Questions réponses sur le viager

Tout savoir sur le viager!

 

Viager

 

 

1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?

 

Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :

  • un notaire
  • les annonces diffusées par les particuliers
  • les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)

 

2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?

 

A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).

A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.

La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.

 

3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?

 

Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.

En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.

 

4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?

 

Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.

 

5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?

 

Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.

 

6. Comment est fixée la rente ?

 

La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :

  • la valeur du bien
  • l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
  • l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
  • la rentabilité théorique du bien.

Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.

A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.

 

7. La rente est-elle indexée ?

 

Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.

La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.

 

8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?

 

C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.

 

9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?

 

La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.

 

10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?

 

Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).

Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).

 

11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?

 

Il faut distinguer deux cas :

  • Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
  • Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.

A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).

La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.

 

 

 

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315 commentaires à “Questions réponses sur le viager”

  1. comment traité un viager libre, quand la parcelle de terrain et la maison sont déclarés d’utilité publique et donc prévu à la démolition

  2. bonjours,

    j’ai pris un viager mais je n’est plus de nouvel de la personne a qui je pays le viager, elle n’a plus de notaire comment faire pour savoir si elle est décéder? quand je vais savoir quand arrêter de payer?

  3. Bonjour,
    Tout d’abord il faut savoir que c’est au crédit rentier (la personne a qui vous versez la rente) de prouver qu’il est en vie. Par tout moyen.
    Ensuite, le non paiement de la rente n’entraîne pas de facto la résiliation du contrat. Elle ne peut, et encore faut-il que l’acte de vente ait prévu une clause résolutoire, intervenir qu’après qu’un commandement de payer vous ai été délivré et que vous ne vous soyez pas exécuté.
    Je pense qu’il conviendrai d’écrire en recommandé a votre crédit rentier en lui demandant de justifier qu’il est en vie sous 30 jours. A défaut de réponse cessez de payer.
    En parallèle vous pouvez vous adresser à la mairie de son dernier domicile : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1444.xhtml#OuSAd
    J’espère avoir répondu à votre question et vous souhaite de bonnes fêtes de fins d’années.

  4. bonjour, ma mère est décédée et avait vendu sa maison en viager. l’acquéreur a pris possession des clés mais ne veut pas me rendre les photos de famille ni les meubles ainsi que la voiture de ma mère. En a t-il le droit ?

  5. Bonjour,

    Vous disposez normalement d’un délais de 3 mois pour récupérer vos affaires personnelles avant que l’acquéreur ne puisse prendre possession des lieux.
    Concernant les meubles, il faut se reporter à l’acte de vente en viager. Il peut arriver que celui-ci prévoit la vente du mobilier (ou partie) avec la maison.
    Enfin concernant la voiture, elle peut également avoir été incluse dans la vente.
    Si ce n’est pas le cas, l’acquéreur ne pourra de toute façon pas la faire immatriculer et cela s’apparenterait à du vol.
    Le notaire chargé de la succession de votre maman devrait être en mesure de vous renseigner sur ce que l’acte de vente avait prévu.
    J’espère avoir répondu à votre question. Si ce n’est pas le cas, n’hésitez pas à la compléter sur ce forum.

  6. un avocat a t il le droit de changer les serrures pour m’empecher d’entrer apres le deces des vendeurs

  7. Bonjour,
    Tout dépend depuis combien de temps le crédit rentier est décédé.
    Si il y a moins de trois mois, ça ne me semble pas illégal, pourvu qu’il vous transmette les clés à ce terme.

    Bien à vous,

  8. j’ai signé l’acte de vente en juin 2010, les crédirentiers sont décédés un en 2012 l’autre en septembre 2013, j’ai don attendu février 2014 pour rentrés dans les lieux je pense que je suis propriétaire, la maison m’a été vendue avec le contenu, il ne me semble pas légale que cette avocat veuille changer mes serrures sans acte de justice.

  9. Bonjour,
    Sans décision de justice vous êtes fondée à récupérer les clés.
    Je reste à votre disposition,
    Bien à vous,

  10. on t il le droit de casser la vente, sinon le notaire serait impliqué, et puis les crédirentiers n’en n’ont rien fait, es que si y il a héritiers peuvent ils me nuire, et m’interdire l’entrée de ma maison car je considère qu’a ce jour elle m’appartiens.
    merci

  11. Sans décision de justice vous êtes propriétaire. Les héritiers peuvent bien sûr demander à un tribunal la nullité de la vente, mais celle-ci ne pourra être obtenue que sur décision de justice et qu’à la condition d’avancer un motif réel et sérieux. En pareille situation vous pourriez probablement faire valoir le défaut de conseil de votre notaire et/ou de agent immobilier.
    Si on refuse de vous donner les clés de votre bien, je vous invite à vous rapprocher d’un avocat.
    Bien à vous,

  12. voila 6 mois que mes credirentiers sont décédes a t on le droit de m’enpécher de vendre, les héritiers ne se sont pas manifestés , c’est l’avocat qui pense m’interdir la vente, si je vend qu peu t il m’arriver.

  13. Je me répète, mais sans décision de justice vous en êtes propriétaire et pouvez en disposez comme vous voulez y compris pour la vendre ?
    Par contre vous dites que les héritiers ne se sont pas manifestes et faite allusion à un avocat. De qui défend les intérêts ?

  14. Défend-il les intérêts ?

  15. l’avocat défendait les intérets des credirentiers mais pas pour la maison, car la fille apres la signature de l’acte a fait mettre sa mere sous tutelle, et cette avocat me harcelle mais ne peu rien faire sans l’accord des héritiers, et combien de temps peu t il m’embeter

  16. Vous dite que l’avocat défendait les intérêts des crédirentiers mais pas pour la maison. Mais probablement que si puisqu’il a selon vos propos changé les clés de la serrure.
    Chaque situation est singulière et les réponses que je pourrai vous apporter ici ne peuvent avoir qu’une portée générale.
    Je vous invite à vous rapprocher d’un avocat qui prendra connaissance de l’ensemble des éléments de votre dossier et agira de manière appropriée.
    Bien à vous.

  17. je suis passé au tribunal pour abus de faiblesse je suis outré la fille ne s’occuper pas de la mere et voila, en ce qui concerne la maison rien n’a été retenu, il ne m’ai pas interdi d y aller et autre, les credirentiers sont décédes depuis plus de 6 mois maintenant, a t il le droit de casser la vente

  18. Il y a donc bien une décision de justice. Je vous invite à vous rapprocher de votre avocat.
    Cordialement,

  19. Bonjour
    J’ai acheté un bien en viager je souhaite savoir si la personne part en maison de retraite suis je forcée de récupérer le bien et paye 30 pour cent de plus.

