre façon de voir les choses, qui est de dire que l’acquéreur n’accepte de payer que le prix du marché, et que donc c’est sur “la somme revenant au vendeur” que nous sommes payés. La vérité en fait est entre les deux.
    @Guillaume si, c’est bien la loi Hoguet qui en autorisant un mandat signé indifféremment par l’une des parties avec honoraires au choix, charge vendeur ou charge acquéreur, légalise cette pratique. A partir de là cela fait partie des conditions de la vente, que l’acquéreur peut en effet refuser, dans ce cas il n’achète pas, point.
    La solution d’un mandat de recherche le jour de l’avant contrat a été démontée par la jurisprudence, au motif qu’il faut que le mandat soit préalable à la négociation, les juges ont considéré qu’une journée ne suffisait pas pour pouvoir prétendre avoir négocié.

  20. Je ne comprends pas ton raisonnement Jean-Claude.

    D’abord, le prix du marché n’a aucune définition juridique, si ce n’est celle de la cour de Cassation qui dit que c’est ce qu’un bon père de famille accepte de payer dans des conditions normales et sans que cette affaire ne s’impose par l’urgence.

    Cela n’intègre pas les convenances personnelles qui peuvent faire varier ce prix de manière considérable.

    À ce stade on est sur la définition de la valeur vénale. Nous ne sommes toujours pas sur ce qu’il en coûtera en définitive à l’acheteur, qui paiera, en dehors des honoraires de l’agence, des droits de mutation, et même au-delà des intérêts, des frais de garantie, des frais de dossier s’il emprunte pour réaliser son achat.

    Ensuite, les honoraires peuvent être selon un choix toujours possible dès lors que cela figure sur le barème, être effectivement calculés sur la base du net vendeur OU calculés sur la base d’un prix de marché “frais d’agences compris”.

    J’ignore si la vérité est entre les deux, mon raisonnement n’est pas de partir de la rémunération pour ensuite me débrouiller pour savoir ce qu’elle inclut, mais de partir de ce qu’elle représente en terme de valeur ajoutée pour le client avec la certitude que nous en avons deux.

    Après de multiples avatars, j’en suis venu à la conclusion que ce service n’avait pas de prix tant ce qu’apporte un agent immobilier à ces deux clients est immatériel et incomparable : conseil, sécurité, garantie, assurance….

  21. Mon raisonnement n’est pas si compliqué. Je prétends simplement qu’un client, s’il a le choix entre une maison au prix du marché (la définition qu’en donne la Cour de cass me va bien) et une identique au même prix PLUS les honoraires d’agence, n’hésitera pas une seconde à choisir la première.
    Ce raisonnement s’applique à l’ensemble du marché, où les biens présentés par des AI sont en concurrence avec des biens présentés par des particuliers.

  22. Le Vendeur fait repeindre sa maison pour la vendre les arrêts de la Cour considèrent-ils que c’est l’acquéreur qui paye en réalité ?
    Le Vendeur fait refaire l’électricité sa maison pour la vendre les arrêts de la Cour considèrent-ils que c’est l’acquéreur qui paye en réalité ?
    Le Vendeur fait intervenir un Agent immobilier pour vendre sa maison les arrêts de la Cour considèrent-ils que c’est l’acquéreur qui paye en réalité ?
    Pour moi si les honoraires sont charge Vendeur, se sont trois prestations de service identiques qui peuvent effectivement influer sur le prix de vente final, mais c’est une prestation dans les 3 cas commandées par le vendeur et payées par le vendeur.

  23. @jean claude oui c’est une stipulation pour autrui qui est en réalité conditionnée dans son exercice et son efficacité juridique par la Jurisprudence actuelle à la reprise de cet engagement par l’acquéreur de payer les honoraires dans l’engagement des parties et l’acte authentique , à défaut de quoi il pourrait refuser de les payer même si encore une fois en pratique aucun intérêt pour lui de les refuser( puisqu’en cas de discordance entre les termes du mandat et les termes de la promesse perte du droit à rémunération) . Quant au moment de la détention du mandat, il doit être préalable à la négociation pour être valable effectivement et donc à la visite du bien mais rien n’empêche que le mandat de recherche soit signé le lundi matin, la visite le lundi aprés midi et l’offre ou compromis signé le mardi matin. Si vous retrouvez les références de cette JP ça m’intéresse sur le point du délai nécessaire supérieure à un jour pour admettre la négociation ( bien que je suis d’accord avec vous sur le moment de détention du mandat) !. Les Juristes des éditions francis lefebvre et editions legislatives dictionnaire permananent transactions immobilières admettent cette possibilité de basculer les honos à la charge de l’acquéreur au plus tard au moment ( traduction légérement avant en fait) de l’offre d’achat ou de l’avant contrat pour citer exactement leurs propos ( voir extrait ci dessus dans l’un de mes messages);

  24. Non Jean Claude, je ne suis pas d’accord avec ta présentation d’une concurrence entre les biens proposés par les professionnels et ceux par ds particuliers. D’abord, les chiffres des parts de marché te contredisent.

    Ensuite, il faut s’interroger sur le processus de mise en vente. Les particuliers cherchent majoritairement DANS UN PREMIER TEMPS à se passer d’un professionnel (ou alors confie un mandat simple et cherchent à vendre de leur côté). Or, les professionnels réalisent plus de 60% des ventes. Cela signifie qu’au bout de plusieurs semaines – voire de mois – le particulier finira “en désespoir de cause” par recourir à une agence. L’agence réalisera la vente pour 60% des cas : meilleure présentation du bien, meilleur prix, meilleur service….etc….

    Donc NON. Ce ne sont pas les biens des uns qui sont en concurrence avec les biens des autres (d’ailleurs observe le panier moyen FAI des ventes entre particuliers et celui où un professionnel intervient, et l’AI est encore moins cher…..), mais bien que la valeur ajoutée du professionnel n’est pas estimée à son travail réel.

  25. Ah bon, il n’y a pas de concurrence ? Cela signifierait que certains acquéreurs ne cherchent QUE des biens vendus par des particuliers, les autres QUE des biens vendus par agence…
    Bien sûr que si qu’il y a concurrence. Il y a un marché de l’immobilier qui comprend tout ce qui est en vente, que ce soit par particulier ou par agence.
    A l’intérieur de ce marché l’acquéreur qui recherche un T4 par exemple regarde tous les T4 qui correspondent à ses critères, peu importe qui s’occupe de la vente.

  26. Comment expliques-tu dans ces conditions que :
    – 80% des clients qui ont un projet immobilier déclarent vouloir se passer d’un agent immobilier
    – 60% des ventes sont réalisées par un AI….

    ?
    Et parallèlement le panier moyen est plus faible de 20% sur les ventes réalisées par un AI par rapport aux ventes réalisées par des particuliers….

    Maintenant qu’un client qui recherche un T4 se moque de qui s’occupe ou non de la vente, c’est effectivement un constat terrible qui démontre bien que la compétence des professionnels n’est pas reconnue.

    Et dis-moi, dans les années 80, on achetait des voitures d’occasions sur des parkings de supermarché… comment cela se fait-il que cela ait quasiment disparu ?

  27. Que les honoraires soient à la charge du vendeur paraît d’une logique difficile a contester, c’est bien lui qui nous contact ou en cas de démarchage, de lui que vient notre première relation.
    Maintenant, que ces honoraires soient une “charge augmentative du prix” (c’est sous Mitterrand/Beregovoy que cette subtilité fiscale a été introduite) relève de la magie… ou d’une acrobatie fiscale ; la prime d’assurance pourrait à ce moment et pourquoi pas en faire partie…
    Non, sérieusement, il faut faire tomber cette position de la maison Bercy, c’est une escroquerie fiscale !!!

  28. @Chevillon : cette position a été battue en brèche par la Cour de cassation :
    http://legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007286846&fastReqId=1194533370&fastPos=1
    Cet arrêt valide également les honoraires charge acquéreur suite à un mandat signé par le seul vendeur, s’il en était besoin.
    @Jean-Michel : peu importe qu’il soit plus sécurisant ou moins cher d’acheter par agence, là n’était pas mon propos. Il n’en reste pas moins que le prix “moyen” du marché dépend de l’offre et de la demande, de toute l’offre et de toute la demande.

  29. D’accord, Jean-Claude, mais quelle explication donnes-tu au fait bien établi d’un panier moyen supérieur des ventes entre particuliers par rapport à celles des professionnels nonobstant le fait que les professionnels facturent des honoraires en sus ? La même loi de l’offre et de la demande est identique, non ?

  30. Ce n’était pas mon propos. Mais la réponse est simple, certains acquéreurs veulent éviter les agences pour ne pas payer d’honoraires, et acceptent n’importe quel prix sous prétexte qu’un particulier vend en direct. J’ai vu un acquéreur refuser de passer par nous, “les agences toutes des voleurs”, c’était un restaurateur chez qui nous allions déjeuner une fois par semaine, il a acheté 300 000 un bien que nous avions en mandat à 230 000… Des exemples comme ça on en a à la pelle.

  31. Qu’il y ait des irréductibles, il y en aura toujours ! Ceci n’empêchant pas les professionnels de réaliser la majorité des transactions.

    😉

    Maintenant, je pense que dans le marché actuel, l’acquéreur a repris un peu plus de pouvoir.

  32. A ce jour personne n’a été capable de fournir une preuve de ma part de marché des AI; ça va de 40% à 70%.
    La notion de prix honor à charge vendeur me paraît la seule légale afin de ne pas se trouver en porte à faux avec la loi alur. exit les notions de FAI. Il faut que se loger nous laisse la liberté de préciser FAI ou non. Quant aux honor à charge acq le mandat d’achat avant le compromis devrait suffir (nous détenons déjà un mandat de vente avant tte négo, en précisant qu’il est de la volonté de l’acquéreur.

  33. Il s’agit d’une information totalement inutile pour l’acquéreur. Le prix affiché est bien suffisant, peu importe qui doit supporter les honos des agences. En ce qui nous concerne, nous les mettons toujours charge vendeur et on ne précise pas FAI dans nos publicités. SE.LOGER devrait vraiment se mettre à la page à ce sujet.

  34. Il y a un autre risque à basculer les honoraires à l’acquéreur en fin de course, c’est la complicité de fraude fiscale. Pourquoi fait-on cette bascule ? Uniquement pour diminuer les droits de mutation. Gageons que le fisc y mettra son nez un de ces jours.

  35. C’est un sujet déjà maintes fois évoqué quant à une éventuelle requalification fiscale, mais je doute qu’on puisse appeler cela véritablement une fraude, mais plutôt un manque à gagner pour l’État et les collectivités destinataires des droits de mutation.
    En revanche, il y a une supposée lorsque les honoraires sont baissés, puisque la plupart du temps, la facture émise n’en fait jamais état !
    La facture devrait, dans ce cas faire apparaître une remise sur vente, car à défaut, le fisc peut considérer que la différence n’est pas déclarée.

  36. Bonjour,
    Lorsque le prix de vente annoncé en pub comprend les honoraires, ceux-ci sont de fait à la charge de l’acquéreur. La pub doit indiquer leur montant en %.
    Peu importe que la mention FAI figure ou non
    Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, le prix affiché ne peut être qu’un “prix net” selon le jargon de la profession. Il ne peut y avoir la mention FAI
    Seloger dit n’importe quoi.
    La DGCCRF ne dit rien d’autre.
    Cordialement

  37. … comment baisser les frais de notaires …
    et je suis d’accord avec didier …
    Didier, le 25 avril, 2014 à 21 h 38 min
    La logique serait que les honoraires charge vendeurs ou charge acquéreurs ne soient pas reconnus comme une charge augmentative du prix par l’administration fiscale, dans les 2 cas. Ce qui éviterait toutes ces magouilles, / …

    tout le reste est blabla … et tres Francais ..
    simplification ? une chimère ? … c’est a croire …
    cordialement

  38. L’hypocrisie c’est de dire que les honoraires peuvent être à la charge du vendeur, avec pour corollaire une augmentation fictive de la valeur du bien, alors que dans tous les cas c’est l’acquéreur qui les paie.
    Cdt

  39. Bonjour Pénélope,
    Votre raisonnement placerait les biens vendus par les agents immobiliers au dessus du prix du marché, donc ils ne se vendraient pas. Même si ce que vous dites peut être vrai en début de commercialisation, c’est loin d’être le cas au moment de la vente. C’est l’acquéreur qui fait le prix au final.
    C’est d’ailleurs pire dans les ventes entre particuliers, les particuliers commencent souvent à vendre directement à des prix déments. Et ils y arrivent parfois, certains acquéreurs s’imaginant faire une bonne affaire parce qu’il n’y a pas d’agence.
    J’ai ainsi vu un propriétaire vendre en direct un bien à 350 000 alors que j’avais le mandat à 230 000 ! Mais l’acquéreur, que je connaissais, ne voulait pas entendre parler des agences. Ca lui a coûté cher.

  40. “L’hypocrisie c’est de dire que les honoraires peuvent être à la charge du vendeur, ….alors que dans tous les cas c’est l’acquéreur qui les paie.”
    C’est vraiment une méconnaissance du sujet.
    – l’acquéreur paye le terrain, le maçon, les fenêtres etc… et pourtant c’est bien le vendeur qui les a réglé à l’origine.
    – Le vendeur paye les honoraires de commercialisation de son bien.
    – Le vendeur paye les contrôles
    L’acquéreur achète un ensemble de prestations, pour ma part je trouve même que les frais d’actes devraient faire partie intégrante du prix affiché.
    a) Sur le principe qu’un consommateur doit connaître le prix final qu’il doit régler.
    b) Le prix légal à afficher est le prix toutes taxes comprises, pourquoi l’immobilier y déroge puisque la majorité des frais d’actes sont des taxes ?
    L’immobilier n’est pas un monde différent du commerce traditionnel et devrait au minimum se plier aux lois de base. Lorsque j’achète des chaussures elles sont affichées TTC, la marge du commerçant j’en sais rien et les lacés ne me sont pas vendus en plus, seul le cirage m’incombe pour l’entretien futur.

  41. on y arrive …
    en fait c’est pour taxer sans douleur … et pour compliquer … les frais de notaires c’est des taxes … la TVA pour le neuf … un autre truc pour les terrains … encore des taxes et … ca rentre dans les caisses … tva 20 % sur nos honoraires … qui peut avoir interets a simplifier ? les notaires ? les caisse de garanties ? l’etat ? les avocats ? la justice ? les greffes ? …
    a part “le petit ” agent immobilier ( et ces clients ) personne … trop d’argent en jeux … et maintenant un conseil national !!! et un président a payer ( certainement grassement … B Worms )

  42. Je me permets d’insister !!!

    Valeur réelle du bien, c’est à dire sans honoraires : 100
    Honoraires de l’intermédiaire : 5
    Honoraires charge acquéreur : 100 + 5, Le prix du bien est toujours 100 et la somme déboursée par l’acquéreur 105
    Honoraires charges vendeur : 105. le prix du bien est passé de 100 à 105 et le prix déboursé par l’acquéreur est toujours de 105. mais en plus il aura plus de taxes !!
    En lui laissant croire que c’est le vendeur qui paie les honoraires, il se retrouve à débourser plus que si on lui disait que c’était lui qui les payait.
    Pourquoi la réglementation imposerait de préciser qui paie les honoraires, s’il n’y avait pas de différence , que ce soit l’acquéreur ou le vendeur ???

  43. Le prix de l’acte auth est le prix de vente, celui payé et celui encaissé,celui servant aux comparaisons pour l’estimation, la plupart du temps honoraires compris. Pourquoi les taxer s’ils sont ventilés comme pour le mobilier, et laissons la liberté à l’agence ,en fonction des accords avec le vendeur , de la liberté d’imputation de ses honoraires. Et surtout ne laissons plus les pouvoirs publics intervenir dans l’immobilier dans la mesure où le code de la consommation est respecté. Les AI sont les 1ers à réclamer de la règlementation et quand on connait les ministres, ils ne demandent qu’à intervenir, ne serait-ce que pour inscrire leur nom sur une loi qu’on va se trainer des années en nous dictant au mot à mot quel doit être notre comportement nous rendant assisté ne sachant plus qui a raison dans telle ou telle action du métier chacun ayant son interprétation. C’est ce qu’il se passe aujourd’hui avec la loi Duflot “Alur”. Alors doit-on annoncer les prix FAI ou non? etc. Les médias eux-mêmes “Se Loger”ne savent plus ce qu’il faut faire. Pour ma part il n’y a pas d’interprétation sur ce sujet, je fais signer des mandats de vendre honoraires compris et j’annonce le prix de vente, celui qu’aura lu l’acquéreur et s’il veut prendre les honoraires à sa charge, il signera un mandat d’achat et il y aura négociation avec le vendeur pour aboutir à un compromis honor à chge acquéreur. La formule que je vous ai citée plus haut faciliterait l’action sans discussion possible et sans légiférer, il suffirait que les impôts admettent la ventilation des honoraires comme pour le mobilier. ARRETONS de couper les cheveux en 4.

  44. Pénélope, je ne crois pas que quiconque ici a pu dire qu’il n’y avait aucune différence entre le vendeur et l’acquéreur s’agissant de la charge des honoraires.
    En réalité c’est parce que l’on confond “celui qui a la charge des honoraires” avec celui qui les paie, et là c’est TOUJOURS l’acquéreur d’une manière ou d’une autre : dans un cas, la somme est prélevée, dans l’autre cas la somme est à payer.
    Ensuite vous évoquez le terme de “la valeur réelle du bien”. C’est profondément une erreur de croire que cela puisse exister s’agissant d’un bien immobilier.
    Le marché immobilier n’est pas un marché parfait : il n’y a aucun lieu où acheteur et vendeur se rencontrent (comme à la Bourse par exemple), il n’y a aucune cotation, aucun prix connu à l’avance (le prix au M2 est une pure abstraction). Les raisons à cela en sont très simples : les biens immobiliers sont uniques et surtout les convenances personnelles tant celles de l’acheteur que celles du vendeur pèsent pour beaucoup.
    Vous noterez qu’il n’y a aucune définition de la valeur réelle d’un bien immobilier dans le code général des impôts, et pourtant le fisc est le premier intéressé par ce sujet.
    Pour finir, au risque de me répéter, mais l’acheteur d’un bien immobilier paie bien plus que la charge des honoraires et des droits de mutation dont l’assiette de calcul sera différente selon le cas. Il paie également des intérêts à la Banque, des frais de dossier, des frais de garantie, des cotisations d’assurance.
    Cet acquéreur a un choix à faire : ou bien il continue de payer un loyer à fonds perdus, ou bien il devient propriétaire et il peut ainsi capitaliser. Acheter un bien immobilier équivalant à une épargne forcée en quelque sorte.
    Aujourd’hui, pour revenir au sujet, il devient évident que la réglementation et surtout son application pratique posent question.
    Je signale dès aujourd’hui que j’ai des réponses écrites DIFFÉRENTES de la part de la DGCCRF s’agissant d’un affichage du prix souhaitant être en conformité avec la réglementation.
    En clair, ce qui devient dramatique, c’est que sur un tel sujet, cela soit soumis à une certaine interprétation.

  45. il suffirait que les impôts admettent la ventilation des honoraires comme pour le mobilier.
    je crois que cette phrase résume le débat …
    Merci Gérard Abécassis, le 30 juillet, 2014 à 8 h 32 min
    La valeur du mobilier est déduite de l’immobilier pour ne pas subir de frais de mutations ok la pratique est courante … pourquoi pas les frais d’agence ? … mais aussi pourquoi pas les frais de notaires ( les vrais … pas les taxes ) …
    ????

  46. Bonjour à tous, je voudrais bien que l’on m’explique comment faire un mandat de recherche à un acquéreur pour (comme vous le dites) transférer les honoraires charge acquéreurs.
    a) il vient à l’agence sur un support publicitaire (internet, journal, mailing etc..) dans 98% des cas.
    b) nous lui devons le délai de réflexion de 15 jours plus 7 ensuite, bravo si vous faites des ventes. Je suppose que vous savez qu’un acquéreur est fragile et que le doute est le sentiment qui l’anime toujours. Alors bonne chance, et bon dépot de bilan

  47. Il serait tellement logique de ventiler les honoraires inclus que ceux-ci comprennent déjà une TVA de 20%. CàD qu’aujourd’hui on taxe une taxe sur une taxe alors que le mobilier restant dans les lieux a déjà payé sa TVA en son temps.
    Les émoluments et frais de Notaire et les taxes d’enregistrement sont en dehors du prix de vente et dépendent de lui.

  48. Didier,
    Vous avez raison, un “mandat de recherche” n’est pas valable pour mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur. En plus des arguments que vous avancez, il a déjà été jugé qu’un tel mandat, du jour même, n’avait pas pu laisser le temps au mandataire de négocier, ce qui est l’essence même de notre travail.
    La seule solution est l’avenant au mandat. A Editions Préférence, nous en avons rédigé un qui met les honos charge acquéreur à sa demande expresse.
    http://www.edpref.com/
    Mais comme exposé plus haut, mieux vaut ne pas mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur, en tout cas le moins souvent possible.

  49. Jean-Michel, d’après ton raisonnement, c’est donc l’acquéreur qui paie le maçon, le charpentier, le carreleur, le plombier… Je ne suis bien évidemment pas d’accord avec ton analyse.

  50. Pour conclure ma participation à ce débat 🙂

    1- “que l’on confond “celui qui a la charge des honoraires” avec celui qui les paie”.
    En bon français de base, celui qui a la charge, c’est celui qui paie !!!

    2- dire que c’est le vendeur qui paie les honoraires alors que c’est l’acquéreur qui les débourse économiquement, est contraire à l’article L.121-1 du code de la consommation. Analyse validée par au moins un TGI.
    Réflexion : vous achetez un article chez AUCHAN, LECLERC ou autre :-), qui paie la TVA ? Qui la reverse au trésor Public ?

    Bonne continuation

  51. À Jean Claude : l’acquéreur paie ce qu’il achète et bien au-delà du “prix réel du bien”. Un bon exemple est d’ailleurs ce qui fait le succès du Home Staging où les quelques euros dépensés par le vendeur pour mieux présenter son bien sont largement amortis et mieux que cela puisqu’il en tire la plupart du temps un bénéfice.
    À Pénélope : Quand je dis que l’on confond qui a la charge des honoraires avec qui les paie, vous en faites la démonstration. La charge des honoraires n’a qu’un impact fiscal. En outre vous oubliez de dire que lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur ce dernier a le droit de les répercuter sur son prix, ce qui est toujours le cas. Ipso facto, c’est toujours l’acquéreur qui les paient de ses deniers personnels : soit ils sont prélevés sur la somme qui revient au vendeur, soit il les paie à part.
    Pour finir la nature du contrat qui va lier l’acquéreur au vendeur est jusqu’à la preuve du contraire, consensuelle. Je conçois que cela peut choquer les barbus profs lecteurs de 60 millions de consommateurs, mais cela serait un retour en arrière phénoménal que la nature de ce contrat soit “réelle”, ce qu’il ne va pas tarder à arriver si la règlementation consumériste continue ainsi ou si des énarques en mal de reconnaissance ne comprennent rien à la logique propre d’une transaction immobilière.

  52. Jean-Michel,
    Je ne peux pas me retenir de ce dernier mot.
    Je ne conteste pas votre affirmation “En outre vous oubliez de dire que lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur ce dernier a le droit de les répercuter sur son prix, ce qui est toujours le cas”.
    Mais alors, il ne faut pas annoncer des prix “FAI” et stipuler dans les mandats que “les biens devront être présentés à un prix frais d’agence inclus” ou encore définir un “net vendeur” qui ne sera pas le prix réclamé à l’acquéreur.

  53. Mais COMMENT voudriez vous faire autrement que d’annoncer un prix qui nécessairement comprend les honoraires ? C’est incohérent.

  54. Ménon !!!! C’est logique !
    Puisque ce n’est pas l’acquéreur qui paie les honoraires, il se moque de leur montant. C’est un contrat entre l’agent immo et le vendeur qui ne le concerne pas.
    L’acquéreur ne paie que le prix du bien, donc un prix sans honoraires, même si on sait tous que ce prix a été augmenté puisque le vendeur les a répercutés dessus.