  20. Bonjour. Il n’existe pas de règles en la matière. Il convient de vous rapporter à l’acte de vente et ce qui avait été prévu sur ce point à l’époque. Si rien n’y fait référence, rien ne pourra vous y contraindre.
    Cordialement

  21. Bonjour
    Merci d’avoir pris le temps de me répondre.

  22. Je vais lire l’acte de vente.

  23. Bonjour,
    Je me permets à mon tour de vous poser une question particulière : le président d’une association a vendu à son association sa maison en viager il y a six ans. La maison d’habitation contient le logement privé du président et les bureaux de l’association plus terrain. Une clause donne au président a jouissance de tous les lieux. Il y a 1 ans le président a été poussé à la démission (82 ans,caractère revêche )depuisil mène une vie impossible au nouveau président car il s’installe tous les jours dans les bureaux aux heures d ‘ouverture de l’asso, interpelle les salariés, les visiteurs, utilise le téléphone, interdit qu’on utilise une salle pour faire les réunions et se dit chez lui ! La situation est intenable pour la nouvelle équipe : un notaire nous dit qu’il a tout les droits, un avocat qu’on peut lui demander par recommandé de rester dans son logement privé. Pouvez-vous nous éclairer ?
    Grand merci pour vos précieux conseils

  24. Bonjour Lolo,
    Pour pouvoir vous apporter une réponse j’aurai besoin d’eclairssiements ?
    1. Concernant les locaux utilisés par l’association, l’ex-président s’en ai réservé l’usage ou l’usufruit ? (la réponse de trouve dans l’acte de vente en viager)
    2. Existe-il un bail entre l’association et son ex-président pour ces locaux ? Ou l’association lui verse-t-il un loyer (en dehors de la rente viager) ?
    3. L’acte de vente prévoit-il l’occupation des lieux par l’association ? Si oui, regardez il en prévoit probablement également les conditions ?
    Dans l’attente de vos réponses.

  25. Bonjour,

    Je vous remercie pour votre réponse rapide : voici les infos en ma possession :
    1. l’ex président s’est réservé l’usage et l’habitation de l’immeuble.
    2. il n y a pas de bail mais une convention d’occupation qui a courru pendant 12 ans avant la décision du viager. Donc pas de loyer versé en plus
    3. l’association est citée en en-tête puis sous le nom de “l’acquéreur”. Il est expliqué que l’acquéreur est propriétaire mais ne rentrera en jouissance du bien qu’à l’extinction du droit d’usage et d’habitation.

    Encore une précision l’association ne peut installer les bureaux à une autre adresse car au milieu du terrain une parcelle nous appartient (suite une vente directe il y a 10 ans )sur laquelle est installé le reste de la structure (refuge d’animaux donc chenils)
    La situation est bien éprouvante et je vous remercie de vos éclaircissements
    Bien cordialement

  26. Bonjour Lolo,

    De ce que je comprends il n’y pas de convention d’occupation à ce jour en cours de validaté et si il y en avait une il y aurait conflit avec les conditions du viager.
    Votre président n’a pas la possibilité de louer ou prêter ses locaux puisqu’il s’agit d’une réserve du droit d’usage. Bien sur comme il prête ses locaux à son débit rentier (acquéreur), on peut considérer que vous lui avez donné votre accord tacite.
    En conclusion, il est entièrement chez lui. Vous n’avez pas beaucoup d’autre choix que de faire avec lui. Par contre, il ne peut pas transformer la maison. Il en a l’usage c’est tout. Et sans vouloir vous faire peur, mais pour vous préparer au cas où, votre présence est juste tolérée.
    Vous ne récupèrerez la pleine propriété (jouissance des lieux comprise) qu’au décès du crédit rentier (vendeur) ou éventuellement au cas où il quitterait les lieux (départ en maison de retraite par exemple) mais qu’à la condition express que cette possibilité ait été prévue dans l’acte de vente.
    Pour bien faire il aurait fallut, au moment de la vente, opérer à une distinction entre la partie correspondant à son habitation effective et vos locaux, de manière à vous donner dès la vente en viager la jouissance de vos locaux et lui réserver son habitation. Si le notaire connaissait l’occupation des lieux par l’association à l’époque de la vente, il semble qu’il ait failli à son défaut de conseil.
    Espérant avoir répondu à vos questions.
    Bien cordialement,

  27. Merci de lire “devoir de conseils” et non “défaut”

  28. Bonjour Christophe,

    Un grand merci même si votre réponse je ne vous le cache pas, nous déprime un peu. Cela signifie que toutes les améliorations et changement que nous voulions faire sont compromis et qu’il va falloir tenir bon moralement. Le notaire était au courant (un ami du vendeur ) puisque l’association existe depuis 1990,la vente signée par l’ancien trésorier (un ami du vendeur) et si le président devait partir avant, la rente est majorée de 70 % soit plus de 2700 euros qui seront “lourds” à payer.
    Une dernière chose et je ne vous accaparerais plus : aurait-on un recours devant un tribunal pour dénoncer incapacité de l’association à “fonctionner normalement” (par exemple nous n’avons pas le droit d’entreposer certaines choses qui le gêne,de faire sortir nos animaux plus souvent etc ?)Je ne veux pas ici détailler tous les soucis que nous crée ce monsieur mais c’est assez intenable.
    Autre idée : La trésorière propose, elle, de revendre le bien en conservant le paiement du viager et de s’installer ailleurs ?
    Bien cordialement

  29. Lolo,
    Un recours devant un tribunal concernant l’incapacité de l’association à fonctionner ça me semble délicat.
    Par contre il y aurait peut être une piste à explorer sur le conflit d’intérêt qui existait à l’époque entre l’acquéreur et le vendeur puisqu’il s’agissait du même décisionnaire et une seconde piste sur le défaut de conseils du notaire. La première piste dépassant mes compétences je vous invite à prendre l’avis d’un avocat.
    L’idée de votre trésorière est tout à fait réalisable. Vous pouvez parfaitement revendre votre viager, soit en continuant de payer les arrérages soit en transférant ces obligations au nouvel acquéreur mais en restant solidaire de leurs versements.
    Si c’est une solution que vous envisagez vous pouvez vos rapprocher d’un agent immobilier ou mandataire du réseau Cimm Immobilier pour étudier la faisabilité de votre projet.
    Restant à votre disposition,
    Bien à vous.