    CQFD 🙂

  55. C’est bien la raison pour laquelle il y a une confusion entre la charge des honoraires qui n’est qu’une décomposition du prix avec qui paie ces honoraires.
    En outre, le contrat passé entre le vendeur et l’agent immobilier concerne également l’acheteur. Par exemple, il engage la responsabilité civile de l’agent immobilier si alors qu’il propose le bien à cet acheteur, il ne peut ratifier la vente par le fait de l’absence de ce contrat. En clair dès l’engagement des pourparlers, l’agent immobilier doit détenir un mandat. En outre, l’agent immobilier procure des garanties à cet acquéreur, garanties inaccessibles à un particulier vendeur. S’agissant d’un patrimoine immobilier qui sert à loger sa famille, cette protection n’a pas de prix.

  56. Ce n’est pas en vertu du mandat conclu entre l’agent immo et le vendeur que l’agent immo engage sa responsabilité civile envers l’acquéreur, notamment lorsqu’il a failli à son devoir de conseil, mais en vertu de l’avant-contrat ou de l’acte authentique dans lequel est mentionnée l’intervention de l’agent immobilier pour la transaction.
    L’obligation de détenir un mandat pour négocier et s’entremettre est totalement indépendante de la clause stipulant qui a la charge des honoraires.

  57. Donc n’écrivez pas que le mandat ne concerne pas l’acheteur. Et évitez de jouer sur les mots c’est extrêmement pénible.
    La RCP est engagée dès la publicité et les tractations, et découlent d’un mandat conféré à l’agent immobilier par le propriétaire vendeur.
    Avant que de l’évoquer, revoyez les articles du code civil qui précisent le devoir de conseil. Ce dernier existe à tous les stades du contrat : avant, pendant et après. Et si j’en crois la loi Hamon, la période pré-contractuelle doit être formalisée par un document pré-contractuel remis à l’acheteur. En outre, ce n’est que depuis une quinzaine d’années seulement que les juges n’hésitent plus à condamner sur le principe de l’article 1134 du code civil tous les comportements de mauvaise foi. Statistiquement beaucoup plus à l’encontre des particuliers que des professionnels, dans une proportion de 1 à 9 environ.

  58. “En outre, le contrat passé entre le vendeur et l’agent immobilier concerne également l’acheteur. Par exemple, il engage la responsabilité civile”
    Oui et alors ! l’acquéreur immobilier est un consommateur comme un autre et à ce titre il a les mêmes droits, et même si le mandat n’existait pas, la responsabilité du professionnel est engagée pour tous défauts à son encontre.

  59. “Et évitez de jouer sur les mots c’est extrêmement pénible.”
    Ce qui est pénible chez vous, c’est de vous poser en juriste alors que vous mélangez le droit civil des contrats et l’application de la loi HOGUET, sans parler du code de la consommation.
    Cordialement

  60. À Pénélope : Le droit civil des contrats de même que la loi Hoguet sont dans le code civil…

    à Didier : Vous retirez une phrase de son contexte pour lui donner un sens qu’elle n’a pas.
    Ensuite vous affirmez que l’acquéreur est un “consommateur” comme un autre, probablement pas si on le compare avec le “consommateur” vendeur. Un seul exemple suffit à le démontrer au niveau du contrat préparatoire à la vente lorsqu’on compare la défaillance de l’un avec celle de l’autre.

    Paradoxalement le consumérisme dont les intentions sont de protéger ce pauvre acquéreur y compris contre lui-même aboutit quasiment à l’effet inverse ! Le législateur se borne à imposer un certain niveau d’information sans préciser que celle-ci doit être absolument exacte – la revue des diagnostics techniques est éloquente à ce propos- en revanche, cela dégage la responsabilité du vendeur. (J’évoque ici uniquement les transactions de particulier à particulier… Car lorsqu’un professionnel soumis à la loi Hoguet intervient, la problématique est singulièrement différente)

  61. Le législateur considère à juste titre le vendeur comme un fournisseur d’un bien, comme l’est un producteur de légumes avec des obligations de traçabilité etc…
    L’agent immobilier est considéré au même titre qu’un courtier en fruits et légumes de Rungis.
    Le mot “client” ne convient donc pas au vendeur c’est un fournisseur, l’agent immobilier respecte son fournisseur et a des devoirs à son égard, comme le courtier de Rungis se doit de vendre le maximum de la production au meilleur prix.
    Je sais que cette image ne plaira pas à certains AI qui pensent être des légumes au-dessus du panier.
    Pour ceux qui connaissent autre chose que l’immobilier, donnez moi un secteur du commerce ou la question de la ventilation du prix existe. Pour les anciens souvenez-vous lorsque dans les brasseries le service était payé en % en plus de la facture. Alors vous en tirez les conclusions que vous voulez, chacun ayant des idées très arrêtées sur le sujet. Je constate quand même que certain on un dieu nommé “Acquéreur” et que leur fournisseur est un vilain petit canard qui vend trop cher etc..Pourtant pas de bien pas de ventes.

  62. La dure loi de l’offre et de la demande… !

    Le déséquilibre est surtout d’ordre contractuel, et à vrai dire il n’y a pas de solution à cette maladie de l’avant-contrat qui ne place pas très exactement sur le même plan le vendeur et l’acquéreur. Et pour ce dernier, hormis le cas d’une faute délictuelle, tous les coups sont permis.

  63. je suis atteré de lire autant d’inexactitudes dans les commentaires qui fusent de toutes parts concernant cette merveilleuse activité qu’est la négociation immobilière.
    J’ai toujours considéré que l’immobilier est une activité de service au même titre que la restauration ou l’habillement. c’est pourquoi j’ai toujours privilégié la qualité de ce service apporté aux clients plutôt que la quantité. A ce sujet, rares sont les grands chefs , ceux dont on parle, qui se seraient fourvoyés dans les grandes enseignes franchisées du type Fast Food .Alors Non seulement, à l’image du gouvernement actuel, on nage dans l’amateurisme le plus lamentable, mais les argumentations sont jetées sur la toile sans la moindre vérification des lois, réglements et jurisprudences en la matière. Si vous voulez être pris au sérieux, arrêtez de faire des phrases qui n’intéressent personne, qui enfument vos lecteurs et qui n’apportent strictement rien au débat. Toutes les professions sont ébranlées par les réformettes idéologiques de quelques forcenés du pouvoir gauchiste, Ne tombons pas dans leur piège, relevons la tête, reprenons notre dignité en main, Droite ou gauche, peu importe: c’est fini, on nous a divisés pour mieux nous ponctionner. Expliquez moi pourquoi nous serions 65 millions à entretenir quelques centaines d’esprits fumeux .. ennivrés de pouvoir.?

    Attention, les voyous d’hier ont changé de costume mais ils sont toujours en bandes,

  64. À simond-cannes,

    Plus qu’une activité de service, c’est à mon sens, et c’est toute son évolution actuelle notamment liée aux nouvelles technologies de communication, un métier de conseil.

    Sur l’évolution de la législation, je crois plus à une idéologie du consumérisme qu’une idéologie gauche/droite telle que vous le suggérez : le législateur (députés et sénateurs de tous bords confondus) recherchent pour le droit des contrats la sécurité des affaires et la protection du consommateur. Telle est l’idéologie qui sous-tend l’empilement des textes depuis 30 ans, et ce, au mépris de la doctrine, et toujours sans se préoccuper des pratiques, ou plus exactement en oubliant que la pratique fait partie du droit au même titre que les lois, les règlements et la Jurisprudence.

    Que ce soit Jean-Claude Miribel, ou moi-même, nous ne sommes pas juristes, nous tentons à chaque occasion d’éclairer la pratique, de la rendre opérationnelle et efficace.
    La pratique est aujourd’hui extrêmement compliquée, parfois dans une impasse. C’est cela qui peut être terrifiant. Mais, si la pratique est si compliquée, elle peut aussi profiter aux bons professionnels. Et c’est le cas. Relativisons donc un peu.
    Quant à votre conclusion, les voyous profitent du système, mais le système a également besoin d’eux, que seraient sans eux les Tribunaux, les Juges et les avocats ?

  65. “recherchent pour le droit des contrats la sécurité des affaires et la protection du consommateur” Oui c’est la version polie de formuler la chose. Je partage bien le point de vue que ce n’est pas une question de couleur politique, mais à mon sens c’est plus un façon de se mettre un électorat dans la poche, l’aspect protection du consommateur n’étant que la partie immergée de l’iceberg. Quand au commentaire “Je suis atteré de lire autant d’inexactitudes” l’intérêt de ces textes et un partage d’idées de ceux: qui savent, ceux qui demandent à comprendre, et ceux qui pensent savoir, et parfois le mélange des genre vient des mêmes. Pour les plus anciens comme moi, je me référait à Jean Gabin. “Je sais que l’on ne sait jamais, mais ça je le sais”

  66. Je suis bien d’accord avec vous, Didier à deux réserves :
    – La première concerne les politiques. On ne peut pas reprocher à l’ex-ministre du logement, par ailleurs écologiste, et élue comme telle, nommée comme telle, de proposer un texte de loi aujourd’hui voté, non conforme avec les idées des écologistes et des socialistes qui, jusqu’à preuve du contraire disposent d’une majorité au Parlement. Tous ces élus, de droite comme de gauche, sont dans une éthique de conviction, alors qu’ils devraient être dans une conviction de responsabilité. Pour avoir lu la loi ALUR, là-dedans, il y a de très bonnes choses, d’autres qui le sont moins, d’autres encore qui sont des hérésies. Et si nous descendons un peu plus bas, la plupart des communes ont des politiques électoralistes, comment s’en étonner ? Il y aurait donc pas assez de politiques responsables d’un côté et beaucoup trop de l’autre. Il y a surtout une espèce de dictature de 60 millions de consommateurs….
    – sur le savoir, c’est un vrai problème ! J’ai entre les mains et sous les yeux, deux réponses diamétralement opposées de la part de deux DGCCRF sur la question des honoraires et de leur charge.

  67. Bonjour

    ce débat est très intéressant mais voyons maintenant ce que cela donne concrètement sur les annonces : sur le site de Se Loger par exemple je me retrouve avec un concurrent qui présente la maison prix net vendeur , précise dans l’annonce que les honoraires sont charges acquéreur , et sur la dernière ligne ” A propos du prix ” je vois tantôt À propos du prix

    Les honoraires TTC sont inclus à la charge de l’acquéreur, soit 5,5% du prix du bien.
    tantôt
    Les honoraires TTC sont inclus à la charge de l’acquéreur, soit 5,9% du prix du bien ( ce qui semble la juste formule )
    tantôt
    Les honoraires TTC sont inclus à la charge de l’acquéreur, soit 0% du prix du bien.

    je suis très interrogatif sur l’idée de mettre les honoraires charge acquéreur car ce concurrent enchaine les visites alors que les deux autres agences qui ont affiché le prix FAI n’ont pas un seul appel …

    je suis intéressé par vos opinions à ce propos

    cordialement

  68. Le PB est que les prestations, moyens, statut, fournis par les AI diffèrent et donc les hon avec. Pour être plus juste il aurait fallu pouvoir comparer les 2, mais sur une annone c’est impossible. Peut-être annoncer le px net + hon en % est-ce la solution. A tester! Mais pour cela il faudrait que tous fassent pareil. De cette manière notre prix sera comparable à celui du particulier qui ne pourra plus profiter de la comparaison avec l’AI et empocher une partie des hon sur un px proposé FAI, se servant des hon comme tampon de négociation.
    Les pouvoirs publics entrent trop dans le détail sur les actes courants de la vie des gens. Ils devraient laisser chacun agir à sa guise sauf à respecter les règles de “bon père de famille” que le code civil et le code de la consommation peuvent régler facilement et sans abus.

  69. À DE LABACA

    La rémunération stipulée pour autrui est licite (avec des réserves), ce qui signifie qu’on peut donc indiquer un prix net vendeur sur une annonce avec la précision du montant TTC des honoraires dus en plus.
    Les malins auront compris que c’est le prix net vendeur qui apparaîtra et que dans un ordre de classement par prix, auront la primauté sur la présentation du bien dans l’ordre de la page.
    Plus malin encore consiste à faire des honoraires partagés où seule apparaîtra la partie acquéreur (dont réduite de 50%) , ce qui peut concurrencer les agences aux honoraires réduits (s’il en existe encore ! compte tenu des dépôts de bilan que ce type de stratégie entraîne) puisque si l’acquéreur fait sa sélection sur le montant des honoraires, il appellera.
    Je vais même aller plus loin encore : les prix en terminaison 9 sont intéressants comme dans la grande distribution !

  70. À Gérard
    Savez-vous que la notion de “bon père de famille” ne fait plus partie des textes et que cette mention a été supprimée au profit de “raisonnable” ou “raisonnablement”…
    C’est un des effets de la théorie du genre chère à notre Ministre de l’éducation….

  71. Bonjour tout le monde,

    Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ?

    Ce n’est pas bien sorcier pourtant :

    . un mandat de vente met les honoraires à la charge du vendeur, c’est donc logiquement le vendeur qui paye
    . un mandat de recherche met les honoraires à la charge de l’acquéreur, c’est donc logiquement l’acquéreur qui paye;
    Dans le cas des deux mandats signés, on partage les frais.

    Le prix de vente doit être affiché : eh bien affichons le ! les honoraires doivent être affichés : affichons les ! Si le bien est en vente à 150 000 euros et les honoraires de 6 %, cela donne prix de vente : 150 000, honoraires 6 %

    Les honoraires sont à la charge de l’acquéreur ? il paiera 150 000 € + 6 %
    Les honoraires sont à la charge du vendeur ? il touchera son prix de vente 150 000 € et paiera de sa poche son contrat avec l’agence, soit 6 % du prix de vente.

    Il est bien évident que cette histoire de faire supporter les frais d’agence à l’acquéreur sous prétexte qu’il y gagne en frais de notaire n’aura clairement (cette fois) plus du tout de sens.

    A partir du moment où un mandat de vente avec frais d’agence à charge vendeur est signé, le montant de la vente et les honoraires d’agence sont clairement et distinctement établis … alors par quel mystère deviennent-ils soudainement par la suite indissociables ?

    Où donc a-t-on pris que le prix de vente notifié sur l’acte authentique doit comprendre les frais d’agence à la charge du vendeur ?

    Bien cordialement,

  72. Tout est possible, chacun ses arguments, chacun sa théorie, chacun ses artifices pour se convaincre. De mon côté, toute considération immobilière extraite; je considère et cela fait partie du droit du consommateur. l’affichage du prix est obligatoire.
    En conséquence, il est interdit (au particulier) de comminuquer sur un Prix HT et de mettre +TVA 20% Partant de ce principe de base pourquoi l’immobilier sortirait-il de ce principe et avoir le droit de communiquer sur prix + un pourcentage d’honoraires+ un pourcentage de frais de notaire ? ou ce trouve la clarté du prix pour le consommateur ? De nouveau je rappellerai le principe du serveur “service non compris des années 60” cela n’existe plus. Alors vos petits arrangements pour avoir raison tournez les comme vous voulez, mais je pense que la magouille pour essayer de présenter un prix moindre que la réalité et que le concurent trouvera un terme, et la procédure pour concurrence déloyale pourrait bien tomber sur le nez de certains..

  73. Pourquoi Didier ?

    Tout simplement parce que vous confondez deux choses différentes :

    . le restaurateur ou le vendeur de machines à laver n’a qu’un interlocuteur : l’acheteur et que son prix est le même pour tout le monde le même, TTC,

    . alors que dans le cas de l’AI, qui n’est pas vendeur et fait intervenir un tiers, il ne peut pas afficher un prix “TTC” si ce n’est pas l’acquéreur qui paye la “taxe” (qui n’a rien d’une taxe d’ailleurs).

    C’est justement là que le bât blesse : le prix ne devrait pas être le même pour tout le monde, et il n’y a que la pratique qui fait qu’il l’est. Ce qui explique d’ailleurs le débat présent qui ne devrait pas être.

    Peu importe à quel prix le vendeur vend son bien, les honoraires devraient être ajoutés quand l’acquéreur les paye, et retranchés quand le vendeur les paye.

    Or, au moment de l’affichage, on ne sait pas qui va les payer, puisque le compromis n’est pas encore rédigé (et quand bien même, on le voit, il y aurait un mandat de vente à charge vendeur). Il faut donc bien afficher les deux prix (“HT” et “TTC”) sans les confondre.

    Sinon, comme le disait Pénélope, stoppons là l’hypocrisie et les contorsions en tout sens, et décidons que les honoraires d’agence seront payés par l’acquéreur quoi qu’il arrive ! Et, là, effectivement, on pourra afficher des prix résolument TTC pour tout le monde …

  74. “le restaurateur ou le vendeur de machines à laver n’a qu’un interlocuteur : l’acheteur et que son prix est le même pour tout le monde le même, TTC.” Ah!! c’est nouveau ça la base du commerce c’est l’achat, n’importe quel commerçant a des partenaires qu’il doit respecter et négocier au mieux avec eux. Vous l’appeler “client” “Fournisseur” ou autre le résultat est exactement le même. Le prix affiché en immobilier est un prix parfois final et souvent négocié. Mais faites le tour des hôteliers par exemple pour savoir combien de fois une vendent leurs chambres aux prix affichés. Je suis toujours surpris que l’agent immobilier se sente au dessus du panier, nous ne sommes que des commerçants comme les autres, avec des obligations de sécurité compte tenu des valeurs mises en jeu, mais pas plus, de pauvres petits commerçants.

  75. A J.Michel
    D’accord avec vous J.Michel toutefois l’expression “en bon père de famille” est tellement ancienne et ancrée dans les raisonnements qu’elle m’est venue naturellement pour expliquer qu’elle se suffisait à elle-même, renforcée par le code civil et le code de la consommation; qu’il n’était pas besoin de légiférer pour apporter encore à la confusion: Didier en est la démonstration: Le commerçant affiche le prix du produit, pas sa marge, ni les frais de transport qui ne sont indiqués qu’au moment de la vente. Ce gouvernement n’a pas compris que la liberté rend les actes plus clairs.

  76. Didier,

    Je ne considère nullement que l’AI soit “au-dessus du panier”, sa fonction est différente de celle du commerçant qui achète pour revendre. L’AI n’achète rien. Il ne revend rien. Il vend une prestation.

    Cdlt

  77. Gérard,

    Bien souvent, on légifère lorsqu’il y a un souci (d’un côté ou d’un autre). S’il y a un souci, c’est que la liberté qui existait auparavant n’a clairement pas fait ses preuves. Ce n’est donc pas tant un problème de “trop” de législation que de “mal” législation. Mal parce que le législateur ne connaît pas le terrain, mal parce que le législateur intervient bien souvent des années, voire des dizaines d’années, après le commencement du “souci”, et que pendant ce temps là, chacun a fait les choses à sa manière, justement, entraînant la confusion. Entre autres, certains abusent, et tout le monde finit par payer, comme dans bien des domaines. En agissant aussi tard, le législateur intervient sur une situation faussée par des pratiques qui visent toujours l’intérêt personnel (ou professionnel). Et en réagissant par rapport à certains points, seulement, qui viennent de parvenir à sa connaissance, plutôt qu’en réfléchissant.de manière globale, en tenant compte de tous les tenants et aboutissants, …

    Cdlt

  78. De nombreuses mesures sont prises “contre” les agents immobiliers parce qu’ils ont mauvaise réputation, laquelle mauvaise réputation est due en grande partie à une législation très (trop ?) contraignante… Voir : http://blog.cimm-immobilier.fr/professions-immobilieres/la-mauvaise-reputation-des-agents-immobiliers-200.html . Donc ce n’est pas fini !!!

  79. Un peu simpliste (également erroné et peu objectif) d’affirmer que c’est la faute à la législation si les AI ont mauvaise réputation ! Ou que l’on ne peut faire du boulot de qualité que sous mandat simple. Il existe des professionnels qui ont bonne réputation sur leur secteur et ça ne dépend ni de la législation, ni du mandat, ni même de l’enseigne.

    Quant aux réseaux, ce n’est pas la question de voir l’immobilier autrement, c’est la question que maintenant, on a bien trop de professionnels pour un marché qui n’offre pas de place à tout le monde. Les offres “d’emploi” regorgent d’appels aux mandataires, les agences continuent de recruter des AC, même sur des secteurs où le marché est en berne. C’est une aberration.

  80. J’ignore quel est le plus “simpliste” des deux !
    Car ce qu’a voulu dire Jean-Claude, c’est que la législation contraignante et inutilement contraignante n’a absolument pas répondu à ses objectifs de restaurer (ou d’instaurer) la confiance des clients, pas plus qu’elle a assuré la protection du consommateur (au contraire parfois !).
    Je sais que parmi les AI, certains ne seront pas d’accord avec moi, mais je pense que la loi Hoguet n’a absolument pas répondu à ses buts et à ses objectifs. Mieux encore, je pense que les AI ne devraient pas être des commerçants, mais relever d’une profession libérale.

    Les agents immobiliers n’ont pas de problème avec leurs clients, ils ont un problème d’image. Ils n’ont jamais vraiment su communiquer sur les chiffres ahurissants de la sinistralité des transactions entre particuliers, dont la plupart des sinistres restent non indemnisés avec un coût considérable pour la collectivité.
    Ces faits n’intéressent personne : ni le gouvernement, ni l’État, ni les associations de consommateurs….pourtant c’est une triste réalité.
    Quant au reste, cher Val, de vos affirmations, permettez que la réalité, beaucoup plus raisonnable – mais ce raisonnable n’intéresse personne ! – que ce que vous laissez entendre, soit bien différente. Tous les professionnels sur le terrain, vous le confirmeront.

  81. Bonjour Jean-Michel,

    Je ne sais pas à quoi vous faites allusion lorsque vous évoquez une réalité “plus raisonnable” … d’autant que je ne vois pas ce qu’il y a de déraisonnable dans mes propos.

    Je ne sais pas ce qu’a voulu dire Jean-Claude (vous le connaissez sans doute mieux que moi), je ne sais que ce qu’il a dit : “… laquelle mauvaise réputation est due en grande partie à une législation très (trop ?) contraignante”. Je ne peux réagir qu’à ce qu’il dit et non à ce qu’il ne dit pas.

    Vous dites : “c’est que la législation contraignante … n’a absolument pas répondu à ses objectifs de restaurer… la confiance des clients …” … est-ce bien à la législation d’instaurer/restaurer la confiance des clients ? Que je sache, la confiance est une question de relation, en l’occurrence : de relation entre le client et le professionnel.

    En outre, relisez moi bien : j’évoque bien la “mal” législation. De là à tout lui mettre ou presque sur le dos, il y a une marge. Tous les professionnels évoluent dans un cadre légal …

    Les agents immobiliers ont juste un problème d’image ? Cela ne devrait donc pas être très compliqué à régler ? Ne pensez-vous pas que cette mauvaise image n’est pas due, au moins en partie, à la méconnaissance du métier par le grand public ?

    Par contre, je suis d’accord avec vous : la profession d’agent immobilier est plus proche d’une fonction libérale que d’une fonction commerçante.

    Cdlt

  82. Bonjour Val,
    J’avais mis un lien vers un article expliquant mon point de vue. Les AI ont mauvaise réputation car ils n’ont pas le droit de se faire payer tant qu’ils n’ont pas conclu une opération. Comme ils en concluent 15 % environ et qu’il faut bien se rembourser au moins les frais pour les opérations non conclues, ils sont trop chers : c’est logique, ceux qui paient paient pour les autres. En mandat simple.
    La solution pour en sortir est le mandat exclusif. Voir par exemple : http://blog.cimm-immobilier.fr/professions-immobilieres/pour-le-mandat-exclusif-1008.html

  83. Bonjour Jean-Claude,

    Je ne pense pas que ce soit la seule cause de leur mauvaise réputation mais il faut bien reconnaître que cette spécificité des AI ne leur facilitent pas la vie.