  30. Encore une fois merci pour votre patience et vos conseils précieux.Il est rare de trouver un forum gratuit avec autant de sérieux ! Nous allons explorer les pistes et si nous en venons à vendre soyez certain que nous ferons appel à votre réseau (puisqu’il nous faudra également acheter.)
    Je reviendrais vous tenir au courant de toutes façons et je ne manquerai pas de citer votre réseau immobilier autour de moi.
    Bien cordialement

  31. Bonjour Christophe,
    Je rachète un immeuble en viager libre à travers une SCI que je suis entrain de créer. je deviens donc le 2ème acquéreur, je verse donc un bouquet au 1er débirentier et continuerais en tant que nouvel acquéreur à verser la rente au crédirentier (1er vendeur)… Le soucis est que cet immeuble comporte 2 appartements et un local commercial (et tout est loué)… J’ai appris qu’on ne pouvait pas louer plus cher que le montant de la rente… Alors que ça toujours été comme cela. Je m’entends : le 1er acquéreur a fait pas mal de travaux de sorte à pouvoir louer.. Les travaux lui ont pris quand même quelques années… Est-ce que moyennant les travaux justifiés par des factures donneraient la possibilité de louer plus cher que le montant de la rente…??? Mon inquiétude est que tant que la crédirentière est en vie et perçoit et percevra sa rente… Il n’y aura pas de problème.. Mais si elle décède (87 ans)…. Est-ce que les héritiers de cette dernière ne soulèveront pas le problème de louer plus cher que la rente, donc création de bénéfice pour le débirentier..???? est-ce- que l’immeuble risquerait de retourner dans la succession.?. peut-être une décision du tribunal!! Qu’est-ce qui pourrait me protéger à la signature de l’achat, que les héritiers ne puissent rien faire??? Merci pour votre réponse précieuse.
    Cordialement

  32. Bonjour PELYSE,
    Tout d’abord merci d’accepter toutes mes excuses pour cette réponse très tardive. J’étais en congés avec des connexions internet difficiles.
    Je n’ai pas les chiffres précis concernant votre dossier, mais il n’y a, à mon sens pas lieu de vous inquiéter.
    Je ne sais pas qui vous a dis ça, mais ça n’est pas tout à fait juste. En fait il ne faut pas que la rente et les fruits que pourrait reprensenter le bouquet s’il était placé soit inférieur au loyer perçu. Par ailleurs dans votre cas, il faudrait encore déduire le montant des travaux puisqu’on peut supposer qu’il ne serait pas possible d’atteindre le loyer actuel sans avoir fait ces travaux.
    Je pense que vous êtes ainsi rassuré, enfin je l’espère.
    Bien à vous.

  33. Bonjour,jojo
    j’ai recu un commendement de payer pour des arrerages sur la rente viageres. hors il est stipule dans l’acte que pour que la rente soit revise il faut: que l’icc soit surperieur ou egale pour que l’augmentation ou la baisse s’applique . seul les annees 2006 et 2008 ont subit cette augmentation .le credirantier veut augmenter chaque annee que doit je faire.
    autre question le credirentier a l’usufruit et occupe le bien doit il payer la taxe fonciere? merci d’avance cdt

  34. Bonjour , jojo
    j’ai oublie de vous preciser le pourcentage de l’icc est plus , moins ou egale a 5% , pour que l’augmentation ou la baisse s’applique .

  35. Bonjour Jojo,

    Concernant l’indexation la prescription est trentenaire. Le crédit rentier peut donc vous demander une régularisation de l’indexation qu’il aurait omis de vous réclamer pendant 30 ans.
    Concernant le calcul de cette indexation : dans votre acte il y a un indice de référence : ICC xeme trimestre de l’année NNNN.
    Pour chaque année il faut faire le calcul suivant.
    Rente x (IIC Xeme trimestre NNNN+1) / (ICC Xeme trimestre NNNN)

    J’avoue ne pas comprendre l’application plus ou moins égale à 5 %. Au besoin, merci de ma transcrire exactement la clause d’indexation porté dans votre acte.

    Concernant la taxe foncière, il convient de savoir si votre crédit rentier s’est réservé l’Usufruit ou un simple droit d’usage et d’habitation (ce sont 2 notions différentes souvent confondues). S’il s’avère qu’il a conservé l’usufruit (ce qui est rare), c’est à lui de payer la taxe foncière. Par contre s’il s’est réservé le droit d’usage et d’habitation : c’est au débit rentier d’assurer cette charge.
    Bien à vous

  36. Bonjour
    Les travaux effectués par le débirentier sont ils déductible des impôts .
    Merci

  37. Bonjour,
    Les travaux sont déductibles, à concurrence de la totalité de vos revenus fonciers et/ou de 10 700 € de vos revenus professionnels. Le solde du déficit étant rapportable de la même manière sur les 9 années suivantes.
    Cette déduction ne trouve bien sûr pas à s’appliquer si il s’agit d’un viager libre que vous occupez vous même.
    Bien à vous,

  38. Bonjour
    Ou avez vous trouvé cette information.Car en cas de controle des impôts je dois pouvoir justifier mes déductions vu que je ne perçoit pas de loyer mais que je paye une rente et que la personne a un droit d’usage et d’habitation.
    Merci

  39. Bonjour , jojo.

    voici comme convenu la clause d’indexation de la rente viagere :

    les parties expliquent que le montant de la rente viagere ci dessus constituee , a ete fixee en consideration de la variation de l’icc publie par l’insee ;
    elles conviennent expressement , a titre de condition dans une proportion superieur a 5% et apres revision , a chaque nouvelle variation de 5% au moins , cette rente sera revisee pour etre majoree ou reduite de plein droit , proportionnellement aux variations constatees le tout dans les conditions ci apres.
    on prendra comme base de revision eventuelle l’indice pour le trimestre considere etant le 1 trimestre 2001 ..

    je n’ai pas paye la taxe fonciere de 2001 a 2008 et je la paye depuis car celui ci m’a demande de l’a payer avocat tribunal etc ..
    et il me demande le reglement des taxes foncieres precedentes de 2001 a 2008. comment pouvez vous me dire que c’est a lui de payer la taxe fonciere alors que mon avocat ne me l’a pas dit et que le sien , me le demande???

    merci christophe pour vos reponses.