    Plutôt que de militer pour un mandat exclusif, qui sera toujours concurrencé par un mandat simple, pourquoi ne pas militer pour des prestations “à la carte” ? Il me semble que la solution est plutôt là, même si cela demande un gros travail pour convaincre le gouvernement en place (celui-là comme un autre) de légiférer là dessus, et ce pour quatre raisons :
    . la première, c’est qu’il n’y aura plus besoin de vendre pour être payé,
    . la deuxième, c’est qu’il n’y aura donc plus besoin de répercuter les frais de plusieurs “missions” sur une seule vente,
    . la troisième, c’est que les clients n’auront plus cette impression de payer trop cher pour une prestation qui leur passe au-dessus de la tête puisqu’ils sauront exactement ce qu’ils payent,
    . la quatrième, c’est que ce sera plus concret pour tout le monde et que cela aura sans doute des répercussions sur cette fameuse image.

    Cdlt

  84. Vous avez raison, mais comme aucun député ne votera jamais pour que les agents immobiliers puissent être payés sans avoir concrétisé une opération, ça ne se fera pas.
    C’est pourquoi en l’état des textes actuels, la seule solution pour faire du travail de qualité est le mandat exclusif.
    Mais certains ont choisi de faire ce que vous préconisez, alors il faut sortir de la profession et se mettre “coach immobilier”, ça se fait sans carte professionnelle… c’est un peu limité puisqu’on n’a pas le droit de négocier avec les acquéreurs, mais on peut se faire payer chaque prestation. Et on n’est plus agent immobilier.

  85. il y a une autre façon de faire. C’est d’acheter et de revendre. C’est un marchand de biens. C’est la seule exclu parfaite, surtout avec les nouveaux textes. C’est étrange le nombre d’amis qui achètent le bien d’un client lorsque l’exclu tombe. Moralité lorsque vous prenez une exclu appeler les amis de vos clients pour leur proposer (lol)

  86. En l’état des textes actuels, il n’y a sans doute pas trop de solutions. Mais je n’abandonne pas l’idée de présenter les prestations “à la carte” comme une façon :
    . de clarifier les missions d’un AI
    . de faire connaître ces missions au grand public et donc, de commencer à restaurer la confiance entre professionnels et clients,
    . de faire bénéficier la clientèle de tarifs plus raisonnables puisque l’existence d’une agence ne serait plus fonction uniquement du terme de la vente
    . de mieux pourvoir aux attentes de la clientèle en adaptant l’offre à ses besoins.

    Ce n’est peut-être pas en faisant valoir ce que cela a de bon pour les AI qu’on convaincra les députés, mais en faisant valoir ce que cela a de bon pour les vendeurs et les acquéreurs.

    Effectivement, un “coach” n’est pas un négociateur.

  87. Bonsoir à toutes et tous,

    Très intéressant ce fil, peu etre un peu long à lire d un coup…surtout pour pas trouver de réponse à ma question…:(
    tout d abord présentation succincte de mon parcours afin que vous compreniez ma question. J ai commencé négo salarié dans une franchise il y a une dizaine d année, ensuite agent co dans une petite structure, ensuite developeur et animateur de réseau pour une franchise suisse qui voulait s implanter en France ( arrêt brutal de cette activité au bout de presque 2 ans car le patron pensait bénéficier d un vide juridique de la loi hoquet sur l obligation ou non d avoir une carte pro pour une société etrangere qui travaillait sur le territoire français à distance raisonnable de la frontière et il s est avéré que c était pas si sur mais moi du haut de mes 25 ans j ai eu peur, enfin finalement la société existe tirs sur internet mais il n y a plus de franchise et celui qui avait voulu porter cette société devant les tribunaux car il s est senti lésé quand il a levé ce loup et a voulu annuler “l achat” de la franchise qu il avait payé 30 k€ à été deboute et les biens en vente sont revenus à distance raisonnable de la frontière, petite anecdote ), donc ensuite je suis revenu en France ou j ai vendu de la défis pendant 1 an, ensuite parce que je trouvais pas ça trop drôle j ai essayé de créer une boîte de coach ou conseil immobilier sans faire de transac mais pas bon endroit et où bon moment alors j ai décidé de tirer un trait et j ai eu la chance de pouvoir devenir conducteur de travaux en charpente metal et puis au bout de trois ans de parenthèse je suis revenu à mes premiers amour et me voilà a passer des heures sur vos forum parce que j ai loupé l épisode alur !!
    voilà donc ma question : je suis donc redevenu négo dans une franchise et je suis en “desacord” avec mon chef d agence, on vient d être contrôlé par la dgrf machin et soi disant à cause d un de mes mandat on va être verbalisé car sur un mandat charge vendeur nous sommes lui et moi tombe d accords sur un montant d honoraire qui est un montant et non pas un %, je pense pas avoir besoin de préciser en dessous de mon barème normal…à priori je n aurais pas le droit et cela me semble bizarre mais je ne trouve rien pour m eclairer, une bonne âme pour m eclairer?
    Merci d avance

  88. Je réponds à Val :

    La loi Hoguet a été mise en place avec comme objectif entre autres d’instaurer un cadre de confiance entre les intermédiaires et les consommateurs.
    On peut, sans craindre de se tromper que cet objectif n’aura jamais été atteint.
    Les raisons en sont nombreuses, mais le fait est.
    Aujourd’hui les AI conservent une image détestable, et pourtant ils realisent un peu moins de 70% des transactions, et ce ratio augmente chaque année, pris sur les ventes entre particuliers.
    En clair, les compétences des agents immobiliers ne sont pas reconnues, et cette défiance n’est absolument pas justifiée.
    La responsabilité incombe aux organisations professionnelles qui ne représentent que leurs adhérents (et non la profession) et aux dirigeants des réseaux qui ont d’autres préoccupations que défendre la profession.
    Elle incombe aussi aux imbéciles qui subsistent encore au sein de ce métier où les bons paient toujours pour les mauvais.
    Elle incombe aussi aux formateurs et autres gourous qui sévissent encore au sein d’un royaume d’aveugles où les borgnes sont rois.
    J’ai toujours milité pour un statut libéral qui aurait entre autres la qualité de présenter une unité et non un morcellement, sachant que de très nombreuses structures restent artisanales. Cela aurait permis de mettre beaucoup plus en avant la valeur du conseil des AI et probablement aussi d’éviter certaines dérives scandaleuses comme le Low Cost qui est un pur abandon de marge.
    Le monde change, et je crains que les AI que nous connaissons aujourd’hui soient a l’image des allumeurs de réverbères alors que l’électricité est arrivée.

  89. Bonjour Jacquelin,

    Je ne comprends pas votre problème :
    “soi disant à cause d un de mes mandat on va être verbalisé car sur un mandat charge vendeur nous sommes lui et moi tombe d accords sur un montant d honoraire qui est un montant et non pas un %, ”

    Si Votre mandat est charge vendeur, le prix affiché en pub doit être sans honoraires, peu importe alors si les honos du mandat sont en valeur absolue ou en pourcentage.
    En revanche, si votre mandat est charge vendeur, mais que le prix pub est “FAI” selon les habitudes de la profession, il y a discordance entre mandat et pub.
    En tout état de cause, les honos peuvent être en valeur absolue sur les mandats, mais avec une pub avec un prix “FAI”, il faut les convertir en % du prix net vendeur et les afficher, les honos étant de fait à la charge de l’acquéreur.

  90. Bonjour à tous,
    La réponse de penelope me semble parfaite et pour compléter : le fait de négocier des honoraires différents du tarif affiché en vitrine est considéré comme une concurrence déloyale. Le tarif doit être appliqué. Si la négociation des honoraires est exceptionnelle la DDPP pourra peut-être l’accepter, en aucun cas si c’est régulier.
    Jean-Michel “l’électricité est arrivée” peut-être, mais je n’y vois pas que des lumières.
    (La DGCCRF n’existe plus, c’est maintenant la direction départementale de la protection des populations DDPP) ce qui ne change rien sur le principe.

  91. Bonjour penelope
    Merci pour votre reponse
    En chiffre réel, sur le mandat charge vendeur il est indique PV 140k € dont 10 de comm, sur le site agence il est indiqué à 140 sans mention de FAI, par contre sur se loger il est indiqué à 140 FAI, en clair c est pas clair…
    cordialement

  92. Bonjour didier
    Comment peut on parler de concurence deloyale car on negocie ou on s aligne alors que les hono sont libres puisque malheureusement nous ne sommes pas une profession liberal et que je considere plutot les agence low coast ou les petits independants comme de la concurence deloyale puisque leurs hono sont presque la moitie des notres ?
    Cordialement

  93. Bjr Penelope,
    la loi précise: L’annonce devra, quel que soit le support utilisé, mentionner le montant toutes taxes comprises de la rémunération de l’intermédiaire exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’elle est à la charge du locataire ou de l’acquéreur.
    En conséquence à partir du moment où le prix mentionné sur l’annonce comprend les honoraires, l’acquéreur n’aura pas d’honoraires à payer en sus du prix indiqué. Il n’y a donc pas à indiquer le % sur l’annonce même si comme le font certains portails ce prix est annoncé FAI.
    Cessons de vouloir compliquer ce qui l’est déjà; le texte est suffisamment clair.

  94. La concurrence déloyale est un vaste sujet.
    – l’affichage en vitrine est une obligation, pas seulement pour le consommateur, mais aussi sous l’aspect concurrentiel, il y a donc tromperie si les honoraires affichés ne sont pas appliqués. La lecture sur le sujet est dense et précise.
    Les agence low coast ou les petits independants sont des concurrents comme d’autres, et parfois néanmoins des partenaires. Il faut arrêter de penser que le monde tourne autour de notre nombril et que nous sommes les seuls à être parfait et avoir le droit de manger. A partir de moment ou la réglementation est appliquée, toute concurrence est à mes yeux acceptable. Que ce soit en immobilier ou pour un simple match de Foot il y a des règles, et à ma connaissance même pour la plus petite équipe, je ne vois personne prendre le ballon à la main, la sanction de l’arbitre peut-être sévère. Le problème de l’immobilier est que les règles ne sont pas connues des joueurs, ce qui est un comble.

  95. Didier a aucun moment je me considere au dessus de la mêlée et en effet si on est low coast et qu on travaille bien je ne vois pas de probleme, ce qui m interloque c est que je ne peux donc pas negocier avec mes acheteurs qui sont mes clients ma prestation?, je prends un exemple je viens d acheter un frigo j ai vu différents prix chez différents marchands avec donc de différentes prestations, j ai fait mon choix et j ai reusdi a negocier un peu le prix affiché, y a t il concurrence deloyale?

  96. Bonjour Jean-Michel,

    Je ne connais sans doute pas assez le statut libéral mais je ne vois pas en quoi il pourrait permettre ce que vous annoncez, d’autant que sous ce statut existent des professions réglementées comme non réglementées qui ont, ou pas, une dimension ordinale.

    Je suppose donc que vous n’évoquez ce statut que dans sa dimension ordinale et, bien sûr, réglementée ?

    Cdlt

  97. Il a confusion sur les genres.
    a) comment négocier des honoraires avec un acquéreur s’ils sont charge vendeur ?
    b) un commerçant n’a pas l’obligation d’afficher sa marge, Ce n’est pas une profession réglementée. Et qui dit réglementée dit réglement à appliquer.

  98. Bjr Didier,
    Il n’y a pas à négocier d’honoraires acq avec un acq s’ils sont inclus dans le prix. Vous négociez le prix.
    Vous aurez à négocier vos hon avec le vendeur si nécessaire.
    Bien entendu ils devront figurer dans l’engagement des parties.

  99. Gérard, c’est exactement ce que mon commentaire sous-entend !

  100. À Val :
    Faites la comparaison avec les architectes, les géomètres experts, des notaires, des huissiers, des avocats, sans parler des médecins, des infirmières… etc…
    Toutes ces professions ont un Ordre Professionnel !
    Toutes ces professions ont UN représentant et UN SEUL…
    Observez la différence avec les Agents Immobiliers.
    Comparez enfin la mobilisations des Notaires, des Huissiers de Justice, des Avocats, des Greffiers alors que le Gouvernement ne cherche qu’à appliquer des directives européennes à propos des professions juridiques et de leur regroupement, avec la mobilisation des agents immobiliers à propos de la loi ALUR et vous aurez compris l’intérêt d’un Ordre Professionnel.
    Je ne pense aucun bien de la FNAIM, mais elle représente ses adhérents, et non la profession, comme toutes les autres organisations professionnelles.
    CQFD

  101. Jean-Michel,

    C’est exactement ce que je voulais dire (désolée si ça n’était pas clair) : ce n’est pas tant que la profession ait un statut libéral qui est important mais justement la création d’un ordre.

    C’est bien sa dimension ordinale qui fait l’homogénéité du groupe, le respect de principes (dont la déontologie), la reconnaissance par les pairs, par l’Etat et par le public, etc. … pas le fait qu’il s’agisse d’une profession libérale.

    Cdlt

  102. Tout a fait d accord avec val, jme rappelle d un temps ou par exemple on fisait payer l estimation nous n etions pas juge et partie on venait et etait paye pour faire une estimation qui avait de fait une vrai valeur, maintenant on fait des esti pour prendre le mandat, ce n est pas cohérent. ..

  103. Et je n ai que 33 ans…

  104. Bonjour Gérard et Jacquelin (et accessoirement aux autres contributeurs)

    “En conséquence à partir du moment où le prix mentionné sur l’annonce comprend les honoraires, l’acquéreur n’aura pas d’honoraires à payer en sus du prix indiqué. Il n’y a donc pas à indiquer le % sur l’annonce même si comme le font certains portails ce prix est annoncé FAI. Cessons de vouloir compliquer ce qui l’est déjà; le texte est suffisamment clair.”
    Désolée de vous dire que vous lisez mal la loi ;-). La loi ALUR n’a pas changé l’esprit de l’arrêté d’affichage de 90. Elle n’a fait que le compléter en obligeant à mentionner le % d’honos dans les mêmes circonstances.
    Si les hono sont dans le prix à payer par l’acquéreur, c’est bien lui qui les paie ! Donc leur montant en % doit être affiché ! Peu importe qu’il y ait ou non la mention FAI.
    Si le mandat indique 140 dont 10 d’hono, et que la pub indique 140, c’est bien que les honos sont inclus même si la mention FAI n’est pas indiquée sur la pub. Rien n’oblige d’ailleurs à la préciser. Les honos sont donc bien charge acquéreur.

    Les contrôleurs (dont je suis :-)) ne font que vérifier l’adéquation mandat/pub.

    Bon WE.

  105. Bonjour tout le monde,

    “Si les hono sont dans le prix à payer par l’acquéreur, c’est bien lui qui les paie !”

    La Palice n’aurait pas dit mieux …

    + 10 à Pénélope … 🙂

    Bon dimanche !

    Val

  106. Vous avez vraiment l’esprit compliqué, pourquoi “dont”.
    Il y a un prix de vente 140.
    il y a des frais à la charge du vendeur pour la remise en état 10
    il y des frais pour les diags 10
    il y a des frais de commercialisation 10
    il restera 110 au vendeur, mais ce n’est pas le net vendeur. le net vendeur est 140 et c’est bien la somme que le notaire encaissera. Il réglera alors les diags si ce n’était pas déjà fait, le contrôle assainissement et les honoraires de commercialisation
    Si vous voulez absolument avoir un esprit obtu, et considérez qu’au final c’est l’acquéreur qui paie, il faut déduire les honoraires, les frais de la salle de bain qui vient d’être refaite, le papier peint, les contrôles, etc… pourquoi la terre de bruyère pour les hortensias. Effectivement c’est l’acquéreur paie.

  107. Il n’y a que dans l’immobilier que l’on trouve ce type de comportement, sous le prétexte de truander le fisc. Ok !!!
    A ma connaissance il est interdit de parler au consommateur particulier HT
    En conséquence non seulement les honoraires se doivent d’être à la charge du donneur d’ordre “LE VENDEUR” mais les frais d’actes devraient faire partie du prix affiché, c’est bien des taxes ?
    Le particulier en immobilier n’est pas considéré comme un consommateur ? Lorsque j’achète des chaussures le commerçant m’affiche bien le prix que je vais réellement payer et les lacets font partie de la vente

  108. Pour continuer dans le délire, la composition florale que vous achetez, la prochaine fois pour aussi gagner sur le fisc demandez à votre fleuriste de payer les fleurs à 7% et de faire une facture pour son travail séparé à 20% etc… Sauf que le fisc ne le considère pas comme ça. Mais tout est possible !!!!! c’est votre choix !!!

  109. Bonjour à tous et toutes,
    Quand vous ( au sens général du terme je ne vise personne) aurez compris qu’économiquement c’est à la fois le vendeur et l’acquéreur qui paient directement ou indirectement les honoraires bien souvent à cause de la manière dont les choses sont présentées ce débat qui est un faux débat cessera.
    Les honoraires peuvent être payés comptablement par une partie mais être supportée indirectement par l’autre ;
    exemple de ce qu’on voit souvent : 140 000 FAI dont 10 000 honos charge vendeur : dans ce cas on constate que l ‘acheteur paie 140 000 ( donc subit économiquement ces honoraires indirectement) et le vendeur reversera 10 000 à l’Agent ( Il les paie donc au sens comptable du terme)
    -Si vraiment les honoraires ou plutôt la somme que représente ces honoraires n’était payée et supportée que par le vendeur , le prix affiché serait de 130 000 euros: l’acheteur verse 130 000 et le vendeur verse 10 000 directement à l’agence ; au final il lui restera que 120 000 euros : dans ce cas l’acquéreur ne paie aucun honoraire
    -Enfin, dernier cas : si les honos de 10 000 sont à la charge acquéreur ( ex: mandat de recherche) le prix de vente est bien de 130 000 + 10 000 d’honos ( qu’il faudra exprimer en pourcentage du prix conformément à l’art 6-1 de la loi Hoguet modifiée par la loi ALUR ) . La base imposable au droit de mutation dans ce dernier exemple sera bien 130 000 euros ( et non 140 000 FAI)
    Bien cordialement,
    Guillaume SERPAGGI

  110. Euh … il règne une sacrée confusion là … les diagnostics sont à la charge du vendeur : c’est bien lui qui les paie, symboliquement, comptablement et tutti quanti, non ? (et ce d’autant plus qu’il les paie bien avant la vente, me trompe-je ?) … les honoraires du notaire sont à la charge de l’acquéreur : c’est bien lui qui les paie, non ? c’est pas le vendeur qui, par un tour de passe passe, les avance ?

    Donc, quand on dit que les frais d’agence sont à la charge du vendeur, pourquoi est-ce, au final, ajouté au prix de vente du bien et donc, à sa charge ?!

    Parce qu’on a beau se tortiller dans tous les sens et raconter des histoires de frais de notaire, de “c’est comme ça que ça se passe”, des “de toute façon le vendeur fixe le prix qu’il veut”, et blablabla … au total : on sait parfaitement de combien sont les honoraires d’agence, et donc, on connaît très bien le prix net vendeur qui devrait être uniquement à la charge de l’acquéreur quand celui-ci n’a pas les honoraires à sa charge … Or, ça n’est pas ce qui se passe.

    Le deuxième exemple de Guillaume devrait être la seule et unique (et honnête) façon de fonctionner quand les frais sont à charge vendeur. Or, qui pratique ainsi ? pas beaucoup de monde même si (si, si !!) ça existe !

    Bon dimanche …

    Val

  111. Désolée :
    “Donc, quand on dit que les frais d’agence sont à la charge du vendeur, pourquoi est-ce, au final, ajouté au prix de vente du bien et donc, à sa charge ?!”

    Je voulais bien sûr dire : “… ajouté au prix de vente du bien et, donc, à la charge de l’acquéreur ?”

  112. Pardon Didier mais il ne faudrait pas confondre le prix net vendeur et le calcul de la plus-value …

  113. Bonsoir
    Oula je vois en tout cas que la loi alur n a pas simplifie les choses et que j ai vraiment une remise a jour clair à faire neanmoins ma question reste sans reponse,
    ai je droit a une amende?
    Cordialement

  114. Bonsoir,
    Je vois dans tous ces commentaires qu’on se tortille l’esprit.
    Arrêté du 29/6/90:
    Article 4 Toute publicité effectuée par l’un des professionnels visés à l’article 1er, et relative au prix de location ou de vente d’un bien déterminé, doit, quel que soit le support utilisé, mentionner le montant toutes taxes comprises (T.T.C.) de la rémunération de l’intermédiaire lorsqu’elle est à la charge du locataire ou de l’acquéreur, et qu’elle n’est pas incluse dans le prix annoncé.
    Loi Alur:
    “Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
    Penelope, Il s’agit bien d’un prix de vente dans tous les cas et donc au final “un prix à payer” (ce n’est pas la définition mentionnée dans l’acte notarié). Ce prix de vente sera donc soit honr compris à charge vendeur, soit honr en sus donc à charge acquéreur et les frais d’actes sont appliqués sur le prix de vente qui comprendra ou non les honr.
    On ne parle pas de prix net vendeur; cette notion de net vendeur est celle que les AI emploient souvent pour clarifier les choses au vendeur. Si on voulait se tortiller l’esprit le net vendeur qui n’écarte que les honr est faux car il faudrait encore le déduire des diag, du syndic, des frais de main levée etc.etc.

  115. Bonsoir Gérard, pour moi c’est parfaitement limpide et nous sommes d’accord.
    – Le problème se situe ailleurs, les agent immobiliers n’ont pas compris que travailler sans marge = fermeture. Vouloir mettre sous les yeux d’un consommateur sa marge, et cela pour toutes les activités commerciales, conduit à la négociation de la marge et non du prix.
    – Certes je suis un gamin qui n’a que 63 ans et je ne suis à mon compte que depuis l’âge de 25 ans, néanmoins j’apprend tous les jours, mais il y a aussi des choses que je sais !
    – Tous mes concurrents a Honoraires cassés sont mort où à l’agonie.
    – Il y en aura d’autres, qui prendront leurs places, avec l’espoir idiot de prendre tout le marché en cassant les prix ou en présentant d’une autre façon le prix.. L’analyse de leurs bilans montre que les meilleurs ont péniblement atteint mon CA, avec des charges fixes beaucoup plus lourdes.
    A mon sens le consommateur doit avoir un prix et pas d’artifices de pourcentages, la simplicité. Il ne veut savoir que ce qu’il va payer. Les honoraires charge Vendeur sont la seule façon de travailler avec un bon équilibre. Et puis mon âge fait que même si l’on m’imposé une autre façon faire, cela ne changera plus ma vie, mais pour la jeune génération certainement, je n’ai donc aucun intérêt personnel à défendre ma théorie..

  116. Bonjour,

    Il y a confusion surtout sur le sujet. Deux points sont évoqués comme s’ils n’en faisaient qu’un seul : l’affichage des honoraires et la charge (véritable !) des frais d’agence.

  117. La charge (véritable !) , c’est quoi l’objectif recherché?
    philosophique ?
    Moi c’est le notaire qui a la charge véritable de me payer, quand à la philo sur le sujet cela m’est complètement égale.
    Vous c’est l’acquéreur, qui comme cela m’est déjà arrivé, a oublié son chéquier. Ou celui qui souhaite renégocier les honoraires. Le notaire vous dit, “moi mon acte est parfait ” les honoraires sont hors ma compta. Oui il y a un acte, oui l’acquéreur doit vous payer, mais avec un mauvais payeur, bon courage !!
    Il existe un seul cas ou la charge acquéreur est intéressante, c’est lorsque les dettes du vendeur sont plus importantes que le prix de vente, vous n’êtes pas créancier prioritaire.

  118. Nouvelle question pour penelope alors si sur le mandat charge vendeur les honos sont un % du net vendeur, qui les paye ?
    Cordialement

  119. Bonjour Jacquelin,
    Votre question pour un professionnel de l’immobilier ne manque pas de me surprendre.
    Si les honos sont à la charge du vendeur qui les paie ? Ben le vendeur, pardi !!