  40. Bonjour jojo
    Si votre vendeur à l’usufruit du bien donc c’est lui qui paye la taxe fonciere.
    Si il a un simple droit d’usage et d’habitation c’est vous qui la payée .
    Cdlt

  41. Bonjour ,jojo nous venons de prevenir notre avocat par mail .la ou c’est surprenant c’est qu’il nous ait rien dit a ce sujet , alors que notre credirantier nous reclame ces memes taxes depuis 2001 a 2008 et nous la payons depuis 2009 faute de bon conseil nous pensons devoir agir en justice ? car nous pensions être en faute .cdt

  42. Bonjour
    Cette information figure sur votre acte de vente.Lors de la signature votre notaire aurait dû vous en faire part.
    Je ne pense pas que la justice soit la solution.
    Peut être qu’un arrangement avec votre crédirentier serait plus sage.
    Cdlt
    Nanous

  43. Bonjour Christophe
    Concernant la déduction des travaux pour les impot savez vous à quel endroits je dois faire figurer le chiffre.
    Merci

  44. Bonjour Nanou,
    Pour répondre à votre question du 29 avril. Ce point spécifique n’est pas traité par le code général des Impôts. Mais c’est une tolérance qui est largement admise dans la mesure où l’occupation est assimilable à une location dont le montant correspond à l’avantage financier obtenu pour le droit d’usage et d’habitation que vous avez conféré au crédit rentier et que par ailleurs il déclare sa rente (abbatu certes) dans ses revenues.
    Ceci est d’autant plus vrai que vous destinez ce bien à votre patrimoine locatif et non à votre usage personnel.
    Comme pour les autres biens… vous ajoutez une ligne à l’adresse du bien…
    Bien à vous,

  45. Ma mère a acheté en viager, et le vendeur qui occupait le bien, est décédé depuis février 2014. Nous nous sommes raproché du notaire du vendeur, qui nous parle d’un héritier, mais sans nous en révéler l’identité. Quant aux clés, le notaire nous dit ne pas les posséder. Nous sommes à plus de trois mois du décès et rien ne se passe.
    Je voudrais saisir un juge, mais quel type de juge peut s’occuper de cette affaire ?

  46. Bonjour,
    Peu importe qu’il y ait un héritier. Si il n’a pas manifesté sa volonté de contester l’acquisition de votre maman, il n’y a pas de raison qu’elle ne puisse pas disposer de son bien.
    Il conviendrait plutôt de vous rapprocher d’un huissier pour qu’il constate la vacance ou l’occupation du bien, et qu’il entreprenne les actions utiles pour que votre maman en récupère le jouissance.
    Bien à vous,

  47. Bonjour Christophe, Le notaire parle du retrait des meubles par l’héritier, qui bloquerait la transmission du viager. L’acte de décès est valide . Ma mère est anxieuse de savoir que son appartement est vaccant . Après de longue années d’effort doit-elle à nouveau payer pour enter dans son appartement ? Les huissiers ne sont pas gratuit. N’y a t’il pas une autre solution ? comme un serrurier ?
    Cordialement.

  48. Reportez vous à l’acte de vente. Un délais est imparti pour que les héritiers débarrassent le mobilier. En général 3 mois. Passé ce délai, ils sont occupants sans droit ni titre. Si vous n’arrivez pas récupérer le bien par la voie amiable, il vous faudra nécessairement passer par la voie judiciaire et dans votre cas par un huissier en premier lieu, votre acte de vente étant un titre exécutoire vous n’avez pas besoin d’une décision de justice pour valider la pleine propriété de votre maman sur ce bien. Au besoin l’huissier la saisira dans la suite de sa procédure.
    Bien à vous,

  49. Bonjour,
    Je souhaite apporter une précision concernant Gille.Normalement dans l’acte de vente de votre mère il est prévue une pénalité de 50 a 100 euros par jour si les héritiers n’ont pas débarrassé la maison des meubles après 3 mois.
    Si le notaire connaît l’identité de l’héritier il doit l’en informer.
    Cdlt

  50. Bonjour Christophe,
    Merci pour votre réponse .
    Et votre blog est vraiment passionnant.
    Bonne journée.
    Nanous

  51. Merci N’a nous, pour cette éventualité de pénalité, malheureusement le contrat rédigé il y à 25 ans, ne le stipule pas. Aux dernières nouvelles l’héritier ne semble pas vouloir récupérer des meubles sans valeurs. Quant au notaire, sachant rien n’y a rien a gagner, ne communique pas les coordonnées de l’héritier. de plus l’ex dame de compagnie du vendeur, garde les clés et refuse de les remettre. Quand à la solution de l’huissier soufflé à ma mère, elle exprime un refus et son sentiment de racket….

  52. Bonjour,
    nous avons un viager depuis 9 ans , depuis 2 ans la personne a été placée en géatrie pour avc et mis sous curatelle . La tutelle nous a fait savoir qu’elle avait résilié tous les compteurs ( eau, elec , chauffage, ) sans notre consentement, elle ne veut pas nous remettre les clés , avons – nous le droit exiger un état des lieux et la remise des clés car l’entretien jardin + maison n’est plus effectué depuis 2 ans , et le vendeur
    se trouve en fauteuil roulant , merci de me répondre , cordialement,

  53. Bonjour Fanfan,
    Vous ne pouvez malheureusement pas l’y contraindre. Par contre, il est malgré tout dans l’obligation d’assurer l’entretien courant.
    Chez Cimm Immobilier nous rédigeons les ventes en viager de manière à prévoir une clause pour libération anticipée. Moyennant une carotte (l’augmentation de la rente), le crédit rentier peut (il ne s’agit qu’une d’une option, non d’une obligation) abandonner la jouissance des lieux au débit rentier. Une telle clause a peut-être été insérer dans votre acte d’achat ? Et si ce n’est pas le cas, il y a peut être possibilité de trouver un terrain d’entente sur ce principe. En cas d’accord avec le tuteur de votre crédit rentier, rapprochez vous de votre notaire puisqu’il puisse entériner votre accord.
    Je reste à votre disposition.
    Christophe

  54. Les personnes vivent de plus en plus âgées, mais bien entendu cela signifie qu’elles finissent très souvent leurs jours avec une autonomie plus ou moins diminuée et sont contraintes d’abandonner leur domicile pour une maison de repos médicalisée ou non. Compte tenu de cette donnée statistiquement à probabilité forte, il est impératif de prévoir dès le départ dans le contrat l’entrée en jouissance du bien pour l’acquéreur, compensée comme dit Christophe par une augmentation de la rente. Laisser tomber en ruine un logement inhabité revient à pourrir un contrat de viager alors qu’un tel contrat est fait pour être une bonne affaire pour les deux parties. Encore faut il qu’il ait été bien rédigé…