  120. Bonjour penelope
    Moi c est le debat psychologique pour savoir qui les paye qui me surprends, % du net vendeur ou montant ou % du prix de vente pour moi c est pareil c est charge vendeur puisque je signe un mandat avec un vendeur et non pas avec un acquereur que je ne connais pas encore donc je ne comprends pas pourquoi on doit affiche notre marge en pub si ce n est finalement pour avantager les lowcoast, quel lobby a ete en amont de cette loi?
    Cordialement

  121. C est pourquoi je persite en disant que oui mon tarif de base en affiche en vitrine POUR LES VENDEUR et tant mieux pour eux si ils arrivent à les negocier avec moi et je ne vois pas pourquoi je n ai pas le droit.
    cordialement

  122. D’ac avec vous Didier, on en a assez dit sur la pub des honr; y en a qui adorent “philosopher” dans le vide. Ce sont souvent les mêmes qui bradent les honr. ils n’ont pas compris que ce qui intéresse les 2 parties c’est réaliser une bonne transaction et on y arrive en défendant ses honr. Les mandataires se sont fait berner en pensant qu’en touchant 90% d’une com bradée ils seraient mieux payés, ils se trompent. Ils seront mieux payés dans une structure qui pratiquent des honoraires économiquement vitaux, dans laquelle ils feront partie d’une équipe sur le même terrain avec mutualisation interne. Ils ont contribué à développer une concurrence qui va à leur encontre comme à celle des AI. De plus ils se font passer pour des AI qu’ils ne sont pas, ils n’ont la carte.

  123. “si sur le mandat charge vendeur les honos sont un % du net vendeur, qui les paye ?”
    … lol !

    Il n’y a que moi et Pénélope qui trouvons totalement absurde, illogique, voire pas très honnête de faire payer le même prix (ou “prix total” ou prix “affiché” ou appelez le comme vous voulez !) à l’acquéreur que les honoraires soient charge acquéreur ou charge vendeur, ou c’est une idée ?

  124. Bonjour Val

    Ma question innocente 😉 a donc eu l’effet escompté car pour vous répondre je dirais oui logique et honnête, l’acheteur peut négocier un prix de vente global mais pas un net vendeur et ou une commission c’est partie intégrante du prix de vente ou d’achat.
    En effet j’irais encore plus loin car avec mes 10 années d’experiences je considère que dans l’ancien (contrairement au neuf ou c’est l’inverse) mes clients sont les vendeurs, les acheteurs le sont uniquement car ils sont potentiellement vendeurs. En effet si je me suis bien “vendu” auprès d’un vendeur, ce qui peu inclure la négo ou non des honoraires, je récolte un bon mandat et les acheteurs viennent tout seul (ou presque), j’entends par bon mandat : en exclusivité et en adéquation avec le marché ( ce qui inclus entre autre le PRIX DE VENTE AFFICHE FAI )
    Je suis prêt à entendre que j’ai tort et même à évoluer mais la pour le coup je ne comprends vraiment pas le débat et surtout le mieux que cela apporte et à qui…

  125. Bonjour Didier,

    Oui, la plupart des agences font comme vous : elles privilégient le vendeur, d’où cette pratique d’ailleurs de faire signer un mandat de vente “charge vendeur” puis de passer dans le compromis à des frais “charge acquéreur” pour rassurer le vendeur, sachant pourtant qu’étant donné la pratique mise en évidence ici, ça ne change rien pour le vendeur.

    Vous ne comprenez pas le débat ? si vous pouviez payer 10 000 euros en moins sur une maison à 130 000 ou 150 000 euros, peut-être que vous le comprendriez mieux ?

    Et puis, je ne sais pas moi, mais si on vous disait : “dorénavant, la TVA sur votre tasse de café sera “charge vendeur” (cadeau pour vous !) … mais en fait, comme le vendeur va reporter le prix de la TVA sur le net du café, ben c’est vous qui payez quand même” … ça vous conviendrait ? je dis ça pour le café, mais ça pourrait être n’importe quoi d’autres : votre voiture par exemple …

    Le débat ne se situe pas sur “ça rapporte quoi et à qui” mais simplement sur un respect des règles du contrat et plus de clarté pour tout le monde, et notamment pour les acquéreurs qui ont le sentiment d’être la “bonne poire” de l’histoire.

    Il y a quand même quelque chose de franchement aberrant quand on dit que les frais d’agence sont “charge vendeur” … alors que c’est l’acquéreur qui les paye au final … je ne sais pas, moi, ça me paraît d’une évidence basique … ou un mensonge éhonté …

    Cdlt

  126. Cher Val,

    Le problème est vraiment une question de sémantique !

    Car que les honoraires soient “charge vendeur” ou “charge acquéreur” que je sache le prix de vente honoraires inclus est STRICTEMENT IDENTIQUE !!!
    Ipso facto, on en revient à ce que je dis depuis toujours, n’en déplaise aux AI accrochés à leur sacro-saint rôle de mandataire vis-à-vis du vendeur, c’est l’acquéreur qui les paie de toutes façons de sa poche !
    La meilleure preuve de ce que j’avance, c’est une campagne de communication particulièrement réussie du réseau Orpi (elle date de plus de dix ans…) sur le thème “ZÉRO FRANC” et ce à l’intention des vendeurs.
    Qu’est-ce que cela change donc que les honoraires soient “à charge du vendeur” ou “à charge acquéreur”. Pas grand chose si ce n’est que l’assiette de calcul des droits de mutation ne sera pas la même. Lorsque les honoraires sont à charge du vendeur, l’assiette de calcul des droits de mutation inclut les honoraires, alors que lorsque les honoraires sont à charge de l’acquéreur, l’assiette de calcul des droits de mutations les exclut.
    Concrètement, en cas d’honoraires charge vendeur, les honoraires sont déduits de la somme honoraires inclus que l’acquéreur paie ; en cas d’honoraires charge acquéreur, ce dernier fait deux chèques, un qui correspond au net vendeur + droits de mutation et autres frais que le notaire prélèvera lors de son décompte, et un second chèque qui correspond aux honoraires à verser à l’agent immobilier.
    Par ailleurs et surtout, il est de pratique constante que le vendeur peut répercuter les honoraires sur le prix proposé à l’acheteur.
    Quant à la qualification de “pratique déloyale” lorsque l’agent immobilier établit un mandat de recherche pour que les honoraires soient à charge acquéreur dans le compromis de vente alors que les honoraires sont à charge vendeur dans le mandat de vente, j’attends encore une démonstration convaincante. Qui plus est, comme l’assiette de calcul des droits de mutation sera dès lors sur la base du net vendeur, cela profitera à l’acheteur.

    C’est la raison pour laquelle je reste convaincu qu’il ne s’agit pas d’une initiative de l’ex DGCCRF mais que tout ce bordel provient d’une demande des services fiscaux qui, il faut bien le dire, a été aveugle pendant 40 ans à propos de cette pratique courante, car au bout du compte, il n’y a que le fisc qui est lésé par cette pratique, compte tenu que les droits de mutation sont constitués en majorité par de la fiscalité locale.

  127. Pas mieux que jean michel, je reprends juste l exemple du café qui est parfait je trouve : par definition la tva est a la charge du vendeur puiqu elle est calculée sur le prix hors taxe et qu il doit s en acquitté tout les trimestres, neanmoins il la rajoute à son prix de revient plus la marge qu il veut gagner et donc le consommateur paye le prix total et si le consommateur paye hors taxe cela s appelle du black et il va gagner un peu d argent, passer le mandat charge acquereur c est le meme principe il gagne un peu sur les “frais de notaire” et c est une pratique tolere selon les regions, pour le vendeur cela ne change strictement rien son net est tjrs le meme cela change juste le cout total de l achat pour l acheteur et à son avantage…cqfd…, et si le fisc veut faire arreter cette pratique pas de probleme mais le seul perdant c est l acheteur…
    Cqfd…

  128. Bonsoir, Jean-Michel ton commentaire est parfait, je ne serai pas hostile à pratiquer de la sorte si l’affichage n’était pas obligatoire.
    Car comme dans la loi ALUR avec l’affichage des charges, le consommateur compare des valeurs non comparables
    Un appartement à chauffage individuel, avec compteur individuel pour l’eau et un appartement ou c’est l’inverse chauffage collectif et eau dans les charges etc… comment comparer l’incomparable.
    Et pour le honoraires, c’est la même chose, je consultais aujourd’hui une revue Pro et une agence communiqué avec des honoraires à 9% mais sur un bien à mini prix et une autre sur 4% sur un budget plus important. Le consommateur risque d’en tirer une conclusion non fondée sur le tarif de l’un et l’autre. Si l’on dit que l’immobilier représente 30% du budget des ménages pourquoi les autres 70% n’affichent-t-il pas leurs marges, alors que ces 70% là ne margent pas à 5% mais certain à 300%

    pour 10 000 sur 130 000 je voudrai bien avoir une démo pour comprendre par quel mirage on peut obtenir une somme pareille.
    A ma connaissance sur la base 4% sur 130 000 = 5200 d’honoraires
    charge acquéreur 124800 = 10400 de frais d’actes soit 124800+5200+10400=140400
    charge vendeur 130 000 = 10800 de frais d’actes soit 130 000+10800=140800
    soit un écart final entre les 2 prix de revient de 400 euros
    j’ai du manquer quelque chose dans ma vie 9600 euros par opération !!!!
    Pour ceux qui ont des soucis sur le sujet avec les notaires, à ma connaissance ce sont des officiers ministériels, et font le travail n’en déplaise à certain de percepteur, comment un percepteur peut-il commenter la façon négative aux contribuables ce qui rapporte le plus à l’état ?

  129. charge vendeur, les honoraires sont réglés par le notaire sur les fonds appartenant au vendeur après avoir encaissé le prix de vente payé par l’acquéreur au vendeur via le notaire

    charge acquéreur, ce dernier fait deux chèques, un qui correspond au net vendeur + droits de mutation et autres frais que le notaire prélèvera lors de son décompte, et un second chèque qui correspond aux honoraires à verser à l’agent immobilier.

    Le résultat est bien différent
    dans le premier cas c’est un officier ministériel qui a l’obligation de me régler
    dans le second cas cela reste à la volonté de l’acquéreur de régler
    par 3 fois je suis tombé sur des acquéreurs mauvais payeurs, jamais sur des notaires mauvais payeurs.
    Je ne connais pas beaucoup de salariés qui après un mois de travail accepteraient d’avoir “peut-être” leur salaire.
    Je suis resté sur les 10 000 euros sur 130 000 ce soir, je suis retourné au bureau, j’ai vidé les placards et les tiroirs car un petit calcul sur le nombre de transactions que j’ai fait, j’ai dû égarer plus de 13 millions d’euros, mieux que le loto !!! alors je cherche !!! si je retrouve je commande une voiture rouge !

  130. Cher Jean-Michel,

    “Car que les honoraires soient “charge vendeur” ou “charge acquéreur” que je sache le prix de vente honoraires inclus est STRICTEMENT IDENTIQUE !!!”

    Mais NON justement, c’est ce que vous n’avez pas compris !!!!

    Cdlt

  131. Didier,

    Le fait de mettre les frais à la charge du vendeur ou de l’acquéreur n’a pas grand chose à voir avec la loi Hoguet qui impose une rémunération à la vente …

    Ceci dit, pour reprendre votre exemple, je vous explique ce qui DEVRAIT ETRE :

    A ma connaissance sur la base 4% sur 130 000 = 5200 d’honoraires
    charge acquéreur 124800 = 10400 de frais d’actes soit 124800+5200+10400=140400 : OK

    là où vous faites une erreur, c’est que si les frais sont A LA CHARGE DU VENDEUR, il ne faut pas partir de 130 000 euros pour calculer les “frais de notaire” mais de 124 800 euros … ce qui est logique : si l’acquéreur ne paye pas les frais d’agence, pour quelle raison les lui fait-on payer quand même ??!!

    Cdlt

  132. Cher Val,

    Excusez-moi de vous répondre ainsi, mais vous confondez beaucoup de choses.

    Vous confondez le mode de calcul des honoraires avec la charge de ces honoraires mentionnée dans le mandat de vente.

    En effet, c’est de la LIBERTÉ de l’Agent Immobilier (et aujourd’hui, depuis les lois de Raymond Barre qui a libéré les prix) de :
    – asseoir un barème d’honoraires qui se calculent en cas de % sur le prix net vendeur OU sur le prix honoraires inclus.
    En clair, les honoraires découlent d’un prix net vendeur soit la somme qui reviendra au vendeur à l’issue de la vente OU d’un prix honoraires inclus.
    De ce calcul, la somme obtenue sera mentionnée “à charge vendeur”, ou “à charge acquéreur”, ou même en cas d’honoraires partagés “à charge vendeur pour X et à charge acquéreur pour Y”
    Donc, quelle que puisse être la mention de qui prend à sa charge les honoraires, la somme incluant les honoraires est strictement identique.
    Le seule et unique différence réside dans les droits de mutation, et bien évidemment dans les mentions publicitaires que d’ailleurs la loi ALUR n’a pas changé, puisque les dispositions sur la mention obligatoire du montant des honoraires lorsqu’ils sont stipulés à charge acquéreur existe depuis le décret d’application du 20 juillet 1972 de la loi de 1970 dite “Loi Hoguet”.

  133. Bonjour Val
    Les tarifs sont libres.
    et effectivement vous avez toute liberté de faire un tarif charge vendeur 10% et un tarif charge acquéreur à 2%.
    Pour ma part, les 2 tarifs sont rigoureusement identiques et je pense que c’est la majorité des AI, Mais tout est possible et n’importe quoi aussi.
    Hier j’ai eu l’occasion de dialoguer encore sur le sujet avec une collègue AMEPI qui m’a dit “Je suis charge acquereur et la DGCCRF ma dit de faire le calcul de mes honoraires sur le prix global et de marquer DONT hono x% ” . Moi j’ai 2 méthodes de calcul pour un même résultat en partant de 2 sommes différentes. ou comme mon collègue, le résultat est le même. Je vois d’ailleurs pas sous quel prétexte l’estimation de la valeur de mon travail effectué serait différente.

  134. Jean-Michel,

    Je ne confonds rien du tout … et votre argumentation me semble pour le moins bizarre et/ou tordue !

    D’abord, où avez vous pris qu’une commission pouvait se calculer sur un prix commission comprise ?

    Ensuite, j’ai du mal à comprendre : vous calculez votre % sur le prix commission comprise, c’est à dire ? vous appliquez 6 % sur 130000 x 6 % ??(parce que pour appliquer quoi que ce soit sur un prix “commission comprise”, il faut déjà que la commission en question soit calculée … et elle l’est bien à partir de quelque chose ?!) …

    Et quand bien même, vous calculez vos honoraires comme vous voulez … Qu’est-ce qui vous permet de les ajouter au prix de vente ? parce que dans le mandat, il est bien noté : 130 000 euros + (ou dont) commission 6 % = X €, non ? Vous la notez bien quelque part cette commission ? pourquoi donc est-elle intégrée au prix de vente ? quel en est l’argument juridique (pour le mathématique, on a vu, cela me paraît bien tordu) ?

    Cdlt

  135. Bonjour Didier,

    “Les tarifs sont libres.
    et effectivement vous avez toute liberté de faire un tarif charge vendeur 10% et un tarif charge acquéreur à 2%.”

    Mais je n’ai pas dit ça. Il n’y a pas de tarif différent pour le vendeur ou l’acquéreur.

    Cdlt

  136. Hou là là? Rien compris, heureusement que certains ne participent pas à l’élaboration des lois! Parce qu’alors nous aurions belle ALUR!

  137. Cher Val,

    Je maintiens qu’un barème d’honoraires est libre.

    Ce barème peut indiquer que les honoraires sont calculés selon un % du prix comprenant les honoraires. Cela signifie qu’un tel barème lors de la négociation du mandat permet de calculer un prix net vendeur.
    Ou bien ce barème peut indiquer que les honoraires sont calculés selon un % du prix net vendeur. Cela signifie qu’un tel barème lors de la négociation du mandat permet de calculer le prix qui sera proposé à un acquéreur.
    Il n’y a pas plusieurs barèmes au sein d’une même agence.

    Je connais des agences qui emploient la première méthode, et au moins autant qui emploient la seconde méthode.

    Chaque agence a donc la liberté de faire comme elle le souhaite dès lors bien évidemment que ce barème est affiché et lisible à l’extérieur de l’agence comme à l’intérieur.

    Si vous discutez avec un agent de l’ex DGCCRF au moins ne confondez pas un barème d’honoraires avec la charge de ceux-ci. Les deux problématiques n’étant absolument pas liées.
    En clair, tout agent immobilier peut s’il le décide appliquer la première ou la seconde méthode de calcul, et peut s’il le décide mettre ces honoraires à la charge du vendeur ou à la charge de l’acquéreur ou encore partagée entre les deux. La seule chose qui est importante c’est la communication de SON barème conformément à la réglementation et bien évidemment de respecter les dispositions en matière de publicité du prix.

    En outre, il ne peut y avoir une autre manière de faire dès lors que ce barème, son mode de calcul et la charge des honoraires auront été définis, sauf à pouvoir le justifier pour chaque cas précis. Pour être plus clair, un agent immobilier a parfaitement le droit de s’écarter de son barème, dès lors qu’il est capable d’en justifier la raison.

  138. Si vous voulez discuter sur du concret, voici un tarif
    ============================
    « Mandat de Vente » Transactions maisons ou appartements.
    Tarif des honoraires : Jusqu’à 27 000 EUROS = 7 000 Euros T.T.C à la charge des Vendeurs,
    plus sur la partie au delà de 27 000 EUROS = 4,9 % T.T.C. du prix de vente à la charge des Vendeurs

    Ces tarifs couvrent l’ensemble de la prestation de service indivisible, la prise de mandat,
    la vérification de tous les éléments nécessaires à la vente du bien,
    la publicité sur différents supports, et l’élaboration de visuels, la recherche de tous les acquéreurs potentiels,
    la faisabilité du projet dans la mesure des investigations autorisées par la loi,
    les visites du bien par les acquéreurs potentiels, les aides à la négociation et à l’ajustement du prix,
    la rédaction de l’avant-contrat de vente, vérifications des obligations de l’acquéreur, l’assistance à l’acte de vente authentique devant notaire.
    Toutes formules FAI ou autres ajoutées à nos publicités de façon automatique sont impropres à nos tarifs. le publicitaire engageant alors seul sa responsabilité

    « Prix de vente »: correspond au prix affiché, prix convenu avec le vendeur.
    Les honoraires, du diagnostiqueur, de levée d’hypothèques et d’agence ne sont pas une charge augmentative du prix,
    au regard de l’administration fiscale, ils ne sont pas déductibles pour le calcul des frais d’actes notariés.
    C’est une prestation de service indépendante réglée par le vendeur, conformément au mandat enregistré sur notre registre,
    l’acquéreur n’a pas d’honoraires à sa charge.
    —————————
    Délégation de mandat : Les honoraires appliqués, charge et répartition sont ceux du détenteur du mandat d’origine et de sa responsabilité.
    —————————
    « Mandat de recherche » d’un bien immobilier (appelé aussi chasseur d’immobilier).
    Le mandat de recherche n’est retenu que dans le cas où il est antérieur à tout autre mandat.
    Tarif des honoraires : jusqu’à’ à 20 000 EUROS = 7 000 Euros T.T.C à la charge des Acquéreurs
    plus sur la partie au delà de 20 000 EUROS = 4,9 % T.T.C. du prix vendeur à la charge des Acquéreurs
    C’est une prestation de service réglée par l’acquéreur, conformément au mandat enregistré sur notre registre
    Le Vendeur n’a pas d’honoraires d’agence à sa charge et les honoraires d’agence sont une charge augmentative du prix pour l’acquéreur.
    Ils sont déductibles du prix global payé par l’acquéreur pour le calcul des frais d’actes notariés.
    ============================
    Fin du tarif

  139. Bonjour à tous,
    En parlant de la Loi ALUR, voici un article concernant la loi ALUR et ses impacts sur la location nue et meublée : http://blog.cimm-immobilier.fr/location/la-loi-alur-impacte-les-proprietaires-bailleurs-8014.html

    Bonne lecture !

  140. Je ne peux que confirmer tous les posts de VAL, qui ferait un excellent contrôleur 🙂
    Et si VAL discutait avec un “ex-DGCCRF”, il ne pourrait que lui dire que, effectivement, le % d’honoraires ne peut se calculer que sur le net vendeur” selon le vocabulaire de la profession et pas commission sur commission ! Dans quel monde vivons nous !!
    A quand la commission sur la commission sur la commission ?

  141. Jean michel à raison, vous pouvez pensez ce que vous voulez du mode de calcul. Les honoraires sont libres. Il y a des régles d’affichage, de libellès pour savoir qui en assume la charge par sur le mode de calcul, libre à vous de dire que vous prenez 1000 euros par le nombre de fenêtre du bien.

  142. Mais enfin Didier, je n’ai jamais dit que les honoraires n’étaient pas libres ! contrairement à ce qu’affime Jean-Michel, ce n’est pas moi qui confonds le calcul des honoraires et la charge de ceux-ci !

  143. Cher Val,

    Vous devriez vous relire !

    Je suis contraint de vous répéter qu’il est légalement possible au vendeur de répercuter sur le prix de vente le montant des honoraires pour le cas où ces derniers seraient à sa charge. Lorsque le mandat de vente stipule des honoraires à la charge de l’acquéreur, le montant des honoraires doit apparaître dans la publicité.

    Il n’y a absolument aucun texte de loi qui obligerait l’Agent Immobilier à appliquer un mode de calcul de ces honoraires différent (soit un % sur le net vendeur, soit un % sur le prix honoraires inclus) pour les mentionner sur le barème.

    Dans le barème que Didier a la gentillesse de nous communiquer, le % pour calculer en euros les honoraires s’applique sur le prix de vente honoraires inclus.

    J’ignore combien d’Agents Immobiliers font ainsi, mais je peux attester qu’il y en a a priori autant qui calculent les honoraires à partir d’un % sur le net vendeur.

    à Pénélope : il ne s’agit pas d’une commission qui s’empilerait sur une autre commission !
    L’Agent Immobilier fixe avec son client vendeur un prix de vente TTC tel qu’il sera commercialisé et proposé à un acheteur, le % des honoraires va se calculer sur cette somme pour déterminer le prix net vendeur.

    Finalement je ne suis pas plus étonné que cela qu’on en soit parvenu à juger comme déloyale une pratique courante (bascule de la charge des honoraires entre le mandat et le compromis de vente) avec de tels raisonnements erronés sur des mécanismes mathématiques très simples.

  144. Cher Jean-Michel,

    Je pense que vous ne m’avez pas bien comprise. La preuve en est que vous me reprochez de confondre calcul des honoraires et charge des honoraires, or, bien au contraire, je les différencie totalement. C’est vous qui mêlez indubitablement les deux.

    Je précise que NULLE PART, vous ne trouverez dans mes propos une remise en cause du calcul des honoraires, ou du % de rémunération des AI, ou encore de la liberté de l’AI de fixer son prix, car, encore une fois (je me répète), IL NE S’AGIT PAS DE CELA.

    Par contre, vous approchez de la solution en avançant que : “il est légalement possible au vendeur de répercuter sur le prix de vente le montant des honoraires pour le cas où ces derniers seraient à sa charge.”

    En fait, c’est bien pire que cela : certains compromis le prévoient même en mettant : “A charge du vendeur (commission incluse dans le prix de vente)” … ce qui est tout à fait incompréhensible car si la commission est à charge vendeur, il ne saurait être question qu’elle soit finalement à la charge de l’acquéreur en étant incluse dans le prix de vente.

    Bien sûr que c’est une pratique déloyale … c’est la pratique qui fait dire que, de toute manière, c’est l ‘acquéreur qui paye !

    C’est aussi cette pratique qui permet d’argumenter que mettre les frais à la charge acquéreur, c’est faire des économies sur les frais de notaire, et tout ce débat sur la “charge augmentative du prix” … qui n’existerait pas si les pratiques étaient plus “logiques” (on va dire !).

    C’est une pratique qui, également, entretient la confusion puisqu’elle ne différencie pas les honoraires d’agence du prix du bien et d’ailleurs, vous le reconnaissez vous même en expliquant à Pénélope que vous fixez un prix “global” avec votre vendeur et qu’ensuite (c’est très logique comme démarche, n’est ce pas ?!) vous déterminez la part des honoraires qui entrent dans ce prix “global” …

    Vous oubliez juste de préciser que, au début du processus, vous avez estimé la maison à un prix “du marché” et qu’avant de proposer un prix global à votre vendeur et d’en discuter avec lui, vous y avez DEJA ajouté vos honoraires.