  55. Bonjour Christophe

    En mars je venais vous expliquer la situation de notre association en conflit avec l’ex président. la situation s’est détériorée puisque ce monsieur nous a mis en demeure par voie d’avocat d ‘ouvrir les 4m2 de nos bureaux afin qu’il puisse y passer à sa guise.Or en confiant le dossier à un avocat nous avons découvert des points plus que litigieux.
    – la convention d’occupation précaire court toujours
    – nous payons les charges (eau, électricité du crédirentier ) + les travaux de l’habitation ce qui grève notre budget pour les travaux répondant à l’objectif de l’association.
    Notre association possédait déjà la parcelle sur laquelle sont nos installations (par un système de revente assez moche là encore ) et le viager porte sur la propriété qui la jouxte cette parcelle alors que nous aurions pu simplement louer lorsque nous en avions le besoin (mais ce n’était pas dans l’intérêt du président !)
    – dans la maison dont le crédirentier s’est gardé le droit d’habitation et se trouve aussi nos locaux, se trouve le logement de fonction du gardien de l’association, avec une convention de logement établi 1 an avant le viager (le président mettait ce logement à la disposition de l’association pour loger le gardien salarié) et qui court toujours.
    – à ce jour le gardien démissionne, et nous souhaitions y installer un autre salarié mais comme dans le viager il est écrit que le crédirentier a le droit d’habitation sur tout ‘limmeuble, nous hésitons. Est-ce valable ?
    – il apparait aussi que si le crédirentier loue même gracieusement il perd son droit d’usage et d’habitation or il semble que le crédirentier l’ait proposé à un ami
    Tout est très litigieux et la rente exorbitante au regard des finances de association en
    cas de départ du crédirentier va mettre les comptes en périls.
    Compte tenu des mises en demeure et du “harcèlement moral” du crédirentier nous avons donc pris un avocat qui semble vraiment “à l’ouest” car même si il a soulevé tous ces point, il propose simplement une solution amiable pour l’ouverture des bureaux.
    Au regard des éléments que je vous donne, pourriez vous me confirmer si c’est la seule solution et que nous sommes condamnées à payer donc, à risquer la faillite sans avoir pouvoir ou si nous pouvons exiger de faire valoir nos droits dans une affaire d’intérêts privés ?( évidente puisque le président s’est fait un viager à lui même en tire tous les bénéfices )
    le cas échéant comment s’y prendre ? un autre avocat ? passer par le tribunal ?
    dans l’hypothèse où nous voudrions vendre (toujours à l’étude et nous ferions appel à vous) le crédirentier est -il obligé de laisser entrer l’agent immobilier (ce qui n’est pas gagné).
    Je vous remercie par avance de vos réponses car il semble vraiment difficile de nous donner un peu de droit en tant débirentiers honnêtes.
    Bonne fin de journée

  56. Bonjour Lolo,
    Votre situation est complexe. Nous pouvons ici très aisément répondre aux questions d’ordre général, mais l’étude d’un cas comme le votre sans disposer des pièces du dossier n’est pas possible.
    En outre, vous m’indiquer qu’il dispose d’un droit d’usage et d’habitation. Il ne lui est donc pas possible de mettre votre bien en location.
    Ce que je peux vous dire de manière certaine aux vues des éléments que vous me présentez, c’est que le crédit rentier est chez lui et que d’un point de vue juridique vous n’êtes que toléré.
    La piste la plus à même de porter ses fruits, me semble être celle du conflit d’intérêt certain qui existe entre le président de l’association au moment de la vente et le crédit rentier, d’autant plus si la valeur est une valeur de convenance plus qu’une valeur de marché.
    Si aux vues du dossier votre avocat envisage un accord amiable, c’est peut être une bonne solution. Mais si vous pensez qu’il est hors sujet, rien ne vous interdit de prendre conseil auprès d’un second.
    Revendre dans ce contexte me semble difficile, mais pourquoi pas. Si vous respectez les formalités d’usage pour le prévenir de la visite d’un agent immobilier, il ne pourrait s’y opposer.
    Bien à vous

  57. Je vous remercie pour ces informations. Notre avocat envisage d’abord l’amiable, nous allons voir ce que cela donne dans un premier temps. La revente évidemment ne se ferait qu’en tout dernier recours et si le marché s’arrange un peu.
    Merci d’avoir pris du temps pour répondre.
    Bien à vous

  58. Bonjour,
    Afin d’y voir un peu plus clair dans la résolution d’une vente en viager (pas de bouquet, vente vide) du fait du défaut de paiement des rentes par le débitrentier. Le contrat prévoyait bien une clause résolutoire de plein droit, suite à un commandement de payer infructueux ; les arrérages versés ainsi que les embellissement restant acquis.
    Comment, concrètement, se passe une résolution de plein droit:
    * doit-on simplement faire une inscription aux hypothèques?
    * doit-on repasser devant notaire, avec les coûts engendrés par ce qui est considéré comme une nouvelle mutation?
    * doit-on saisir le juge des référés du TGI? puis, ensuite, devrons-nous saisir le TGI sur le fond?
    * doit-on/peut-on saisir le juge du TGI pour qu’il statue comme en matière de référé ou en la forme des référés ?
    Bref, vous l’aurez compris, nous avons déjà tenté d’en savoir plus, mais peu de professionnels savent nous dire quelle est la meilleure marche à suivre.
    Vous remerciant par avance du temps que vous consacrerez à notre demande, et de vos réponses.
    Cordialement

  59. Bonjour,
    1. faire délivrer le commandement
    2. saisir le TGI aux fins de faire constater l’application de la clause résolutoire (pas de référé, il n’y a pas de mesures d’urgences)… Je pense que la requête doit être présentée par un avocat, mais je ne suis pas sûr (passez un coup de fil aux greffes qui vous répondront)
    3. procéder à la publicité du jugement auprès de la conservation des hypothèques dont dépend le bien.
    A votre disposition,

  60. Bonjour Christophe,
    Merci pour cette réponse. Le commandement a bien été produit et est infructueux.
    Concernant la saisie du TGI pour constater la clause résolutoire et le fait que les arrérages payés sont conservés par le créditrentier, avez-vous une idée du temps que cela peut prendre?
    Cordialement

  61. Bonjour Christophe , merci pour votre réponse,
    nous avons pris contact avec le notaire mais il ne veut plus s’occuper de cette vente ,
    car il est parti en retraite , alors nous avons contacté un autre notaire , et celui-ci à fait un courrier à la tutelle pour un arrangement à l’amiable, et bien elle ne veut pas
    en entendre parler : que pouvons nous faire car nous avons l’impression qu’elle nous ignore complètement, merci pour votre réponse , cordialement,