    Donc, oui, effectivement et en quelque sorte, vous avez estimé une commission sur la commission ! Ne dites pas à Pénélope qu’elle a mal compris : elle a très bien compris et moi aussi. Et vous le dites, en plus, vous-même : ” les honoraires sont calculés selon un % du prix COMPRENANT LES HONORAIRES” ! C’est ubuesque : vous calculez votre rémunération sur la base d’un prix qui comprend DEJA votre rémunération !

    Alors oui, c’est une pratique déloyale vis à vis de l’acquéreur qui, s’il était un peu plus informé, saurait pertinemment qu’il se fait avoir puisque les prix affichés sont des prix “FAI” et donc COMPRENNENT les honoraires d’agence (que ce soit mandat de VENTE charge vendeur ou charge acquéreur !).

    Il lui serait donc facile, s’il était informé, de faire retirer ces frais du prix affiché, pour n’en payer que le “net” lorsque les frais d’agence ne sont pas à sa charge. C’est ce qu’a fait un ami et personne n’a pu lui démontrer que, LEGALEMENT, il était dans son tort !

    Il ne s’agit que de faire appliquer l’autre pratique (la loyale) qui est de SOUSTRAIRE (et non d’ajouter, inclure, intégrer) les frais d’agence au prix de vente lorsque ces frais sont à charge vendeur.

    Maintenant, que cette pratique d’intégrer les frais charge vendeur au prix de vente soit une pratique LEGALE … je veux bien le croire. Disons plutôt qu’elle n’est PAS INTERDITE et que la jurisprudence ne s’est pas encore penchée sur le problème, à ma connaissance toutefois.

    Et je ne doute pas qu’elle soit courante, c’est bien là que le bât blesse : “tout le monde fait comme ça” alors personne ne songe à le remettre en question …

    Cdlt

  145. Merci Pénélope ! Nous ne sommes pas trop de deux ! 😉

  146. Autrement dit, voilà comment cela DEVRAIT se passer :

    * Honoraires à la charge du vendeur
    Prix de vente (estimation, prix de départ, prix du marché, appelez le comme vous voulez) : 100 000 euros, honoraires 10 %
    –> l’acquéreur verse 100 000 euros au vendeur
    –> le vendeur verse 10 000 euros à l’agence
    (oui, je sais, on n’en est plus à 10 % d’honoraires !)

    * Honoraires à la charge de l’acquéreur
    –> l’acquéreur verse 110 000 euros au vendeur qui reverse 10 000 euros à l’agence

    Or, que se passe-t-il en vérité ?
    Le prix de départ est négocié avec le vendeur dès le mandat à 110 000 euros et DANS TOUS LES CAS, l’acquéreur verse 110 000 euros (sans même savoir qu’il n’y est pas obligé quand les frais ne sont pas à sa charge !) !

    Alors on peut appeler ça une pratique LOYALE si on veut … mais le lecteur sera juge …

  147. Bonjour Pénélope,

    Je vous suggère de relire mes propos et d’essayer de comprendre une réalité qui semble vous échapper.

    – quelle que soit la charge des honoraires LE PRIX QUE PAIERA L’ACQUÉREUR est absolument IDENTIQUE (exception faite des droits de mutation comme on l’a à maintes reprises expliqué)

    Le mode de calcul des honoraires si celui-ci est basé sur un % peut être :
    1) sur la base du prix net vendeur
    2) sur la base du prix proposé à l’acheteur
    Où voyez-vous là-dedans une commission sur une autre ??? Ahurissant que vous jugiez cela ainsi… vous dites que c’est “ubuesque” ? Chacun appréciera au travers un exemple CONCRET
    Exemple pour des honoraires 6% avec les 2 méthodes :
    % sur le net vendeur
    Net vendeur 100 000 – 6% = 6000 euros – Prix proposé à l’acheteur 106 000 €
    % sur le prix de vente
    Prix de vente 106383 € honoraires 6% 6383 euros – prix net vendeur 100 000 €

    Certes, le montant des honoraires n’est pas identique, ni le prix proposé à l’acheteur, mais le net vendeur au niveau du mandat est similaire. Et que je sache, chaque agent immobilier est parfaitement LIBRE de prendre l’un ou l’autre des calculs.
    Sans compter que certains ont un barème sur la base d’un forfait.
    Les uns comme les autres indiquent ensuite la “charge” au niveau de leur barème et de leur mandat.

    À propos, Pénélope, pour vous fâcher encore un peu plus, il s’agit d’une règle de 3, programme de CM1. LOL

    Relisez mes propos, et je doute que vous puissiez y lire que je confonde les modes de calcul que les AI prennent pour calculer les honoraires et la mention de la charge. Relisez les posts, et vous y verrez que c’est Val, ainsi que vous-même qui vous mélanger les pinceaux.

    Car lorsque vous affirmez ceci :
    “Il ne s’agit que de faire appliquer l’autre pratique (la loyale) qui est de SOUSTRAIRE (et non d’ajouter, inclure, intégrer) les frais d’agence au prix de vente lorsque ces frais sont à charge vendeur.”
    Vous confondez allègrement le mode de calcul dans le barème des honoraires, la charge des honoraires au mandat (et accessoirement au compromis) avec le décompte du notaire pour répartir les sommes en fonction de qui elles reviennent.

    Vous dites ensuite, qu’il faudrait enlever les honoraires du prix affiché. C’est-à-dire de communiquer sur un prix que l’acquéreur ne paiera pas au final ? Incohérent.

    Je suis partisan d’un prix affiché qui correspond à ce qu’exactement l’acquéreur paiera comme dans n’importe quel autre commerce. Et ce débat engagé par la DGCCRF et des consommateurs qui survolent les choses et qui croient savoir, n’a absolument aucun sens : le prix payé par l’acheteur, quelle que soit la charge, est TOUJOURS identique. Je suis même partisan de la suppression de la mention FAI. Quand vous achetez un kilo d’orange chez le marchand de fruits et légumes, il n’indique pas un prix marge comprise, pas plus qu’il n’indique sa marge.

    Les clients des agences immobilières en revanche sont mieux informés, puisque cette “marge” s’appelle des honoraires, qu’elle figure en lettres et en chiffre sur le mandat, sur le compromis de vente et dans la reconnaissance d’honoraires à l’acte authentique.

  148. À Val :

    Les deux méthodes que vous proposez sont juridiquement complètement incohérentes.

    En matière de transaction immobilière, c’est jusqu’à la preuve du contraire, le Notaire qui reçoit les fonds ou qui les appelle auprès d’un établissement financier.
    Le paiement du prix se fait toujours le jour de l’acte authentique quel que soit la forme de l’avant contrat, et ceci, dans toutes les conditions de la vente, donc y compris lorsque les honoraires sont à payer par l’acheteur.
    Le versement de l’acquéreur, dans le cas d’un versement d’un acompte sur le prix, est versé sur un compte séquestre, soit auprès de l’AI s’il dispose d’un compte séquestre avec les garanties financières qui vont avec, ou si l’AI ne manie pas les fonds, sur un compte séquestre de toute personne habilitée à le gérer, soit dans ce cas la plupart du temps, auprès du Notaire. Ces dispositions sont précisées dès le mandat.

  149. Euh, Jean-Michel, moi c’est Val, pas Pénélope … preuve que ce n’est pas moi qui me mélange les pinceaux, lol !

    Je pense que je vais arrêter là, mes propos ont été détaillés, argumentés et largement expliqués, avec exemples à l’appui.

    Croyez-moi je vous ai bien lu et parfaitement compris. Malheureusement, à l’inverse, vous ne comprenez pas ce que je dis (ou vous ne voulez pas comprendre mais le résultat est le même), vous ne cessez de répéter : “le prix payé par l’acheteur, quelle que soit la charge, est TOUJOURS identique” … oui, selon votre manière de faire, effectivement. Vous ne comprenez pas qu’il y a une autre pratique, plus honnête, plus logique, plus juste et tout aussi LEGALE ! Et pourtant je l’ai mise noir sur blanc, c’est pourtant pas bien sorcier ! …

    Vous voulez absolument croire que je ne sais pas faire un calcul, que je confonds tout, que je remet en cause la liberté de prix (alors que je n’en cause même pas !) … vous voulez que je vous dise ? continuez comme ça, c’est très bien !

    Moi, je m’en retourne à mes petites affaires …

    Bonne continuation … Pénélope : bon courage ! lol !

  150. Ah j’oubliais : acquéreurs, si vous ne voulez pas vous faire avoir et payer les honoraires d’agence à la place des vendeurs, venez me voir avant le compromis : je vous expliquerai comment ça marche ! 😉

  151. Jean-Michel, vous perdez du temps à me raconter ce que je sais déjà … non, mes méthodes ne sont pas juridiquement inapplicables puisqu’elles ont été et sont encore appliquées !! élargissez vos horizons !

  152. Vous allez donc expliquer par quel prodige les flux financiers échappent au Notaire chargé de la vente.

    LOL

  153. À Val

    J’attends de votre part une explication convaincante et détaillée, juridiquement étayée sur :
    – le fait que le mode de calcul des honoraires “barème” (en dehors du fait que cela doit être indiqué) fait varier la charge des honoraires
    – le fait que selon vous, le prix payé par l’acquéreur (hormis les droits de mutation) ne peut pas être le même selon que les honoraires sont à charge du vendeur ou à charge de lui-même
    – le fait – alors que c’est indiqué au mandat, c’est indiqué à l’offre, c’est indiqué sur l’avant-contrat, c’est spécifié dans une reconnaissance d’honoraires à l’avant contrat et à l’acte authentique – l’acquéreur aurait à payer des honoraires à la place du vendeur si l’on croit votre proposition que je qualifierai de fumeuse.
    Ou bien sur la somme payée au vendeur, les honoraires sont déduits, ou bien l’acquéreur règle le net vendeur et les honoraires d’agences… mais votre propos laisse sous-entendre que les AI pourraient faire payer les deux….
    Encore que juridiquement, c’est tout à fait possible, mais c’est un cas particulier où notamment il y a un mandat de vente charge vendeur et un mandat de négociation charge acquéreur… Mais là encore, il est impossible que les parties en soient dans l’ignorance.

  154. Mon cher Jean-Michel,

    J’étais revenue pour vous dire (désolée pour mon esprit d’escalier) que je ne voyais pas pourquoi vous parlez de mes 2 méthodes alors qu’il n’y en a qu’une ? … et je vois que, depuis, “les flux financiers échappent au notaire” : mais où ça donc ? … que “le mode de calcul des honoraires fait varier la charge des honoraires” : ah bon ?! (je pense plutôt avoir fait comprendre qu’on s’en fiche totalement du mode de calcul car ça n’a rien à voir avec le sujet dont je parle !) … que je laisse sous-entendre que les AI “pourraient faire payer les deux” : ah, je laisse sous-entendre ça, moua ?!!

    Comment voulez-vous que je vous explique des choses que je n’ai ni dites, ni sous-entendues d’aucune manière ?!

    Et c’est moi qui nage en pleine confusion et qui ne comprends rien aux dires de l’autre ?!

    Bonne soirée, reposez-vous bien, vous semblez en avoir besoin …

    Val

    Allez, je vous donne un indice : vous dites “Ou bien sur la somme payée au vendeur, les honoraires sont déduits” … oui, c’est juste mon cher Jean-Michel, sauf qu’on ne les a pas ajoutés avant au prix de vente, pour les en déduire ensuite !

    et puisque vous parlez de prix net : “ou bien l’acquéreur règle le NET vendeur et les honoraires d’agences”, ça confirme bien qu’il y a un prix NET (= hors frais d’agence) et qu’il n’y a AUCUNE raison, ni mathématique, ni légale, ni juridique, ni rien du tout, qui justifie que, tout d’un coup, le prix NET vendeur soit différent selon que les honoraires sont à charge vendeur ou à charge acquéreur … puisqu’il s’agit, je le rappelle, STRICTEMENT de la rémunération de l’agence et en AUCUN CAS n’a à voir avec le prix du bien (ou le prix principal ou le prix du marché ou le prix de l’estimation), pas plus qu’avec le mode de calcul de la rémunération, JUSTEMENT ! … ou encore la liberté de prix, etc ce qui explique que, contrairement à ce que vous affirmez, ne ne les ai JAMAIS remis en cause (mais on dirait que je parle à un mur alors je vais dire comme vous : relisez moi !)

    … et enfin je précise que beaucoup de ventes se sont passées ainsi, et se passent encore ainsi grâce à certains agents immobiliers qui pensent, comme moi, que c’est plus honnête vis à vis de l’acquéreur …

    Ceci dit, vous comprenez ou pas, là, ce sera ma dernière salve … 😉

  155. euh … quand je dis que “la charge des honoraires n’a rien à voir avec le prix du bien ou le mode de calcul”, bien sûr : je parle bien de la CHARGE (j’insiste au cas où on ne comprendrait toujours pas ce que je dis !) … je ne parle évidemment pas de leur MONTANT (qui n’a lui non plus, RIEN A VOIR avec qui a la charge des honoraires)

  156. allons bon, maintenant, c’est moi qui prête à confusion … quand je parle du prix NET vendeur, j’avais à l’esprit le prix VERSE au vendeur … c’est moi qui suis embrouillée maintenant !! … je voulais dire que le prix de vente, celui VERSE au vendeur, ne doit pas changer selon la charge. Si le prix de vente est de 100 000 euros, il sera de 100 000 euros, quel que soit la partie qui a les honoraires en charge, ces honoraires étant INDEPENDANTS du prix du bien (sauf en ce qui concerne la base de calcul évidemment) mais ils ne font aucunement partie du prix du bien … ce qui est confirmé d’ailleurs par la jurisprudence qui a décidé que les honoraires ne constituaient pas une charge augmentative du bien mais bizarrement, ça ne joue que quand les frais sont à charge acquéreur ! pourquoi ? sans doute parce que la jurisprudence n’a pas eu l’occasion n’aller plus loin !

  157. Pénélope,

    Visiblement vous évoquez les propos en réponse à Val et ce que je lui réponds à lui, et non à vous.
    Je continue de dire que vous confondez ainsi que Val :
    – le barème avec la charge des honoraires et la décomposition financière du prix chez le Notaire.

    Je continue de dire que c’est un problème de sémantique. La “charge” des honoraires n’a qu’un impact fiscal dans la réalité et non qui les paie réellement, et c’est TOUJOURS l’acquéreur, compte tenu que le vendeur a le droit de les répercuter sur le prix proposé pour le cas où la charge de ces honoraires lui incombe.

  158. Ce dialogue de sourds entre professionnels pour environ 400 euros, de plus ou de moins, sur une fois ou deux dans une vie, et pour un achat de 130 000 euros explique clairement pourquoi les non professionnels qui font les lois, nous sortent des lois inadaptées.

  159. Elle est où Pénélope ? lol !

    On va faire simple. Vous dites : “le vendeur a le droit de les répercuter sur le prix proposé pour le cas où la charge de ces honoraires lui incombe.”

    Sans doute qu’il a le droit puisque aucune règle et aucune loi ne le lui interdit. Mais l’acquéreur a tout autant le droit (eh oui, lui aussi, il a des droits) de refuser de payer des honoraires qui ne sont pas à sa charge ! (le contraire serait un comble) … puisque comme vous dites “la charge des honoraires incombe au vendeur” … et vu que les ventes sont à la baisse, je pense que c’est le bon moment pour faire savoir la chose !!

    Bonne soirée !

  160. Mais nom d’une pipe Didier, il ne s’agit pas de 400 euros, il s’agit d’une commission d’agence !! Vous faites payer 400 euros d’honoraires sur une vente de 130 000 euros, vous ?

  161. Jean-Michel,

    “Il n’y a absolument aucun texte de loi qui obligerait l’Agent Immobilier à appliquer un mode de calcul de ces honoraires différent (soit un % sur le net vendeur, soit un % sur le prix honoraires inclus) pour les mentionner sur le barème.”

    ça s’appelle de la pratique commerciale trompeuse : article L.121-1 du code de la consommation 🙂

    Allez, je m’en retourne à mes moutons. Bonne continuation à tous

  162. Val

    Certes, l’acquéreur a le droit de refuser un mandat où la rémunération est stipulée pour autrui.
    C’est beau la théorie. J’aime la théorie quand elle est solide et surtout quand elle correspond à une réalité tangible.
    Car votre théorie du droit de refuser la charge des honoraires pour l’acquéreur, ce sont des fées au fond du jardin.
    Car en pratique, où serait son intérêt ? Nulle part.
    De payer des droits de mutation plus élevés ? Il faut être idiot.

    Didier a raison, les lois sont faites par des personnes qui méconnaissent les réalités tangibles et pratiques. Ce n’est pas nouveau que des barbus profs lecteurs de 60 millions de consommateurs racontent n’importe quoi. Et en l’espèce, une nouvelle fois, ce débat de la charge des honoraires, au risque de me répéter, n’a aucun sens et aboutit à des impasses.

    Pour tout vous dire, la conversation téléphonique que j’ai eue avec un fonctionnaire de la DGCCRF (en l’espèce des Yvelines) dans la finalité de recueillir son explication à propos du caractère déloyal de la bascule des honoraires est révélatrice. Il y en a aucune de fondée en droit, sauf à considérer le mandat de recherche qui serait fait à cette occasion comme “sans objet”; ce qui n’est pas faux….

    Communiquez donc Val, que les acquéreurs peuvent refuser le principe d’un mandat stipulé pour autrui, comme le code civil les y autorise. Je qualifierai votre démarche comme celle qui consiste à aller vendre des clairons aux portes des cimetières.

  163. Pénélope

    Je connais une agence dont le barème d’honoraires précise qu’ils sont calculés sur la base d’un % sur le net vendeur, et une autre agence dont le barème précise qu’ils sont calculés sur la base d’un % sur le prix proposé à l’acheteur.

    Elle est où, selon vous la pratique déloyale trompeuse ?
    Aucun texte de loi oblige ou interdit les AI à prendre l’un ou l’autre de ce mode de calcul… à moins que vous n’ayez ce texte qui m’aurait échappé.

    Il est vrai que vous vous êtes embourbée à nous expliquer que lorsque le mode de calcul des honoraires sur la base d’un % sur le prix proposé à l’acquéreur constitue une commission prise sur une commission…. on touche le fond.

  164. Un vrai dialogue de sourds.
    Val,
    Vous dites :
    * Honoraires à la charge du vendeur
    Prix de vente : 100 000 euros, honoraires 10 %
    –> l’acquéreur verse 100 000 euros au vendeur
    –> le vendeur verse 10 000 euros à l’agence

    * Honoraires à la charge de l’acquéreur
    –> l’acquéreur verse 110 000 euros au vendeur qui reverse 10 000 euros à l’agence
    Dans le 1er cas “Il reste 90 000 au vendeur”
    Dans le 2éme cas, c’est faux, pour suivre votre exemple le prix de vente sera de 90 000 et l’acquéreur paiera 10 000 à l’agence.
    Je vous l’ai dit plus haut, il y a un prix de vente qui supportera les droits de mutation et ce prix pourra soit être honr à chge Vendeur ou honor à chge Acq. le total du débours de l’acq sera le même ( en dehors des frais d’acte)
    On peut passer à autre chose ?

  165. @ Gérard,

    Ah bon c’est faux ? c’est bizarre, j’ai piqué ça à une agence immobilière … il faut croire qu’elle aussi a fait une erreur ?

    En gros, tout ce que je raconte est faux, ce que j’affirme est fantaisiste et ce que je pense sort de nulle part ?

    Alors, oui, dialogue de sourds Messieurs et vous pouvez passer à autre chose, moi aussi d’ailleurs, j’ai déjà passé trop de temps sur cette question …

    @ A Jean-Michel,

    Vous dites : “C’est beau la théorie. J’aime la théorie quand elle est solide et surtout quand elle correspond à une réalité tangible.
    Car votre théorie du droit de refuser la charge des honoraires pour l’acquéreur, ce sont des fées au fond du jardin.
    Car en pratique, où serait son intérêt ? Nulle part.
    De payer des droits de mutation plus élevés ? Il faut être idiot.”

    Désolée mais ce n’est pas une théorie, je peux vous trouver des notaires et des AI qui vous diront que c’est bien une réalité tangible … en outre, EN AUCUN CAS, cette manière de faire peut induire des frais de notaires plus élevés, c’est même totalement le contraire … cela ne fait que démontrer une fois de plus que vous n’avez rien compris …

    Au fait : je ne lis pas 60 millions de consommateurs, je ne suis pas barbuE, et je ne suis pas non plus prof …

    Quand vous aurez révisé votre droit (si tant est que vous en ayez fait un jour), vous pourrez discuter de ce qui est juridiquement cohérent ou juridiquement applicable avec moi … ou avec d’autres, notaires ou autres, qui ne font qu’appliquer la loi des contrats, en respectant son esprit …

    Alors comme dit Pénélope … Bonne continuation …

  166. Chère Val….

    Vous êtes bien gentille, Val, mais vous ne répondez pas sur le fond.

    Si vous interrogez des notaires, ils vous confirmeront qu’ils ont la responsabilité des mouvements financiers liés à une vente.

    Cela répond à une extrême logique, puisque ce sont eux – et c’est d’ailleurs un monopole- qui enregistrent la vente (la vente c’est le transfert de propriété et le paiement du prix) à la Conservation des Hypothèques.

    Ai-je dit que les Notaires n’appliquaient pas le droit des contrats ?

    Ensuite, qu’est-ce que votre réalité tangible ? Que les acquéreurs sur la base du code civil dénoncent le principe de la rémunération stipulée pour autrui ?

    Et quand bien même ils le sauraient – puisqu’ils seront informés par vous – croyez-vous un seul instant qu’ils le feraient ? Dans quel but ? Dans quelle finalité ?
    C’est un peu cela le problème d’ailleurs… pour quelle raison limpide les acquéreurs ne le font pas ?
    Au stade où l’acquéreur pourrait le faire, c’est uniquement au stade des tractations. Et selon votre théorie, ces tractations auraient pour objet la dénonciation de la rémunération du mandataire stipulée pour autrui !

    Mais, par hasard et vraiment en dernier ressort, leur objectif n’est-il pas de se rendre propriétaire d’un bien immobilier…???? Bien sûr que oui.

    Il y a tout de même un fait qui chagrine les barbus profs lecteurs de 60 millions de consommateurs, c’est que même si les législateurs ont cru protéger l’acquéreur contre lui-même (et en réalité nuire à ses propres intérêts), la nature de la vente immobilière reste ancrée dans une négociation, et la nature du contrat reste consensuelle.

    Pour votre information à propos de mes compétences juridiques, sachez que je suis le co-créateur (avec quelques notaires, géomètres, architectes et agents immobiliers) d’un newsgroup sur usenet fr.misc-droit-immobilier, il y a plus de 20 ans ancêtre des forums ou de ce blog et que vous n’avez pas pu connaitre visiblement.

    Ensuite, vous devriez réviser votre vocabulaire, car des “frais de notaire”, j’ignore ce que cela signifie.
    En ce qui concerne les droits de mutation, ils sont moins élevés lorsque l’acquéreur prend les honoraires à sa charge.
    Prenons un exemple concret sur la base du barème rapide de 2013 pour un bien immobilier ancien :
    Prix de vente 106 000 € honoraires 6000 € Net vendeur 100 000 €
    Provision de Droits de mutation honoraires charge vendeur : 8690 €
    Provision de droits de mutation honoraires charge acquéreur : 8070 €

    Comme on le constate, la pratique “déloyale” qui consiste à basculer les honoraires charge vendeur en honoraires charge acquéreur grâce à un mandat de recherche établi concomitamment au compromis de vente équivaut pour l’acheteur à réaliser une économie de plus de 600 €. Sachant que pour le vendeur, cela ne change strictement rien….
    Plutôt que donc de continuer à affirmer des inepties et à prétendre que je n’ai rien compris…. commencez par démontrer grâce à une argumentation détaillée et juridiquement fondée vos arguments. Si vous faites cet effort, je vous promets que je cesserais d’affirmer que vos propos sont ineptes, ce qu’ils restent en absence de cette démonstration.
    En absence de cette dernière, évitez de répondre.

    Ainsi, vous avez prétendu que :
    – le MODE de calcul des honoraires induit QUI EN A LA CHARGE….
    – les acquéreurs peuvent risquer, selon vous, de payer des honoraires sans pouvoir savoir si le vendeur les paie ou non
    – les honoraires charge acquéreur (mandat rémunération stipulée pour autrui) sont défavorables à l’acquéreur
    – etc… etc…
    – avec cerise sur le gâteau : vous avez prétendu comme Pénélope, que un barème d’honoraires dont le mode de calcul repose sur un % d’honoraires calculés sur un prix de vente consiste à prendre une commission sur une commission…
    – dois-je continuer la suite de vis inepties ?

  167. Lol ! je n’ai rien prétendu de ce que vous prétendez que j’ai pu prétendre !

    Je suis bien gentille ? oui, bien gentille d’être encore là à tenter de vous expliquer … mais c’est fini ! là, je deviens méchante ! lol !

    continuez à parler tout seul, à inventer des choses que je n’ai pas dites, à répondre sur des sujets que je n’ai même pas évoqués, à ergoter sur des termes que, si vous êtes un pro, vous devriez connaître, même si ça n’est pas le terme le plus juste : par exemple, vous savez pertinemment que quand on dit “frais de notaire”, ça comprend la rémunération du notaire + les droits de mutation, c’est juste une manière d’aller plus vite : pas la peine d’ergoter …

    et non pas du tout, si un acquéreur ne paie pas les frais qui sont à la charge du vendeur, ça n’augmente pas du tout ses “frais de notaires”, lol ! c’est pourtant une règle de calcul basique de chez basique !! si on paye moins, on ne peut pas payer plus ! Ne vous inquiétez pas : je ne confonds pas avec votre façon de faire croire à l’acquéreur que c’est mieux de prendre les frais à sa charge pour faire baisser les droits de mutation … non non, je ne confonds pas, moi et j ‘ai bien compris votre manière de faire, moi … tandis que vous n’avez rien compris à ce que j’ai dit et répété ! c’est pourtant pas faute d’avoir expliqué ! et ça n’est pourtant pas sorcier … mais bref …

    qu’est-ce que vous voulez que je vous dise de plus ? Ah oui : VOUS AVEZ RAISON !

    Allez, à la revoyure comme on dit …

  168. Gérard, je suis désolée je n’avais pas réagi à votre argument (pas fait attention, trop occupée à répondre à votre “faux” !)

    Vous dites (en reprenant mon exemple que j’ai moi-même piqué sur un site … vous me pardonnerez cette petite facilité qui me venait pile poil au bon moment !)
    * Honoraires à la charge du vendeur
    Prix de vente : 100 000 euros, honoraires 10 %
    –> l’acquéreur verse 100 000 euros au vendeur
    –> le vendeur verse 10 000 euros à l’agence
    Dans le 1er cas “Il reste 90 000 au vendeur” : ça c’est OK.

    * Honoraires à la charge de l’acquéreur
    –> l’acquéreur verse 110 000 euros au vendeur qui reverse 10 000 euros à l’agence

    “Dans le 2éme cas, c’est faux, pour suivre votre exemple le prix de vente sera de 90 000 et l’acquéreur paiera 10 000 à l’agence.”

    Dites moi, Gérard, vous êtes tout seul à faire ça ou vous croyez que ça fonctionne comme ça chez tout le monde ? Visiblement, vu votre réaction, vous pensez que ça fonctionne comme ça partout, non ?

    Sauf que non : la preuve en est justement ce site d’une agence immobilière qui font exactement je l’ai copié !

    Et pourquoi dirait-on que c’est l’acquéreur qui paye toujours les frais d’agence si tout le monde fonctionnait comme vous ?

    En fonctionnant ainsi, je comprends que vous ne comprenez rien à mes histoires … c’est normal …

  169. On va faire un copier-coller de vos propos encadrés un peu plus haut…

    Bonjour Jacquelin,
    Votre question pour un professionnel de l’immobilier ne manque pas de me surprendre.
    Si les honos sont à la charge du vendeur qui les paie ? Ben le vendeur, pardi !!

    C’est FAUX puisque le vendeur a parfaitement le droit de répercuter ces honoraires sur le prix proposé à l’acquéreur. Ce qui est toujours le cas en pratique.
    En réalité, c’est un problème sémantique “à la charge de…” et “payer”.

    Ensuite vous écrivez :

    Il n’y a absolument aucun texte de loi qui obligerait l’Agent Immobilier à appliquer un mode de calcul de ces honoraires différent (soit un % sur le net vendeur, soit un % sur le prix honoraires inclus) pour les mentionner sur le barème.”
    ça s’appelle de la pratique commerciale trompeuse : article L.121-1 du code de la consommation

    Ce à quoi je réponds en référence du principe de la liberté des honoraires. Chaque Agent Immobilier a le droit de proposer un barème d’honoraires en toute liberté, et les exemples foisonnent. Certains proposent des honoraires calculés en % d’un prix net vendeur et d’autres des honoraires calculés en % d’un prix de vente proposé à l’acheteur incluant les honoraires…

    Et là vous avez répondu :

    Je ne peux que confirmer tous les posts de VAL, qui ferait un excellent contrôleur 🙂
    Et si VAL discutait avec un “ex-DGCCRF”, il ne pourrait que lui dire que, effectivement, le % d’honoraires ne peut se calculer que sur le net vendeur” selon le vocabulaire de la profession et pas commission sur commission ! Dans quel monde vivons nous !!
    A quand la commission sur la commission sur la commission ?

    Visiblement vous n’avez pas compris le mode de calcul des honoraires qui part d’un prix de vente proposé à l’acquéreur et qui les comprend et qui sert à calculer le montant de ces honoraires et le prix revenant au vendeur. Que je sache, il n’y a aucun texte qui déclarerait cela illégal, illicite ou abusif. C’est même une pratique courante et même banale. J’ai donné un exemple concret et chiffré un peu plus haut, et Didier a eu la gentillesse de nous communiquer sa propre grille d’honoraires.
    Ipso facto, les honoraires ne sont pas obligatoirement calculés sur le net vendeur comme vous le prétendez ainsi que Val.

    Dois-je continuer la liste de vos propos incompréhensibles ?

  170. En effet je ne dois rien comprendre.
    En tous cas ça fonctionne comme je vous le dis.
    J’ai cru comprendre que vous n’êtes pas du métier.
    Goethe disait quelque chose comme ça: il n’y a rien de pire que l’ignorance à l’oeuvre.
    Faites donc confiance aux bons agents immobiliers, les vrais!

  171. PTDR !! Excusez moi Jean-Michel … mais mes propos vous paraîtront sans doute beaucoup moins incompréhensibles quand vous ARRÊTEREZ DE ME CONFONDRE AVEC PENELOPE !!

    Je suis VAL !

    Et les propos que vous avez repris NE SONT PAS LES MIENS !!

  172. Je ne sais pas où ni comment vous avez compris que je n’étais pas du métier, Gérard … je fais donc confiance aux bons agents immobiliers, ne vous inquiétez pas : je sais les reconnaître … 🙂

    bonne soirée

  173. Bonne soirée.

  174. Val,

    vous écrivez :

    Honoraires à la charge du vendeur
    Prix de vente : 100 000 euros, honoraires 10 %
    –> l’acquéreur verse 100 000 euros au vendeur
    –> le vendeur verse 10 000 euros à l’agence
    Dans le 1er cas “Il reste 90 000 au vendeur” : ça c’est OK.

    * Honoraires à la charge de l’acquéreur
    –> l’acquéreur verse 110 000 euros au vendeur qui reverse 10 000 euros à l’agence

    “Dans le 2éme cas, c’est faux, pour suivre votre exemple le prix de vente sera de 90 000 et l’acquéreur paiera 10 000 à l’agence.”

    L’erreur dans votre raisonnement est très simple ! Dans le premier cas, vous évoquez un prix de vente de 100 000 €. C’est faux ! 100 000 € c’est le NET VENDEUR. Cette somme ne constitue JAMAIS le prix de vente. Le prix de vente dans votre exemple est de 110 000 €.
    Lorsque les honoraires sont à charge vendeur, le Notaire appelle les fonds auprès de l’acheteur sur la base de 110 000 €, crédite le compte du vendeur de 110 000 € somme à laquelle il déduira les honoraires dus à l’agence.
    Lorsque les honoraires sont à charge acquéreur, le Notaire demandera à l’acquéreur de verser :
    – 100 000 € et qu’il créditera sur le compte du vendeur
    – 10 000 €, somme qui sera remise à l’Agence sur la base et le fondement de la reconnaissance contenue dans l’acte de vente.
    Ainsi, JAMAIS, l’acquéreur verse une quelconque somme au vendeur…pas plus que le Vendeur d’ailleurs. Les mouvements financiers transitent tous par le Notaire chargé de rédiger et d’enregistrer la vente.
    Dans la pratique, et sur la base du principe que les honoraires sont payables sur les premiers fonds versés par l’acquéreur, et lorsque l’Agent Immobilier est séquestre, c’est l’Agent Immobilier qui effectue le mouvement de fonds à partir de son compte séquestre sur son compte financier. Tout ceci faisant l’objet d’un enregistrement sur le registre Répertoire de l’AI, d’une annotation sur son registre de mandat, et sur le répertoire des actes conformément au CGI (encore que certains considèrent ce répertoire comme inutile ce que jamais ne m’aura confirmé les services fiscaux par ailleurs.

  175. Excusez-moi JM, je crois que vs faites erreur
    Dans le 1er cas Val parlait bien d’honr Vend sur la base d’un px de 100 000, les honor chge vend étant de 10 000 il reste donc 90 000 au vend.

    Pour rester sur les mm valeurs, si l’on bascule les honor à chge Acq le Px de vente sera de 90 000 et les honr chge Acq seront de 10 000

    Le total dans les 2 cas est de 100 000

    Il n’existe pas de prix “net vendeur”. Il existe un prix de vente point. Et ce que vous appelez le “net vendeur” est la somme qui reste au vendeur après paiement de ses honor mis à sa charge.

    Attention à ces confusions qui vous amènent à interpréter la loi Alur, vous comme les médias ne sachant si parler FAI ou non.

  176. C’est juste Gérard, mais dans ce cas, l’erreur de Val se situe lorsqu’il affirme que l’acquéreur verse 110 000 euros… !

    Et comme vous le dites bien : il y a un prix de vente et un seul…. !

    🙂

  177. L’anonymat permet de dire des inepties, il est possible de polluer des files en racontant n’importe quoi, même de se faire passer pour un pro. C’est une forme de virus informatique. Vous ne me mettrez pas en Boole, je reste très binaire 1+1=0 et puis c’est tout.

  178. En binaire 1 + 1= 0 épicétou© !
    J’adore ! 🙂 Mais il y a une nuance :
    Car, selon l’algèbre de Boole :
    0 + 0 = 0
    0 + 1 = 1
    1 + 0 = 1
    et donc 1 + 1 = 0 avec RETENUE ! Et non pas épicétou ! Vous vous êtes bien vautré Didier !
    LOL

    Maintenant, selon la Physique Quantique, en fonction de l’observateur, de la température, de la pression atmosphérique ou encore de la prolifération des amibes péruviennes par temps chaud en cas de surchauffe des neurones, cela peut bien faire ce qu’on veut, car entre 0 et 1, il y a un infini qui est plus grand que l’infini lui-même !

    LOL

  179. Jean-Michel, parfaitement exact., bien suivi!

  180. Merci JM
    Personnellement je ne connais rien au binaire
    mais je connais bien mon métier d’Agent Immobilier.
    Il me semble que c’est l’objet de ce blog…non!

  181. Une intervention en vidéo sur ce sujet par le fondateur du réseau : http://cimm-recrutement.fr/webtv/droit-a-honoraires-le-formalisme-du-mandat-depuis-les-lois-alur-et-hamon/

  182. Eh bien, ça se lâche une fois qu’on est parti ! Je vous signale au passage que l’anonymat vous sert tout autant que les autres et que c’est aussi pratique pour vous que pour les autres.

    Et vu la manière dont vous raisonnez, je préfère clairement être binaire !

    Tout ça parce que vous avez mal compris ceci : “En revanche, la commission de l’intermédiaire mise contractuellement à la charge du vendeur, mais versée au lieu et place par l’acquéreur, constitue une charge augmentative du prix à soumettre aux droits de mutation.”

    http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6653-PGP.html

    Mais RIEN NI PERSONNE n’a jamais dit que la commission de l’intermédiaire devait FORCEMENT être versée par l’acquéreur ! Je vous fais remarquer à l’occasion qu’il s’agit bien pour l’acquéreur, malgré vos affirmations, de PAYER A LA PLACE DU VENDEUR. Mais qui serait assez bête pour ça ??!!

    D’ailleurs, l’article 683 du CGI le dit bien : “… toutes les indemnités stipulées au PROFIT du CEDANT …” … pas celles payées PAR LE CEDANT …

    Vous ne comprenez toujours pas ? c’est normal …

    Alors continuez à déverser vos fausses informations sous couvert d’anonymat et votre soit-disant métier à vos clients naïfs …

  183. Je ne résiste pas à partager avec vous cet excellent résumé 🙂

    http://www.lebonagent.fr/blog-immobilier/honoraires-a-la-charge-du-vendeur-ou-de-lacquereur/

  184. À Jean-Claude,

    Je te remercie pour cette présentation vidéo et en particulier l’explication selon laquelle les honoraires peuvent être partagés. Mon pacemaker a failli exploser, car cela fait bien dix ans que je préconise cette solution. Je m’étonne toujours qu’elle inquiète certains agents immobiliers, compte tenu du fait que pour la location (tout du moins avant la loi Alur qui est venue préciser les conditions pour lesquelles c’était possible) c’est une obligation de partager les honoraires entre le bailleur et le preneur.

    Sur le fond, je suis 100% OK avec ta présentation et le rappel des nouvelles dispositions en vigueur après la promulgation des lois Alur et Hamon.

    Trois réserves cependant :
    – l’avenant modificatif au mandat que tu proposes doit être soumis à la loi Scrivener et ouvrir un délai de rétractation au vendeur, sans compter qu’il doit y avoir un bordereau détachable. C’est un détail qui peut avoir de l’importance, notamment s’il y a concommitance d’offres.
    – il y a des jurisprudences qui ont conclu sur le fait que cet avenant peut constituer une manœuvre.
    – s’agissant de la loi Hamon qui va instaurer un délai de 14 jours de rétractation et sur la création d’un document précontractuel, auras-tu vérifié que cela puisse s’appliquer à une profession “réglementée” car il semble que le texte est un principe général qui exclut les cas particuliers des professions réglementées ? En clair, devons-nous attendre une énième modification de la réglementation professionnelle qui consacrera l’application de ces principes.
    Ceci étant, commercialement, ce n’est pas complètement aberrant d’écrire ce qui va constituer un élément probant du devoir accompli au titre du conseil, et ce, avant de faire signer le contrat.`
    Amitiés,
    JM

  185. Je suis désolé de constater qu’il y a beaucoup de lacunes dans les connaissances de ceux qui se proclament “pro”:
    – Les honoraires de vente ont toujours été partageables et la loi alur n’y a rien changé, sauf en location ou ceux mis à charge du locataire ne doivent pas excéder ceux du bailleur.
    – Ceux mis à charge de l’acq doivent être indiqués dans l’annonce en %
    – Le délai de rétractation est toujours de 7 jours sauf pour les contrats signés hors la présence des contractants qui passent alors à 14 jrs.
    Je n’ai vu nulle part qu’il y ait un nouveau délai de rétractation dans le cas d’un avenant au mandat, j’ai vu au contraire qu’à partir du moment où de nouveaux documents sont signés pour une même affaire il n’y a plus de délai de rétractation s’ils ont déjà été purgés une 1ère fois.
    On comprend qu’il ait des différences d’honoraires entre agents immobiliers et certains mandataires.

  186. À Gérard.

    Les honoraires ont toujours été partageables, nous en sommes d’accord, pour autant en ce qui concerne la transaction, cette pratique est rarissime et j’en sais un peu quelque chose.
    Ensuite, vous vous trompez sur deux points :
    – Depuis la loi Hamon, pour tous les contrats issus d’un démarchage (et c’est quasiment toujours le cas pour un mandat de vente) conclus depuis le 1er juin 2014, le délai de rétractation est porté de 7 jours à 14 jours. Vous n’évoquez que les contrats conclus à distance. Le texte inclut explicitement le démarchage.
    – Dès lors qu’un contrat est modifié dans sa substance (prix, honoraires, etc…) un nouveau délai de rétractation doit être ouvert. La Jurisprudence est constante sur ce point. C’est notamment le cas d’une offre conclue à des conditions différentes du mandat. Cela inclut nécessairement un avenant modificatif à un mandat initial.
    Enfin, si le professionnel ne respecte pas ce délai (il y a également des conditions de forme, notamment un bordereau détachable), le délai est prolongé de 12 mois.
    Pour être complet sur la loi Hamon, le droit de rétractation ne profite pas seulement aux particuliers, mais également aux professionnels dont l’entreprise compte moins de 6 salariés, et si le bien ou la prestation ne rentre pas dans le cadre principal de leur activité.

  187. Bonjour Jean-Michel. Si je comprend bien.
    Ta version qui me semble parfaite, mais non applicable dans la réalité sous cette forme de négociation.
    – Je prend un mandat délai au domicile 14 jours de rétractation.
    – Après une visite, je prend une proposition à l’agence.
    – Je me rend chez le vendeur, je négocie.
    – Je suis dans l’obligation de refaire un mandat avec les nouvelles conditions, avec 14 jours de rétractation.
    – Je signe le compromis à l’agence 15 jours après.
    (ce n’est ni l’intérêt du vendeur, qui ne veut pas perdre son acquéreur, ni l’intérêt de l’acquéreur, qui ne veut pas perdre le bien qui lui convient), le vendeur dispose d’un délai de 14 jours pour obtenir une meilleur offre.
    L’acquéreur dispose d’un délai de 23 jours (14+7+ le délai de la poste) pour trouver mieux) bonjour la casse !!!
    C’est “Splendid” rentrer dans les casses est impossible, “Zézéte” avait raison !!!
    Tu n’as pas une version plus sympa ?
    J’aimerai bien, plutôt que de palabrer, sur des formules. Que chacun expose un canevas de sa version de transaction légale et idéale, cela serait plus constructif, avec son tarif de vitrine. N’ayez pas peur ce n’est pas une entente sur les honoraires, les tarifs sont publiques et affichés en vitrine. Mon sentiment depuis une éternité: les lois ont faites pour embêter les gens honnêtes, les truands ne les appliquant de toutes façons pas.

  188. Didier,

    Le Droit recouvre 3 réalités : les textes et les règlements, les jurisprudences et la pratique.
    En pratique, on ne peut pas purger un délai SRU qui ne bénéficie qu’à l’acheteur si le vendeur n’est pas définitivement engagé.
    Or, si j’en crois un commentaire du CRIDON (dont en toute modestie je suis un peu à l’origine au moment où a été instauré le délai de rétractation SRU) un vendeur est définitivement engagé dès le commencement de la rédaction de la promesse.
    Peu importe donc, et c’est mon interprétation, qu’il puisse bénéficier d’un délai de rétractation à propos de sa signature du mandat. En clair, il ne peut plus revenir dessus.
    Par ailleurs, les délais ne s’empilent pas les uns avec les autres…
    Enfin, il s’agit de réduire les risques, dans l’état actuel des choses, le risque 0 n’existe pas.
    🙂

  189. Jean-Michel,
    – rédaction de la promesse, bien le vendeur est engagé.
    – Ensuite rétractation du vendeur pour mon mandat.
    Comment gérer cela?
    J’ai travaillé pour la gloire, la vente se fera, mais sans moi.

  190. Chronologiquement c’est d’abord le mandat qui – a priori selon la loi Hamon – ouvre un délai de rétractation de 14 jours, et ensuite la promesse (le compromis).

    Il faut savoir que le client démarché renonce matériellement à bénéficier d’un tel délai en cas de livraison du produit ou de la réalisation du service (en l’espèce l’entremise et l’accord donc un état de vente parfaite qui provoque l’édition de la promesse – ou du compromis). Si je me rapporte à la législation déjà existante dans ce domaine, et dans cette situation, en revanche, ce délai est porté à 3 jours.
    Il semble aussi qu’il faille être aux conditions précises et respectées du mandat…

    Tout ceci étant supplétif, cela peut être soumis à l’appréciation d’un Juge…

    Voilà pour mon interprétation que je vous soumets, sachant qu’un bon avocat peut faire exploser tout cela à tout moment comme chacun le sait.

  191. JM, vous dites:
    – Dès lors qu’un contrat est modifié dans sa substance (prix, honoraires, etc…) un nouveau délai de rétractation doit être ouvert. La Jurisprudence est constante sur ce point.
    pouvez-vous me communiquer cette jurisprudence? je suppose qu’elle date d’avant la loi Hamon.

  192. En étudiant le sujet, je tombe sur cette formule, je ne résiste pas à vous la communiquer. J’adore la protection faite par le législateur contre la propre bêtise du consommateur : “L’assuré dispose dans certains cas d’un délai de rétractation de 14 jours pour revenir sur sa décision et annuler le contrat d’assurance. L’assuré n’est plus autorisé à se rétracter si un sinistre survient pendant le délai de rétractation.”

  193. Le législateur suit une logique consumériste à la suite de la jurisprudence.
    Les contrats d’assurance, les contrats de prêt… et bien d’autres encore ne sont plus des contrats réels depuis les années 80, mais des contrats consensuels.
    C’est bien évidemment une erreur fondamentale d’un point de vue de la doctrine, et le texte que vous reprenez, Didier, est assez symptomatique de ce point de vue.
    Maintenant, tout n’est pas non plus aussi noir. Et si je prends le contrat de prêt, c’est tout de même une bonne chose que le prêteur soit définitivement engagé dès la remise de son offre. Le corollaire est que dès le commencement de l’exécution de l’obligation, le consommateur ne puisse plus se rétracter.

  194. Effectivement la formule n’est pas spécifique aux assurances et se justifie dans un cadre différent.

    Article L121-21-8 Créé par LOI n°2014-344 du 17 mars 2014 – art. 9 (V)
    Le droit de rétractation ne peut être exercé pour les contrats :
    1° De fourniture de services pleinement exécutés avant la fin du délai de rétractation et dont l’exécution a commencé après accord préalable exprès du consommateur et “renoncement exprès à son droit de rétractation ”

    Article L121-21 Modifié par LOI n° 2014-344 du 17 mars 2014 – art. 9 (V)
    Le consommateur dispose d’un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d’un contrat conclu à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement, sans avoir à motiver sa décision ni à supporter d’autres coûts que ceux prévus aux articles L. 121-21-3 à L. 121-21-5. “Toute clause par laquelle le consommateur abandonne son droit de rétractation est nulle.”
    Formule contradictoire ?
    “renoncement exprès à son droit de rétractation” et “Toute clause par laquelle le consommateur abandonne son droit de rétractation est nulle”

  195. Ce n’est pas tout à fait contradictoire, mais mal rédigé !

    En effet, il faut distinguer une clause conventionnelle (contenue dans le contrat) d’une demande exprès du consommateur.
    Imaginons que vous souhaitiez bénéficier immédiatement du bien ou du service, objet du contrat, auquel cas vous pouvez renoncer à bénéficier de ce délai, qui dans ce cas, ne peut pas être inférieur à 3 jours.
    Cependant, vous n’y renoncez pas totalement, car si vous changez d’avis, vous pourrez rendre le bien ou le service et on vous restituera les sommes versées. La loi admet que le “vendeur” peut dans ce cas, retenir une indemnité correspondant à l’usage que vous avez eu du bien ou du service.

  196. Oui, certainement, mais les lois sont faites pour éclaircir des situations pas pour nous enfumer. Et s’ils ne sont pas capables de faire leur travail correctement, peut-on leur envoyer la DGCCRF? Le sujet sujet d’origine était basé autour du terme FAI mal utilisé et DGCCRF. Si celui qui fait les lois s’autorise des écarts de libellés, comment ne pas l’autoriser aussi à celui qui les subit.