  62. Bonjour Fanfan,
    En l’état il n’y a pas grand chose à faire si votre contrat initial ne prévoyait rien sur ce point, si ce n’est lui rappeler ses obligations d’entretien de votre bien.
    En dernier recours, éventuellement actionner le juge des tutelles : le tuteur est censé veiller aux intérêts du majeur qu’il protège. Sachant qu’il pourrait tirer un revenus supérieur et économiser les frais d’entretien d’un bien qu’il n’occupe de toute façon pas, je pense qu’un juge pourrait être sensible à vos arguments.
    Bien à vous,
    Christophe

  63. Bonjour Christophe,

    Mon crédirentier, ne réponds pas à mes courriers (mais les a lus preuve des AR), afin qu”elle me régler les charges de la copro. Est-ce que j’ai le droit de lui déduire les charges de la rente ?.

    Merci encore pour votre retour.
    Cordialement.
    David.

  64. Bonjour David,
    Je me permets de vous répondre car sur mon acte de vente il est écrit que si le crédirentier ne paye pas ses charges de copropriété je peux les déduire de la rente .
    Je pense qu’il en est de même pour vous.
    Cdlt
    Nanous

  65. Bonjour Nanous,

    Merci pour votre intervention, mais non hélas ce n’est pas stipuler.

    Cordialement.
    David

  66. Bonjour Christophe,

    J’ai lu attentivement vos réponses et je vois une maitrise du viager que je viens de connaitre y’a qq jours… alors mnt j’ai en vue un viager libre !:

    A t on la possibilité de vendre un viager donc libre que je vais occupé, voire le louer pendant la vie des vendeurs !? y’a t il un restriction du mode de la vente ou location ?

    Si un jour j’arriverai plus à payer les rentes ? comment ça se passe, vais-je avoir un retour d’argent ??

    Dans ce cadre là, faut il (ou vaut mieux) prendre une assurance si ça existe …

    Merci infiniment d’avance de vos réponse .

    Cordialement

  67. Bonjour B.R.
    Oui vous avez parfaitement la possibilité de revendre un viager.
    Vous pouvez le revendre en viager : votre acquéreur vous verse une somme d’argent et il se substitut à vous dans les versements aux crédit rentier. Dans ce cas, vous restez garant, vis à vis du crédit rentier, du bon versement des rentes par votre acquéreur. En effet, si le crédit rentier a accepté de vous vendre son bien, rien de dit qu’il aurait accepté de le vendre à quelqu’un d’autre qui ne bénéficie peut être pas des même garanties de paiement que vous.
    Vous pouvez aussi le revendre dans le cadre d’une vente classique : vous encaisser la totalité de vente, mais vous rester redevable des rentes. Petit bémol : votre acte d’achat, s’il a bien été rédigé prévoit un privilège au profit du crédit rentier ce qui lui permettrait de faire saisir le bien (en cas de non paiement de la rente bien sûr) et de le vendre pour obtenir un capital permettant d’assurer le paiement de la rente. En outre, ce privilège permet en cas de vente de l’immeuble par l’acquéreur de primer sur tous les autres créanciers de celui-ci et lui garantie d’être le premier créancier… Ce privilège demeura. Votre acquéreur devra donc accepter le risque de voir son bien saisi si vous ne payez plus…. Vous pouvez cependant lui proposer des garanties…
    Que ce passe t-il si vous ne payez plus ? Pas de retour d’argent, bien au contraire. Normalement l’acte prévoit une clause résolutoire qui permet au crédit rentier de recouvrer la propriété de son bien et la perte de l’ensemble des sommes versées.
    Existe-t-il des assurances ? Je n’ai sais rien, pourtant c’est un question très intéressante. Mais puisque ce type d’assurances existe pour les prêts bancaires, elles doivent très certainement exister pour le paiement d’une rente viagère… Je me renseigne de mon côté…faites le également du votre. Ca serait d’ailleurs une très bonne garantie que vous pourriez proposer à votre acquéreur pour répondre à la problématique soulevée ci-avant.
    Espérant avoir répondu à vos question,
    Bien à vous,

  68. Bonjour à vous,
    Je viens de lire tous les messages et leurs réponses. Vous semblez être super-compétents et en plus bien sympathiques. Mon problème: Notre SCI de location est propriétaire entre autre, d’un petit immeuble de 5 appartements d’une valeur de 650.000€ et 3.472€ de loyers mensuels. Il y a deux associés, mari (65 ans) et femme (76 ans) qui paient les impôts de la SCI. Nous souhaitons nous débarrasser de toutes obligations sur cet immeuble et recevoir simplement une rente jusqu’au dernier vivant, avec arrêt du viager à cet instant là. Je trouve à peu près tout et son contraire comme renseignements sur internet et les notaires consultés, ne semblent pas être très sûrs d’eux non plus. Une agence spécialisée dit carrément que la SCI ne peut pas vendre car c’est une personne morale, les notaires et internet disent oui par le biais des associés, personnes physiques… Où se trouve la vérité?? Merci d’avance, bonne journée

  69. Bonjour Michèle,
    Merci pour ces gentils commentaires…
    Les contrats de rente viagère sont définis par le code civil. En l’occurrence l’article 1971 est sans ambiguïté sur ce point : “La rente viagère peut être constituée soit sur la tête de celui qui en fournit le prix, soit sur la tête d’un tiers, qui n’a aucun droit à en jouir”.
    Classiquement, il est pratique que l’aléa porte sur le décès du vendeur, mais rien ne l’y contraint.
    Votre projet est donc parfaitement réalisable et suppose que la SCI vende l’immeuble qu’elle détient… mais vous pouvez aussi envisager de vendre la SCI en viager, le cas échéant, vous éviteriez ainsi à vos héritiers la liquidation d’une SCI vide…
    Bien à vous,

  70. Bonjour,
    as-t-on le droit de vendre une parcelle de terre agricole faisant partie d’un viager sans informer le crédirentier, sans son accord ?
    Par avance merci

  71. Bonjour,

    J’ai quelques question sur le viager qui restent en suspens, je souhaiterais quelques éclaircissement si vous en savez un peu plus que moi car mes recherches ne s’avèrent pas très fructueuses…

    En vous remerciant par avance.

    1) La clause résolutoire qui est d’un mois est- elle négociable dans le contrat initial?