  197. Vous avez répondu à ma question Didier : Article L121-21 Modifié par LOI n° 2014-344 du 17 mars 2014 – art. 9 (V)
    Le consommateur dispose d’un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d’un contrat conclu à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement.
    Donc pour les contrats conclus en dehors des locaux mais en présence des parties le délai de rétractation n’a pas changé, c’est 7 jours.
    Il faut arrêter de vous torturer JM et d’indure vos confrères en erreur à supposer que vous soyez agent immobilier.

  198. Gérard , si je comprend bien votre interprétation aventureuse.
    “Le consommateur dispose d’un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d’un contrat conclu à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement.”
    il vous manque une virgule ici “rétractation”,”d’un contrat” ?

  199. A distance, ce n’est pas la même chose que hors établissement ?
    Donnez moi la définition de “à distance”

  200. Et quel serait l’intérêt de préciser “Hors établissement” si l’on considère que à distance qualifie une méthode mail, informatique etc.. qui ne peut qu’être hors établissement.

  201. Et pour conclure, je suis hors établissement, je suppose pas dans la rue, chez un consommateur et il n’est pas là. Etrange !

  202. la loi Hamon est destinée à protéger les contrats conclus essentiellement par internet.

  203. Pas seulement!
    Améliorer l’information et renforcer les droits contractuels des consommateurs
    et soutenir la durabilité et la réparabilité des produits
    Section 1
    Définition du consommateur et informations précontractuelles.

    A chacun ses raccourcis, mais votre interprétation me semble bien limitative.

    http://www.legifrance.gouv.fr/jopdf//jopdf/2014/0318/joe_20140318_0001.pdf

  204. « Art. L. 121-82-1. − Les personnes ou entreprises qui transforment ou distribuent des produits alimentaires dans le cadre d’une activité de restauration commerciale ou de vente à emporter de plats préparés, permanente ou occasionnelle, principale ou accessoire, précisent sur leurs cartes ou sur tout autre support qu’un plat proposé est “fait maison”

    Etc… vente à emporter par internet pas facile ça !!
    Certes le législateur dans toutes ses formules a rajouté la possibilité de vente en ligne, mais seulement par extension, mais pas de façon limitative.

  205. À Gérard.
    Je ne me torture en rien, cher Gérard. En revanche, je ne tente pas d’interpréter le texte pour qu’il puisse m’arranger.

    Je vous suggère d’aller relire la loi qui définit le démarchage.

    Pour simplifier, vous y lirez qu’il est constitué par une prise de contact “non sollicitée”, et ce, quelque puisse être le moyen employé : visite à domicile, e-mailing, mailing avec coupon réponse, phoning, blog, lien hypertexte…. etc… etc…

    Tous les avocats consultés sur ce sujet sont unanimes, la loi Hamon a augmenté la durée du délai de rétractation issu de la loi Scrivener, de 7 à 14 jours.

    L’incertitude, et ne me rendez pas coupable des imprécisions du texte, relève d’un principe général dont ne relèverait pas (je mets le conditionnel) les professions réglementées. Les Agents Immobiliers relèvent d’une réglementation particulière. Mais, j’imagine que la réglementation générale aura toutes chances de s’appliquer. Le fait est que la question peut être posée.

    Ensuite, vous écrivez que la loi Hamon est destinée à protéger les contrats conclus essentiellement par internet.
    C’est tout à fait inexact.
    Dans certaines activités : crédit, services de paiement, placements financiers, gestion patrimoniale, gestion d’instruments financiers, le délai de rétractation issu d’un démarchage est depuis 2010 soumis à un délai de 14 jours.

    Il semble donc que vous fassiez la confusion entre le démarchage et la conclusion de contrats “à distance” (par voie électronique).

    Ce qu’on entend par “hors établissement” s’applique en réalité à la prise de contact et à son origine.

  206. Vous mélangez tout Cher JM.
    Bon vent!

  207. Avant que de répondre laconiquement et prétendre que je mélange “tout”, êtes-vous allé voir la définition du démarchage ?
    Avez-vous vérifié – et fournir les références précises – que la loi Hamon s’appliquerait comme vous le prétendez, qu’à la vente à distance ?

    Je maintiens – car il suffit de lire le texte – que le délai de rétractation a été porté de 7 à 14 jours pour tous les contrats conclus par démarcharge et ce depuis juin 2014, y compris ceux conclus à distance.
    S’agissant de toutes les activités relevant du code monétaire et financier, c’était déjà le cas bien avant la loi Hamon.

    Maintenant, si vous en doutez, sachez que la loi Hamon n’est pas une invention de ce ministre éphémère, mais l’introduction dans le droit français de directives européennes visant à harmoniser au niveau européen l’ensemble des pratiques commerciales, ceci après avoir réalisé l’harmonisation des pratiques financières au niveau de la zone euro (SEPA)

    Si vous continuez de prétendre que le délai de rétractation est maintenu à 7 jours, vous commettez une erreur. Mieux que cela, le contrat doit être précédé d’une information pré-contractuelle…

  208. La qualité d’un commercial, à plus forte raison d’un chef d’entreprise dans l’immobilier est l’écoute, et le respect des autres. Dire que l’on mélange tout, et les formules agressives sous-jacentes ne correspondent pas au statut. L’intérêt d’un partage d’idées, ou des connaissances est utile aussi bien à ceux qui dialogues, mais aussi à ceux qui ne veulent pas intervenir, mais qui lisent. Ne pas être d’accord fait partie du dialogue, sous réserve de démontrer sa théorie de façon courtoise, argumentée et en détail. Ne perdez pas espoir, parfois la pondération vient avec l’âge.

  209. Bonjour à tous,
    En regardant la vidéo de Jean Claude MIRIBEL, très intéressante, Je me pose une question : Le fait d’utiliser la reconnaissance d’honoraires postérieure à l’acte authentique, ou ce trouve la différence à la facture signée postérieurement à l’acte devant le notaire, et même très souvent à sa demande ?
    Sur ma facture figure : “Facture valant décharge de mandat à règlement” cela ne fait-il pas double emploi, voir même rappeler que cette facture est suite à un mandat, alors que selon l’interprétation de Jean Claude MIRIBEL, une reconnaissance d’honoraires postérieure à l’acte ne dépend plus de la loi Hoguet donc plus du mandat. Dans ce cas ma facture ne devrait-elle pas être différente ?Merci de m’éclairer sur le sujet.

  210. Selon moi, ce que Jean Claude MIRIBEL nomme une “reconnaissance d’honoraires postérieure à l’acte”, fait effectivement double emploi avec la reconnaissance d’honoraires à l’acte tel que vous le présentez, Didier.
    À vrai dire, postérieurement à l’acte, je n’appellerais pas cela des honoraires, mais une indemnité transactionnelle en reconnaissance du travail fourni. Effectivement, cela ne fait pas référence à un mandat. Cela peut être utile dans une situation comme celle d’une tentative d’éviction de l’agence par les parties et qui devant la perspective de poursuites judiciaires conviennent postérieurement à leur accord signé que les honoraires de l’agence sont dus. Auquel cas, concomitamment à l’acte définitif, l’AI produit cet accord transactionnel et donc au versement d’une indemnité amiable.
    On trouve un bon parallèle avec les accords transactionnels liés à un licenciement où les parties en présence conviennent d’un accord financier postérieurement au licenciement en contrepartie de la réparation d’un préjudice associé au renoncement à un recours Prud’hommal.

  211. Bonjour Jean Michel,
    Une indemnité transactionnelle, oui suite à conflit.
    Mais dans la façon de présenter les choses ce n’est pas du tout l’argumentaire utilisé, c’est pour se prémunir d’un conflit éventuel non existant au moment de l’acte. Et je dois avouer que le libellé du document me laisse interrogatif.

  212. Je pense que Jean-Claude ne tardera pas à répondre….. J’ai la même interrogation que toi, Didier, sur le libellé du document.

  213. Bonjour Didier,
    Une facture n’est pas une reconnaissance d’honoraires, même si elle est signée par le débiteur il pourrait demander le remboursement en cas de vice du mandat. Ce qu’il faut, c’est une preuve de l’accord de paiement postérieur à l’acte. Vous pourriez par exemple rajouter sur votre facture “l’acte authentique ayant été signé, nous donnons notre accord pour le règlement…”

  214. Une facture n’est pas une reconnaissance d’honoraires, mais elle peut avoir tout de même de la valeur, quasi contractuelle.

    Ce que je ne comprends pas, Jean Claude, c’est la différence qu’il y a entre une reconnaissance d’honoraires stipulée dans l’avant contrat et reprise dans le contrat définitif avec le fait de faire obligatoirement une reconnaissance d’honoraires postérieures à l’acte.

  215. Bonsoir à Jean Michel et Jean Claude, merci de vos commentaires, je comprend bien la nuance, sur le principe,
    a) il a y facture d’honoraire suite à transaction, sous la loi hoguet
    b) il a reconnaissance d’honoraire au-delà du terme, alors qu’il n’y a plus de contrainte liée au compromis, c’est donc un accord de réglement sans obligation.
    Si l’on lit les textes des jugements effectivement nous sommes dans le cas d’une convention après acte. J’ai malgré tout un gros doute sur l’interprétation lié à une facture réglée le jour de l’acte fussent-elle libellée sous une forme non classique.

    Hors ce sujet, mais pour en revenir au sujet premier, j’ai argument de plus que personne n’a sorti, même si je n’ai pas vu de contentions sous cet angle.
    Le mandat charge Vendeur c’est le notaire qui règle, l’agence, par virement et le jour suivant de l’acte.
    Charge acquéreur c’est l’acquéreur qui règle le jour de l’acte, rien ne prouve que le règlement ne c’est pas effectué avant l’acte. Et comme de nos jour, c’est à l’agent immobilier d’apporter la preuve qu’il a respecté la forme, la charge Vendeur valide la forme.

  216. Pardon, pour les mots qui manquent, et “Contention” pour “contentieux”, ce n’est pas le même usage.

  217. Bonjour, je recherche le jugement effectué par un acquéreur contre une agence pour n’avoir pas transféré les frais d’agence à sa charge et par conséquent, ne pas avoir agi dans l’intérêt du consommateur acquéreur.
    Je situe ça aux environs des années 2000, à la louche.
    je pensais avoir gardé ce jugement mais je ne retrouve pas, et mon ami Google non plus.

  218. Bonjour,
    Bien qu’à l’affût des jurisprudences concernant la profession depuis plus de 35 ans, je n’en ai jamais entendu parler. Je suppose qu’il n’y a pas eu d’appel ? Qui a gagné ? Vous souvenez vous des motivations ? Si quelqu’un met la main dessus je suis preneur également, merci !

  219. Bonjour Jean-Claude,
    Je suis certain du sujet, l’acquéreur a assigné l’agence pour ne pas avoir transféré les frais de négociation à sa charge et lui avoir fait perdre la possibilité de payer moins de frais d’enregistrement. Sujet important, car le jugement va dans le sens des intérêts du consommateur au détriment de la fraude fiscale supposée.Je ne sa

  220. Bonjour Jean-Claude,
    Je suis certain du sujet, l’acquéreur a assigné l’agence pour ne pas avoir transféré les frais de négociation à sa charge et lui avoir fait perdre la possibilité de payer moins de frais d’enregistrement. Sujet important, car le jugement va dans le sens des intérêts du consommateur au détriment de la fraude fiscale supposée.

  221. Je devrai pouvoir trouver la date, car pour ma part complètement hostile aux honoraires charge acquéreurs, je me suis plié à cette époque à cette formule compte tenu de ce jugement.

  222. Comme Jean-Claude, je n’ai pas le souvenir d’une telle affaire sur un tel moyen.
    Quoiqu’il en soit, c’est aujourd’hui une pratique déloyale selon la loi.

  223. “Pratique déloyale selon la loi”, c’est pourtant encore la façon de faire de 50% des agences qui pratiquent les honoraires vendeurs et qui changent à la charge acquéreur par un mandat de recherche au dernier moment.
    Le jugement sur le double mandat renforçant leur conviction, 64 agences en AMEPI, je vois parfaitement les pratiques de chacun.

  224. Voir en fin d’article :

    Mise à jour du 4 mai 2015 :
    Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
    « Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »

    Plus loin :

    « Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »

  225. C’est bien que le CRIDON publie cet article, car de trop nombreux notaires ne l’ont pas entendu ainsi.

  226. Merci Jean Claude,
    mais le lien ne fonctionne pas.

  227. A lire le texte, cela sous-entend que le devoir du notaire est de nous demander de fournir les publicités qui ont été faites pour le bien.

  228. J’ai bien tout lu …j’ai mal à la tête !!!!!!!! des vieux généraux avec un combat d’arrière garde qui astiquent leurs médailles et leurs titres d’un coté et des courageuses négociatrices armées de leurs bts de l’autre , et qui a raison et qui a tort ?? mais on s’en moque en vrai…
    Mais , franchement quel est vraiment le fond du problème..et bien ces “vieux” petits malins pleins de certitudes ( et de mauvaises habitudes ) qui font du zèle comme d’ab !!
    Que dit la loi :
    Si la commission est à la charge du vendeur cette dernière ne doit pas être intégrer dans le prix affiché, alors que si la commission passe à la charge de l’acquéreur, la commission doit non seulement apparaître dans le prix présenté, mais être détachée de celui ci, selon les article L.121 à L.123 du code du commerce. et pis c’est tout !!!! Bon ,bien…
    mais que c’est il passé alors ? puisque cela semble clair..
    Donc , tout est la faute de ce gros naïf de législateur qui s’attendait à ce que le professionnel de l’immobilier joue le jeu ( ce qui n’est que rarement le cas quand il s’agit des vieux briscards..), car on ne va pas la faire aux vieux de la vielle. Alors que firent les vieux briscards de l’immobilier ( et que continuent ils à faire ? )? Dans tous les cas !!! ils mirent la commission en plus du prix attendu par le vendeur … Et Pourquoi ? et bien à cause de ces foutus droits de mutation !
    Ah bon et pourquoi ? parce que la commission à la charge de l’acquéreur n’entre pas dans l’assiette de calcul des frais de notaires ..
    Mais comme a pu le suggérer l’un de vos collègues, ne serait il pas plus simple de supprimer cette notion de charge vendeur ou acquéreur pour ne retenir qu’un principe d’honoraires non soumis à des frais de notaire ??
    Ce n’était pas la peine de se lancer dans un débat d’experts pendant des heures qui au contraire d’éclaircir la situation , à eu l’effet contre productif de démontrer que les hommes de l’art eux mêmes ne sont pas d’accord entre eux ..charmant et rassurant ! plutôt consternant , à vrai dire..
    Vous feriez mieux de travailler “ensemble ” votre valeur ajoutée qui n’est plus tout à fait évidente , je crois 😉

  229. à Jobijoba

    Vous écrivez :
    “Que dit la loi :
    Si la commission est à la charge du vendeur cette dernière ne doit pas être intégrer (sic) dans le prix affiché”
    Pouvez-vous donner la référence de l’article de la loi qui précise ce que vous affirmez ?
    Car les articles que vous citez n’ont strictement rien à voir.

    Car ce que vous affirmez est FAUX. Il est parfaitement admis que les honoraires “à charge du vendeur” soient compris dans le prix proposé à l’acquéreur.

    Quant au reste de votre propos et en particulier de votre explication à propos des “professionnels qui ne joueraient pas le jeu”, c’est en plus d’être incompréhensible, absolument pas la question.

    S’agissant de la valeur ajoutée des professionnels, faut-il encore rappeler la très grande sinistralité des ventes entre particuliers et un coût pour la collectivité qui est inacceptable.

    Arrêtez de croire et cherchez à approfondir le sujet sans a priori.

  230. Bonjour jobjoba,
    Ce qui a changé ?
    Avant (arrêté de 90), en cas d’honoraires charge acquéreur, on pouvait présenter le prix sans les honoraires en mentionnant le montant des honoraires charge acquéreur, ou, et c’était la pratique courante, le prix comprenant les honoraires charge acquéreur.
    Maintenant (loi Alur) on a toujours la possibilité de présenter le prix avec ou sans honoraires, mais dans les deux cas il faut mentionner les honoraires (en pourcentage du prix).
    Le législateur pense ainsi faire baisser les honoraires d’agence, en introduisant plus de transparence.

  231. Bonjour,
    Je suis un particulier qui vend son bien et je découvre ce fil très intéressant.
    Je voudrais dire ceci:
    1/en tant qu’acheteur, je serais toujours bien intéressé d’économiser les frais de mutation sur la commission. J’y suis donc sensible en tant que vendeur et préfère donc faire annoncer ces commissions comme à charge de l’acquéreur pour ce motif, puisqu’ici, en France, c’est ainsi que cela fonctionne.

    Je suis belge, et en Belgique, les frais d’agence sont toujours inclus dans le prix de l’acte notarié, et donc taxés (comme ici en cas de commission à charge du vendeur). En plus, de ce fait, la valeur du bien est artificiellement augmentée. Enfin, il y a une double taxation de ce montant: mutation pour l’acquéreur, et tva pour l’agent. J’ai toujours trouvé cela anormal.
    Quand j’ai acheté en France, j’ai été surpris (agréablement) de voir que l’acte ne reprenait que le montant revenant au vendeur (que je considère comme la vraie valeur du bien, càd celle que j’ai acceptée de mettre sur la table, et que la commission (que je considère comme des frais supplémentaires inévitables vu que c’est la pratique principale en France de réaliser les transactions immobilières via agence, était bien traitée séparément.

    je suis bien d’accord que j’ai déboursé le tout, mais pour moi, le “prix du marché” est celui qui revient effectivement au vendeur, hors de toute considération de frais (commissions, taxes, honoraires notaire). Si, avant la vente, le vendeur a fait des frais d’amélioration de son bien, soit ceux-ci ont effectivement augmenté la valeur du bien et il est logique de s’attendre à ce que le vendeur en tienne compte dans le prix qu’il en attend, soit c’est simplement cosmétique, pour rendre le bien plus attrictif, et ces frais là n’influencent pas vraiment le prix.

    2/Je pense par ailleurs que la commission est finalement toujours dans les faits payée par l’acquéreur, car si elle est à charge du vendeur, celui-ci aura au départ ajusté à la hausse son prix pour en tenir compte.

    3/en lisant les exemples, je crois que l’incompréhension vient de certains mots.
    Perso, je parlerais comme ceci:

    prix attendu par le vendeur: 100
    commission d’agence convenue: 6%
    prix de mise en vente: 100 + 6 = 106

    et cela dans les deux cas: à charge du vendeur ou de l’acheteur. Dans les deux cas, l’acheteur paiera au notaire 106 et répartira 100 vers le vendeur et 6 vers l’agent.
    Cette distinction (à charge du vendeur ou de l’acheteur) est en fait inutile qu’elle évite des frais de mutation.
    Le reste est une question de présentation de l’information sur les affiches, si j’ai bien compris. Pourquoi pas, tout simplement mettre 100 + 6% (commission) = 106 ou
    106 (dont 6% commission inclus ) ou 100 (+ 6% de commission) ?

    (commission ou FA…)

    Cela me parait parfaitement clair.

    3/Enfin, je voudrais pour finir réagir sur le taux de commission. je vois que certains regrettent la disparition de taux à 10% ! En Belgique, pays pourtant au niveau de vie plus cher que la France, ce taux est de 3% pour un service parfaitement identique. Alors, quand je vois ici un usage normal de 6% et même plus parfois, je ne suis pas très content … pour le dire aimablement 🙂

    Merci de m’avoir lu !
    Bien à vous
    Luc

  232. on fait toujours quelques erreurs de frappe, désolé:

    attractif et pas attrictif

    et

    Cette distinction (à charge du vendeur ou de l’acheteur) est en fait inutile SAUF qu’elle évite des frais de mutation.

    Luc

  233. Bonjour, effectivement cela semble simple.
    Pourtant
    – Comment justifier d’honoraires auprès d’un acquéreur de X % lorsqu’il ne vous connaissait pas le matin et que vous prenez un engagement le soir. Le vendeur lui, mesure davantage le travail effectué, visites, budget publicitaires journaux etc… Depuis ce matin je recontacte les clients vendeurs pour la Xème fois pour faire le point, revoir les mandats dont certains sont bloqués sur leur prix depuis 2 ans. Vous comprenez bien que l’acquéreur ne mesure que la partie Immergée de L’iceberg et c’est pour cette raison que plein de forums sont remplis de commentaires négatifs sur les Agents immobiliers.
    Lorsque je fais une publicité sur un journal comme le “Logicimmo” le nombre de caractères est très limité, et contrairement à une idée reçue, je ne vend pas des chiffres, mais un cadre et un projet de vie. Lorsque j’ai rempli les obligations dpe, copro nombre de lots, charges si je rajoute les honoraires et qui en à la charge, il n’y a plus de place pour parler du bien. Lorsque j’achète de l’eau d’Evian les bèbès ne me sont pas livrés avec, juste de l’eau, c’est du rêve.L’étiquette de la composition de l’eau ne rempli la totalité de la bouteille. Nous OUI !!! et nous n’avons plus de place pour faire rêver nos clients
    Voici 2 critères essentiels. Le travail est majoritairement effectué pour le vendeur, et c’est bien normal que la charge lui revienne. le reste n’est effectivement qu’un aspect fiscal, source du débat. La jurisprudence ceci ou cela. c’est bien est c’est vrai. Il suffit simplement de trancher par la loi et le débat sera clos. Et cela permettra de travailler dans un cadre précis, sans flou artistique.

  234. Je suis bien d’accord que cette imputation de la commission “à l’acquéreur” n’a d’intérêt actuel que fiscal.
    Par contre, que cette commission fasse partie de la valeur marchande du bien, non. C’est le résultat d’une prestation séparée, qui n’a rien à voir avec la valeur du bien.
    Enfin, pour ce qui est du travail de l’intermédiaire, qui justifie sa rémunération, je suis bien conscient de son importante et qu’il demande des compétences spécifiques que le particulier vendeur n’a pas. Je constate simplement qu’en Belgique 3% suffisent pour ce travail, et je ne vois pas en quoi il y serait moins bien fait.

  235. Le sujet de la conversation n’est pas le taux d’honoraires, mais je veux bien y répondre. Bien qu’agent immobilier, je n’ai plus grand chose à défendre sur le sujet, retraité depuis presque 1 an, je suis encore en activité, n’ayant pas fait fortune bien loin de là, ce qui est encore plus vrai au regard du temps passé à mon activité, je suis à une éternité des 35 heures,et, pourtant j’ai ce que l’on considère comme une belle entreprise de référence. J’ai vu passé beaucoup d’agences de transactions dans mon environnement en 25 ans et qui ont fait faillite ou fermé la porte avant qu’on les y oblige avec des 4% d’honoraires et même plus. Moralité: Soit il y a trop d’agents immobiliers (plus que de boulangerie), soit les taxes et charges sont trop lourdes. Différentes analyses aussi bien sur les chefs d’entreprises ou les commerciaux ont démontrés que le revenu moyen était très très bas voir inférieur au SMIC, La belle voiture et la cravate ne sont pas des signes de richesse, juste la vitrine de l’entreprise et le respect des clients comme peut le faire un restaurateur digne de ce nom. Le chauffeur routier dispose d’un véhicule qui coûte beaucoup plus cher que celui de l’agent immobilier et pourtant à ma connaissance l’on ne considère pas le routier comme fortuné. Diminuer le nombre d’agence et de commerciaux = plus de chômeurs, (le nombre de commerciaux est un beau cache chômeurs). Tous les Zoros masqué ou pas, qui ont voulu révolutionner le taux d’honoraires sont morts, je ne connais pas de survivants sur la durée. Les mains dans la farine, ou dans le ciment c’est moins sympa que de sortir une carte d’Agent immobilier, mais ça paye moins et je trouve ça plutôt bien. Il n’y a pas que la Belgique qui pratique des honoraires plus bas, connaissant parfaitement les seuils de rentabilité d’une agence en France, les 3% c’est pas pour demain et encore moins avec le triplement de la charge administrative mise en place à toute ALUR. Je suis preneur d’un bilan correct sans revenus excessifs avec un taux de commission à 2% ou 3%. il faudra par contre bien me l’expliquer, je ne veux pas mourir idiot.