    2) Une personne a acheté un viager libre. Elle est le 4ème acquéreur. Est-ce que le premier acquéreur est toujours responsable du dernier acquéreur c’est à dire du 4ème dans le cas d’école ou c’est le 3e qui serait garant ?

    3) Est-ce que la rente viagère s’éteint de plein droit au bout de trente ans ? (cas d’une personne qui soit comme Jeanne calment ?) Le crédirentier peut-il encore user de la chose en tant qu’usufruitier au-delà de 30 ans ?

    Merci !

  72. Bonjour Bertri,
    Il faudrait voir votre titre, mais si c’est partie est libre d’usage et sauf mention contraire vous n’avez aucune obligation d’en avertir le crédit rentier. Par contre, il est fort probable qu’un privilège (cf commentaire 67) à son profit ait été pris sur l’ensemble dont fait partie le morceau que vous souhaitez céder. Votre acquéreur devra accepter cette contrainte importante. S’il ne l’accepte pas, vous devrez recueillir l’accord de crédit-rentier pour lever le privilège au moins sur la partie cédée.
    Bien à vous,

  73. Bonjour Nabila,
    1) C’est contractuel. Vous pouvez l’aménager à votre guise. Mais cela peut apparaitre comme un comportement suspect aux yeux du crédit rentier.
    2) Oui… en cascade. Si le dernier ne paye pas on s’adressera au 3ième…puis au second…etc…. Sauf à ce que le débit rentier ait désolidarisé le premier, puis le second, etc… (nécessite son intervention à l’acte de vente)
    3) Le viager repose sur la notion d’aléas (article 1964 du code civil). Limiter dans le temps l’obligation de paiement n’est donc pas possible dans le cas d’une vente en viager. Que le débit rentier se soit réservé l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation, il pourra conserver ce droit tant que bon lui semble, jusqu’à son décès.
    Par contre, s’il n’est pas possible de limiter dans le temps le paiement de la rente, rien n’empêche de négocier et de prévoir à l’acte une limite dans le temps du droit d’usage et d’habitation ou de l’usufruit que peut se réserver le débit-rentier.
    Bien à vous,

  74. Bonjour Christophe,

    Merci beaucoup de votre réponse très rapide et je salue vos compétences en la matière.

    Du coup, j’aurais d’autres questions auxquelles je ne trouve pas réponse (sur Dalloz, Lexisnexis etc.) ni en matière d’articles, de revues, ni de jurisprudences.

    Ainsi, pourriez vous m’éclairez également sur ces points là :

    1- Puisque l’aléa c’est l’âge de décès du vendeur, est-ce qu’un vendeur détenant le bien dans une SCI peut le vendre ? Faut-il qu’il soit actionnaire à 100% de la SCI pour le faire ?

    2- Une SCI qui achète un bien en SCI, si celle ci est en défaut de paiement, le vendeur pourra-t-il reprendre le bien en faisant jouer la clause résolutoire car une société qui est en redressement, il faut attendre la décision du tribunal de commerce ? Cela peut prendre du temps ?
    Le vendeur d’un viager aura-t-il intérêt à faire insérer une caution personnelle dans l’acte s’il souhaite acheter le bien avec une SCI ?

    Une dernière question qui est d’ordre pratique :

    Nous ne savons pas le nombre de transaction viagère par an : le chiffre va de 5 000 à 10 000. Lorsqu’il y a une transaction en viager, il y a une mutation à titre gratuit ou à titre onéreux. Le passage chez le notaire est obligatoire. Sur la fiche immobilière au conservatoire des hypothèques est inscrit le privilège du vendeur. Est – ce c’est l’INSEE qui n’a pas mis en place une nomenclature pour départager l’usufruitier du nu-propriétaire ou est ce un manque de coordination à la chambre des notaires ?

    J’ai essayé de contacter l’INSEE pour trouver des réponses mais cela ne s’avère pas être une tâche très facile…

    Je vous remercie vivement par avance.

  75. Nabilia,
    1) oui une SCI peut en vendre ou acheter (cf commentaire 69). Il conviendra de vérifier si la vente ou l’achat font partie de l’objet social de la SCI ou des pouvoirs du gérant. A défaut, il conviendrait d’obtenir l’accord par délibération d’A.G.
    2) cette question dépasse un peu mes compétences et sont d’avantage en rapport avec le droit des sociétés que celui-ci du viager… je pense que le sort de la clause résolutoire peut être jugé indépendamment du redressement, mais je n’en suis pas sûr.
    Demander une caution me semble sans intérêt s’agissant d’une SCI, les créanciers pouvant se retourner contre leur associés pour assumer les dettes de la SCI au prorata de leurs parts.
    3) je n’ai pas d’infos sur ce point. Mais si vous pouvez en obtenir une, ça serait sympas de la partager sur ce forum.
    Bien à vous,

  76. Bonjour,
    Je viens d’obtenir l’usufruit d’une maison en viager suite au départ en maison de retraite du vendeur. La maison n’a pas été entretenue ni le terrain, aujourd’hui elle est complètement insalubre,une vraie ruine, impossible à rénover. Ai-je le droit de la faire démolir pour reconstruire?
    Merci pour votre réponse
    Cordialement,

  77. Bonjour,

    Merci beaucoup pour vos réponses, je vais continuer mes recherches à propos des transactions viagères et dès que j’aurais plus de réponses je vous en ferais part.

    Très bonne journée à vous et merci encore.

  78. Lola,
    C’est votre maison… vous pouvez en faire ce que vous voulez dans la limite des règles d’urbanismes.
    Bien à vous,

  79. mon credirentier ne me reclame pas l augmentation depuis 5 ans. suis je en tord.merci

  80. Bonjour,

    Pouvez vous me renseigner sur ces points SVP:
    1) une vente à terme libre est bien un viager ou non ? et cela consiste bien à acheter un bien avec occupation de suite et un paiement échelonné ?
    2) savez vous si dans un tel type d’achat et si mon salaire diminue puis prétendre à l’APL pour l’aide au logement afin de payer ces mensualités !?
    3) peut-on s’accorder à un prix de vente quelconque ou c’est réglementé (vente par un proche)
    4) les mensualités sont obligatoirement révisées chaque année ??
    Cdlt

  81. Juste une dernière question :

    5) y’a t il un avantage à acheter en tant que personne morale (par ma société) ou plutôt comme étant une personne physique (avec mon propre nom)..; éventuellement y’a des avantages dans un cas et pas dans l’autre