  236. Bonsoir pour en revenir au sujet de base: lorsque je dis : le commerçant chausseur n’affiche pas sa marge sur la paire de chaussure. La réponse est : “vous n’êtes pas un commerçant classique mais un prestataire de service etc..
    Alors dans ce cas là, ce c’est quoi ?
    et ou ce trouve la différence avec nous il n’achète pas le bien,
    et pourtant il ne se pose pas la question à qui il doit facturer ses honoraires et il a raison !
    http://www.lacaverne.com/cms/display/id/operations_speciales

  237. Bonjour, j’en profite d’avoir lu ce post très intéressant et correspondant parfaitement aux interrogations que je me pose quant à la situation que vis. J’en appelle donc à vos lumières et vos expertises juridiques afin de pouvoir faire valoir mes droits sur la situation exposée ci dessous :

    => Après négociation d’un appartement via agence, on s’en tire à 310 000 FAI..(l’agent reconnais prendre une commission de 10 000€ donc appartement 300 000€)
    => Signature du compromis…je vois noté 310 000…jusque là normal, sauf que du coup je n’accepte pas de payer les frais de notaires sur les 10 000€ de frais d’agence.. et les frais d’agence n’apparaissent nulle part sur le compromis ! Pire en bas du compromis un paragraphe stipulant “les 2 parties reconnaissent ne pas avoir eu recours à un intermédiaire…” bizarre, il s’agit du notaire que nous a conseillé l’agent..
    => Je réitère donc ma volonté à l’agent de changer les éléments du projet de compromis afin d’annoncer un prix immobilier de 300 000€ et faire apparaitre les frais d’agence sur une autre ligne… Impossible me dit il, car c’est un mandat signé par le vendeur…J’insiste et là surprise l’agent me consède qu’il s’agit d’un arrangement avec le vendeur car suite à notre négociation il a baissé sa commission mais a convenu avec le vendeur qu’elle serait réglée en espèce !! ..
    => ayant été un peu perdu pour ce premier achat de la tournure que les choses prennent, voulant économiser les 700€ de frais de notaires, j’accepte de régler les 10 000€ de frais d’agence en espèce…en attendant que la transaction se fasse, l’agent m’a demandé de lui remettre un chèque de 10 000€ en me faisant signer un reconnaissance d’honoraires dont il a refusé de me remettre un copie…
    => Le compromis officiel est depuis signé avec un montant de 300 000€, aucun frais d’agence n’apparaissant…et stipulant toujours qu’il n’y a pas eu d’intermédiaire…
    => Pour faire simple, ayant du agir vite (et mal) je souhaite savoir quels sont mes droits à renégocier à la baisse les frais d’agence afin de récupérer mon chèque et payer honnêtement l’agent. Personnellement avec tous ces éléments, trouvant trop élevé le fait de payer une commission de 10 000€ pour un agent peu scrupuleux.
    Merci pour les réponses que vous pourrez m’apporter.
    Nico

  238. Il n’y a pas de commission payée en espèces.
    C’est strictement interdit.

  239. Merci pour votre réactivité Jean Michel, mais dans ce cas là, le chèque que j’ai du faire à l’agent (sa garantie en quelque sorte) est il encaissable dans la mesure où aucun frais d’agence n’apparaît dans le compromis et dans la mesure où je n’ai pas signé de mandat acquéreur / de recherches..
    Comment puis je reprendre le dessus sur cet agent qui essaie de nous extorquer.

  240. Bonjour à tous, voilà une fois de plus la confirmation que les lois sont faites pour embêter ceux qui travaillent dans la légalité, les autres rien ne les arrêtent
    Si le chèque est libellé à l’autre de l’agent, il a un gros problème l’agent immobilier, c’est une reconnaissance de participation à la transaction.
    “il s’agit du notaire que nous a conseillé l’agent” il faut intervenir auprès du notaire.
    si vous passez par un agent immobilier c’est pour sécuriser votre transaction et également avoir une garantie. Comme c’est du travail “Au noir” pas de garantie.
    C’est scandaleux.
    .

  241. @Nico38130, vous avez connu l’affaire par l’agence.
    Si vous ne voulez pas la payer, bous pouvez vous baser sur le fait que rien n’est dit dans le compromis à ce sujet. Le risque étant que l’agence fasse une procédure pour réclamer l’intégralité de ses honoraires à la partie prévue au mandat. Cela peut être le vendeur, ou l’acquéreur, et un avenant reste possible.
    http://blog.cimm-immobilier.fr/vente-immobiliere/la-commission-de-lagent-immobilier-3994.html
    “Quand une agence fait visiter un bien (maison, appartement, terrain) et qu’ensuite vendeur et visiteur traitent directement, la commission est due, la jurisprudence est constante sur ce point.”
    Un chèque est toujours encaissable, mais l’agence aurait du mal à justifier la légalité de cet encaissement.

  242. Merci Jean Claude pour votre réponse, cependant encore une question, si un avenant est porté au mandat afin de le passer à charge acquéreur au lieu de vendeur comme c’est le cas, en tant qu’acquéreur cet avenant doit être signé de ma part non ?
    Je prévois bien de payer l’agence mais pas en espèces et pas à hauteur de 10 000€ vu la prestation et vu que rien ne me semble en règle !

  243. La loi Hoguet autorise un mandat signé par le vendeur avec honoraires charge acquéreur, on ne voit pas pourquoi ce serait différent pour un avenant.
    Mais en dehors de ses honoraires l’agence pourrait demander des dommages-intérêts à l’autre partie, qui l’aurait évincée de la vente.
    Pour éviter de payer vous pouvez prétendre le jour de l’acte avoir fait un chèque à l’agence en acompte sur le prix…

  244. Je trouve cette affaire sordide de la part de l’acquéreur comme de l’agence. Visiblement pour arriver à son prix les honoraires ont été tellement négociés que les 3 parties , AI, Vendeur et acquéreur en sont arrivés à cette situation. Chacun doit assumer sa responsabilité.

  245. Le tort de l’agence, si cela est avéré, est d’avoir accepté le principe d’un règlement en espèces. C’est interdit et très dangereux ! Même entre vendeurs et acquéreurs : http://blog.cimm-immobilier.fr/jurisprudences/versement-occulte-dessous-de-table-attention-danger-161.html

  246. En tant qu’acquéreur, je me permets juste de bien vouloir assumer ma part de responsailité sur le fait d’avoir dans un premier temps cautionner cette démarche, mais REPRECISIONS bien les choses, il s’agit d’une initiative en premier lieu entre l’agence et le vendeur (principalement de l’agence) qui à la lecture du projet de compromis avait déjà en vue de procéder ainsi et sans aucune intention de m’en parler. L’affaire a “éclaté” au grand jour bien malgré l’agence car je n’étais pas d’accord de payer les frais de notaire sur les frais d’agence, tout en ne comprenant pas pourquoi à aucun moment sur le compromis n’était mentionné de frais d’agence..et pire…dans mon dos…Agent / vendeur et notaire qui osent stipuler “cette transaction s’est fait sans aucun intermédiaire…”
    Pensez en donc ce que vous voulez bien penser Gérard, je ne faisait que demander quelques lumières pour m’aider à sortir légalement de cette situation tout en faisant comprendre à l’agent qu’il était inadmissible d’abuser de son “pouvoir” face à un novice (premier achat, peu informé..) et ainsi me contraindre à devoir me mettre dans l’illégalité… Je n’ai à aucun moment SUR-négocié !
    Avant donc de porter jugement attivement de ma démarche, relisez bien les torts des uns et des autres et apportez moi une réponse digne de ce nom.

  247. @Nico38130, je pondèrerais votre propos en précisant que vous avez demandé une chose illégale, qui a d’ailleurs fait l’objet de l’article ci-dessus, à savoir “basculer” en fin de course des honoraires dont la charge était prévue au vendeur, à la vôtre :
    “Signature du compromis…je vois noté 310 000…jusque là normal, sauf que du coup je n’accepte pas de payer les frais de notaires sur les 10 000€ de frais d’agence..”
    Bien sûr vous ne le saviez pas. Et l’agence a eu le tort d’accepter le principe de votre demande.

  248. Effectivement Jean Claude, je ne comprends que maintenant que ma demande n’était pas possible de discocier les frais d’agences vu qu’il s’agissait d’un mandat vendeur et d’une annonce FAI. Cependant je tiens bien à repréciser que c’est lorsque j’ai demandé cela que l’agence et le vendeur m’ont dit qu’ils avaient un arrangement en espèce…Comprenez vous donc bien ma position, qui fait que d’avoir simplement demandé une chose qui me paraissait être justifiée (ne pas payer de frais de notaire sur les frais d’agence) je me retrouve complice d’une transaction malhonnête car le vendeur ne pouvait pas me dire que c’était impossible dans la mesure où il avait convenu à l’avance de ne rien faire apparaître sur le compromis suite à un arrangement de paiement en espèce des frais par le vendeur !!

  249. Le problème actuel est que le compromis a été signé à 300 000 et non à 310 000. Pour être cohérent il faudrait que vous exigiez une facture pour les honoraires.

  250. Et bien je m’en tiendrai à vos conseils, merci pour vos réponses et la msie au clair de cette situation.

    Nicolas.

  251. Bonjour Nico38130.
    J’aimerai bien comprendre qui a fait le compromis, l’agence ou le notaire ?
    Si c’est l’agence, comment justifié de l’absence d’intervention dans le compromis ?
    Si c’est le notaire c’est encore plus grave, puisqu’il est parfaitement informé qu’une agence intervient, qu’il est percepteur pour l’état.
    Les risques encourus par les parties sont énormes !
    C’est une fraude fiscale triple, une sur les frais d’actes, une sur la tva et une sur les bénéfices de l’agence.
    Bravo, belle image des professions!

  252. Il y a 3 brebis galeuses dans cette affaire et parmi lesquelles un professionnel ou du moins un non professionnel comme on en voit dans tous les métiers. On ne doit pas assimiler l’ensemble des agents immobiliers qui se démènent pour mener à bien leurs transactions à un rare énergumène irrespectueux.

  253. Rare ?
    Malheureusement non. La pratique du “black” n’est pas si rare. Elle existe au moins autant chez les clients que chez les professionnels.

    Le souci c’est qu’à part dire “dans tous les métiers, il y a des brebis galeuses, on n’y peut rien”, ou encore de fustiger ceux qui dénoncent ces pratiques malhonnêtes; nous en sommes toujours au même point.

    Je pense que les AI honnêtes, de même que les franchiseurs honnêtes, devraient combattre ceux qui le sont pas. Car tous ceux qui transgressent les règles le savent : c’est l’impunité qui règne.

    Dans cette histoire qui n’a effectivement rien à voir avec l’article 6-1 qui qualifie de déloyale la pratique qui consiste à “basculer” les honoraires à charge acquéreur grâce à un mandat de recherche établi concomitamment à un compromis, c’est simplement la pratique du “black” qui sans être généralisée, n’est tout de même pas si rare.
    Il y a, à titre d’exemple, un GIE d’une grande organisation professionnelle qui finance de la communication sur des fonds de formation, grâce à des conventions de formation bidonnées avec la complicité de l’organisme de formation… Rare ou le signe d’une époque où les voyous se portent bien et agissent en toute impunité ?

  254. Pour ma part je n’ai pas eu connaissance de “dessous de table” depuis plus de 25 ans, à part une tentative des clients, vendeurs et acquéreurs, que nous avons refusée. Ils sont partis vexés mais sont revenus signer le compromis 8 jours après à l’agence en disant qu’on avait eu raison de les dissuader.

  255. j’ai un témoignage à fournir:
    Dans un acte authentique il figure la vente d’un immeuble qui à été préemptée par la ville de paris, qui a payé en plus du prix une commission à une agence “x”, ( la DIA précisait les conditions de la vente projetée, avec cette commission…)
    Mais un document fourni par le notaire du vendeur, fait apparaitre une commission déduite du prix , versée a une autre agence “y”, sans que celle-ci soit citée dans acte de vente… comment cela est possible ? plus de 590 000 € de commissions en tout de payer ! Incompréhensible, puisque la DIA doit reprendre les conditions de la promesse de vente, pourquoi l’agence “y” n’était pas citée ?

  256. Bonjour,
    La DIA doit reprendre les conditions concernant l’acquéreur, si une commission est due par le vendeur elle n’a pas à figurer dans la DIA.
    Une commission vendeur plus une acquéreur, c’est juridiquement possible.
    Dans votre cas le montant est étonnant, bien sûr, voire incroyable ?

  257. Bonjour,
    Apporter un point vue sur un texte comme celui-ci n’est pas possible. Le prix de vente doit être proche de 10 millions d’euros et c’est à une éternité de la pratique de la majorité (en 25 ans je n’ai pas une seule vente au-dessus de 800 000euros et je pense travailler plutôt la fourchette haut de gamme de ma région. Alors !! ) Il n’est possible non plus d’avoir un point de vue sur la somme d’honoraires, car il est même impossible que l’entreprise soit en perte sur son bilan, combien de temps pour effectuer une vente de ce type? Combien de personnes et quel est le volume des ventes?
    Si c’est une tout les 2 ans ce n’est qu’un CA de 150 000 par agence, et ils peuvent fermer ils sont en pertes à coup sûr. Sortir l’exception du chapeau mérite plus de détails pour avoir un point de vue, un minimum réaliste. Combien coûte la négociation d’une centrale nucléaire? et bien c’est simple je n’en sais rien, mais c’est un travail de 5 à 10 ans et parfois plus. Le ratio TEMPS/HONRAIRES/RESPONSABILITE ETC… représente le honoraires

  258. Bonjour,
    Le prix de vente était de 4 000 000 €.
    Ce qui est surprenant c’est que la commission versée par le vendeur à “y” , ne soit pas reprise dans l’acte authentique. Il n’y a que celle versée en plus du prix à “x”, par la ville qui s’est substituée à l’acquéreur.
    Si le compromis prévoyait une commission à la charge de l’acquéreur qui avait mandaté “X”, et qu’une autre commission était à la charge du vendeur pour avoir mandaté “Y”, les deux commissions n’auraient elles pas du figurer toutes les deux dans l’ acte authentique ?
    Ce qui interpelle c’est que l’agence “Y” soit inexistante sur l’acte authentique.
    Si juridiquement le versement de 2 commissions est possible, juridiquement ne faut-il pas qu’elles soient reprises toutes les deux dans l’acte de vente ?

    Il est certain pour répondre à Didier , que sur une vente aussi élevée, la commission le soit aussi, et que de telles opérations soient très rares dans la vie d’un agent immobilier…

    L’importance des commissions versées m’interpelle, sur le fait que plus de 230 000 € ne sont pas retracés dans l’acte authentique…Avec un tel montant, est ce normal de ne pas le retranscrire sur l’acte de vente ? N’y a-t-il pas d’obligation ? C’est là que je me questionne…
    Merci pour votre réponse.

  259. Le montant des commissions et l’indication de la ou des parties qui en ont la charge doivent figurer dans l’engagement des parties. L’engagement des parties, c’est le compromis, l’acte authentique seulement s’il n’y a pas eu de compromis ou si ces mentions n’y figuraient pas.

  260. “LE DEBUT DE QUOI” ???? (en 2 fois dans les commentaires !!) commercialisation ? (à la signature du mandat de vente….quand il y en a un !!! ) ou transaction (au moment d’une offre écrite) ??? tout cela n’est pas très clair (je suis professionnelle de l’immobilier depuis + 30 ans). La loi ALUR prouve encore dans cet exemple que nous avons affaire à des lois pondues par les législateurs qui ne sont pas sur le terrain et qui ne connaissent rien au métier ! (comme dans beaucoup d’autres domaines d’ailleurs !)….mais j’y pense, ne serait-ce pas le moyen, dans un but non avoué, de faire payer encore un peu plus le consommateur-acheteur-payeur, qui est déjà pas mal saigné lors d’un achat immobilier ?. IL FALLAIT SIMPLEMENT INTERDIRE TOUTES PUBLICITES EMISES PAR DES PROFESSIONNELS AVEC UN PRIX “NET VENDEUR” ET DONC PAR VOIE DE CONSEQUENCE UNE RECLAMATION DE FRAIS AGENCE APRES COUP A L ACHETEUR…car là il s’agit de pratiques de voleurs ! : soit l’agent n’a pas de mandat de vente et fait un metier “au black” ! soit il a un mandat, en bonne et due forme, mais pour “court-circuiter” ses concurrents, publie volontairement un prix NET vendeur ! (son prix parait donc moindre par rapport aux agences concurrentes ! ce qui n’est pas la réalité !) ….l’agence sérieuse a un mandat en bonne et due forme, lequel mentionne un prix net vendeur + des frais d’agence et donc des pubs qui vont avec ! avec la mention : “prix. …” X €” FAI (c’est à dire frais agence inclus) : mention qui aurait dû être obligatoire sous cette forme et qu’il était facile ensuite de controler : le notaire pouvant exiger de visionner le mandat, la repression des fraudes aussi en exigeant transmission de la copie du mandat de vente). NOUS DEVIONS NOUS MEME DENONCER CES PRATIQUES…MAIS RIEN N A JAMAIS ETE FAIT !!! RESULTAT : UNE USINE A GAZ DE + ! Où …personne n’y comprend rien ! SANS COMPTER que tout cela reste un faux problème car l’acquéreur PAIE TOUT, AU FINAL BIENSUR : un prix + des frais d’agence + des frais de notaires… Je ne vois pas le problème si en dernière minute VENDEUR ET ACHETEUR décident ensemble de “transmettre” la charge du PAIEMENT des honoraires à l’acheteur DANS UN UNIQUE BUT de GAIN sur les frais de notaires déjà bien ELEVES !!! par sIgnature d’un MANDAT DE RECHERCHE qui officialise cet accord, au moment de la signature du document d’engagement (promesse ou compromis) …..le fait de revenir sur cette pratique sera la mort annoncée des agences (déjà bien malmenées) et des milliers d’emplois détruits, car en effet, il ne restera donc plus aux agences que de proposer systématiquement à ses clients acheteurs la signature préalable à toute visite d’un mandat de recherche afin de pouvoir bénéficier de cette économie (et encore si l’acquéreur le peut car il faut avoir cette somme dans l’apport personnel) …conséquences : un peu moins de mandat de vente et par la suite…encore un peu moins de mandat de recherche !

  261. Nous sommes vendeurs d’un appartement, nous venons d’accepter une offre d’achat à 250 000€ FAI à 4%, à notre grande surprise le calcul des 4% se fait sur le montant total des 250 000€ et non 4% sur le prix net vendeur. Ce mode de calcul n’étant annoncé nulle part, ni sur le site, ni sur les mandats ou sur le panneau des honoraires à l’agence, et la responsable de l’agence étant d’une mauvaise foi évidente, quel est mon recours ? Merci

  262. Le pourcentage s’entend du prix annoncé en publicité. Si le prix a été annoncé hors honoraires l’annonce doit préciser que les honoraires sont en plus et de tel %, ce pourcentage sera alors sur le “net vendeur”, sinon si le prix annoncé est “honoraires inclus” l’annonce doit le préciser, et préciser le pourcentage qui s’appliquera alors sur le prix total.

  263. J’ai répondu trop vite, vous êtes les vendeurs. Donc si le mode de calcul n’est pas clair en vitrine, il ne peut être appliqué. Et quand on dit appliquer un % sur le prix, le prix, si les honos sont charge acquéreur, c’est bien sûr le “net vendeur”.

  264. Bonjour,
    Quand on voit des annonces sur leboncoin notamment, s’il n’y a aucune précision de frais, la loi n’impose pas une précision ? C’est bien un des problèmes de ce débat ou je m’écarte du sujet ?

    a°) Si je réponds la première fois à une annonce leboncoin sans mention des frais, il s’agirait du net vendeur que je devrai retrouver sur mon compromis de vente sans que des frais de négociation y figurent ?

    b°) Donc si je fais une proposition d’achat, y indique-t-on expressément les frais d’agence et la partie au vendeur ?

    c°) Dans les conditions de diffusion leboncoin, il y est indiqué que la loi ALUR s’applique lorsqu’il y a des frais, mais quand il n’y en a pas (pour l’acquéreur), aucune obligation -légale- de le mentionner, est-ce bien exact ?

    d°) Leboncoin a-t-il sa part de responsabilité en tant que diffuseur d’annonces sans obliger les agences de mentionner du “net vendeur”/frais à la charge du vendeur (l’agence ne travaille pas gratuitement, normal ;o) ) si au final il y a des frais d’agence à payer ?

    e°) Si jamais le prix de l’annonce ne comprenait pas les honoraires, l’agence m’en informe alors au premier contact et, doit-elle l’indiquer au mandat de visite ? (euh, ça y figure ? Je ne sais pas… et est-ce un point en rapport ?).

    f°) Si l’agence ne mentionne absolument rien dans l’annonce leboncoin (ou autre) comme le net vendeur ou frais avec montant/pourcentage inclus, s’expose-t-elle à une sanction ?

    Beaucoup de questions… et je vous remercie pour vos réponses.

  265. Bonjour Kris,
    a) une annonce sans mention des honoraires : ils sont donc à la charge du vendeur.
    b) pas forcément, si l’offre est suivie d’un compromis. Le montant des honoraires et l’indication de la partie qui en a la charge doivent figurer dans l’engagement des parties.
    c) pas d’honoraires à la charge de l’acquéreur, pas de mention obligatoire.
    d) c’est l’annonceur qui est responsable pas le support. S’il n’est pas fait mention d’honoraires dans l’annonce il n’y en a pas pour l’acquéreur ; il y en a bien sûr pour le vendeur, mais ce n’est pas une info pertinente pour l’acquéreur.
    e) pas de mention d’honoraires à la charge de l’acquéreur en publicité = pas d’honoraires à la charge de l’acquéreur.
    f) oui. C’est a minima une infraction à la loi Hoguet (voir cette loi).

  266. bonjour à tous,
    à la lecture des différents échanges, je note la difficulté d’un agent immobilier à représenter et un métier commercial, et une reglementation, parfois bien floue, quoiqu’on en dise.
    l’agent immobilier est actuellement en train de supporter une réglementation quasi d’un ordre, sans en être.
    alors, le jour toutes les agences fonctionneront sans “se tirer dans les pattes “comme parfois, pour s’unir et représenter un groupement dans le même sens, cela permettra certainement, de ne pas subir des règles incompatibles parfois avec la réalité du monde du commerce……
    un doux rêve?

  267. Bonsoir JCM

    Un avis d’avocat totalement opposé à votre analyse ;=))

    http://www.jurisprudentes.net/phorum/read.php?3,22332,22335#msg-22335

    cordialement

  268. Pour la DDPP “il résulte de la combinaison des art. 6 de la loi Hoguet et 72 et 73 du décret que la modification de la partie ayant en charge les honoraires ne peut intervenir qu’avant l’entremise ou après la signature de l’acte authentique (Cassation du 28 avril 2011)”. https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000023932288&fastReqId=317524843&fastPos=1&oldAction=rechJuriJudi
    Pour moi le problème est plutôt éthique. Nous travaillons essentiellement pour le vendeur. Basculer l’intégralité des honoraires à l’acquéreur n’a pas de sens, n’est pas compris et participe énormément à la mauvaise image de l’agent immobilier.

  269. Est-ce qu’il y aura des modifications majeures concernant la défiscalisation immobilière en Outre-Mer ou sur la simulation d’une éventuelle réduction d’impôt sous la loi Duflot?

  270. Bonjour
    Est il légal de percevoir une rémunération de la part d’un promoteur immobilier et également des honoraires de la part des clients prévus dans une lettre de mission?
    Faut il indiquer la double perception de rémunérations aux acquéreurs ?
    Est il légal quand on a une RC prévoyant l’absence de maniement de fonds de demander aux clients un chèque de réservation établi au nom du notaire sans préciser compte séquestre ?
    Ici cas particulier peut être de la commercialisation de biens immobiliers en VEFA…
    Merci de vos réponses
    Jacques

  271. Bonjour Jacques,
    Une rémunération du vendeur et une de l’acquéreur pour la même opération, c’est tout à fait possible. Cette rémunération peut être prévue sur des mandats séparés ou sur un seul ; mais les deux rémunérations devront figurer sur l’engagement des parties.

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