    Merci d’avance

  82. Bonjour André,
    Non, c’est à lui de vous réclamer l’augmentation. Mais sachez quand même que la prescription applicable à l’action en règlement des sommes dues au titre des indexations non réalisées est trentenaire.
    Bien à vous,

  83. Bonjour B.R.,
    1) NON, un viager nécessite un aléas. Si vous fixez dès le départ un montant que vous échelonnez dans le temps, il n’y a pas d’aléas sur le montant donc pas de viager.
    2) Il convient de voir ce point avec la CAF
    3) Les ventes en lignes directes sont de façon systématique réputées constituer des donations hors part successorale. Par ailleurs, il convient de définir un prix réel sérieux. En cas de litige, les juges apprécient souverainement le caractère réel et sérieux du prix moyennant rente viagère (Arrêt de la cours de cassation du 12-06-1996)
    4) Les clause d’indexation sont libres. Mais lorsqu’aucune indexation n’est prévue, il existe une majoration légale minimale que le crédit rentier pour soliciter.
    5) Ce sont les mêmes avantages et inconvénient que dans une vente classique. Ci-joint un article intéressant : http://interetsprives.grouperf.com/article/0681/ms/intprims0681_0933095.html

  84. Bonjour,

    Après avoir lu les commentaires, vous en connaissez un “sacré” rayon sur le viager. Peut être pouvez vous répondre a mes questions.

    Nous avons acheter un viager en 2008 avec jouissance depuis juin 2011.
    – Pouvons nous faire tous les travaux que nous souhaitons dans la maison (qui est en mauvais état). Nous voulons tout casser à l’intérieur et re-modifier l’agencement des pièces.
    – Il y avait une piscine semi enterré mais il s’est avéré qu’elle était totalement vétuste et n’ayant pas les moyens de la refaire totalement, nous avons dû la démonter. Faut il avertir quelqu’un (le notaire ou le crédirentier?)
    – J’ai vu une clause de rachat de rente dans notre acte de vente, En quoi cela consiste? En effet, les relations avec le crédirentier sont mauvaises et nous détacher totalement du paiement de la rente nous arrangerais.
    Merci d’avance pour vos précieuses réponses
    Cordialement

  85. Bonjour Virginie,

    Pour comprendre le mécanisme du viager, c’est assez simple. Quand vous avez acheté votre viager, vous en êtes devenu propriétaire avec une petite contrainte, la jouissance que s’est réservée votre vendeur. Et maintenant que votre vendeur a abandonné sa réserve de jouissance, vous êtes propriétaire à 100 % de cette maison. Le mécanisme qui tient à ce que vous payez une rente n’est qu’une modalité du paiement du prix.
    Donc :
    1) oui tous les travaux que vous souhaitez dans le respect des règles d’urbanismes.
    2) personne, sauf si cette piscine a nécessité un permis ou une autorisation, auquel cas un permis de démolir sera probablement nécessaire. Renseignez-vous au service de l’urbanisme de votre mairie.
    3) je ne sais pas. Il faudrait que je puisse en prendre connaissance. Mais de but en blanc un rachat de rente ne me semble pas possible puisqu’il supprime tout aléas, principe même du viager (article 1964 du code civil).

    Bien à vous,

  86. Merci pour votre réponse rapide.
    La clause est la suivante : “Rachat de la rente – De convention expresse entre les parties, le débirentier aura la faculté de s’affranchir du service de la rente viagère présentement constituée, mais sous la condition toutefois de verser auprès d’une compagnie ou d’un organisme solvable et spécialisé dans la constitution de telles rentes, un capital suffisant pour assurer au crédirentier une rente équivalente et comportant la garantie de l’indexation au moins identique à celle ci-dessus prévue.”

    De plus, il est écrit “a la garantie du paiement de la rente mise a la charge du débirentier et des majorations éventuelles de cette rente, l’immeuble vendu demeurera affecté par privilège expressément réserve au profit du crédirentier”, je comprend donc que la maison reste au vendeur?? Donc peut on faire réellement des travaux?

    Merci encore de votre aide

  87. Bonjour Virginie,
    1) Le code civil en son article 1979 (http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006445231&cidTexte=LEGITEXT000006070721) interdit le rachat d’une rente viagère par le remboursement du capital.
    Pour autant, la seule solution licite (validée par la Cour de Cassation en son arrêt du 21 mai 1958) consiste à verser un capital suffisant pour assurer au crédirentier une rente équivalente auprès de la caisse des dépôts et consignations ou d’une compagnie d’assurance.
    Ce genre de contrat nécessite le plus souvent le versement d’une somme conséquente.
    Mais vous pouvez vous rapprocher de la caisse de dépôt ou de votre assureur qui pourra vous faire une proposition.
    2) Votre vendeur à juste à un privilège en tant que créancier. (cf commentaire 67). Vous êtes bien le propriétaire de votre maison…
    Faites vos travaux comme bon vous semble, respectez juste les règles d’urbanismes.
    Bon week-end !

  88. Bonjour,

    Je souhaite acheter une maison en viager estimée à 120 000 euros. Elle est occupée par le vendeur. A combien s’élèvent les frais d’actes notariés car j’ai entendu parler d’un abattement pour les ventes en viager occupé ? Si tel est le cas, quel est le texte de loi correspondant car mon notaire veut appliquer les frais sur 120 000 euros, soit 10 500 euros. Merci. Cordialement. Manuella

  89. Bonjour Bailly,
    Ah la la, ces notaires !!
    La valeur de la maison ne peut pas servir de base pour le calcul des frais de notaire pour au moins une raison : s’agissant d’un viager occupé, la valeur vénale de la maison ne correspond pas à ce que vous achetez, puisque de ce montant il va falloir déduire la valeur correspondant à l’occupation de la maison par le vendeur sa vie durant. Et vous ne pouvez être taxé que sur ce que vous achetez…. vous achetez une maison avec quelqu’un dedans… pas une maison vide !

    Les frais de notaire se calculent sur le prix d’acquisition qui dans le cadre d’un viager, occupé ou non, correspond à : (bouquet + capital représenté par la rente).
    Pour connaitre le montant de ce capital il faut se référer bien évidemment à l’age du vendeur et au montant de la rente. Des barèmes permettent ce calcul, comme celui-qui permet de déclarer une rente viagère dans son ISF : http://www.impots.gouv.fr/portal/deploiement/p1/fichedescriptiveformulaire_7622/fichedescriptiveformulaire_7622.pdf
    Si vous voulez un calcul, transmettez moi la date de naissance des vendeurs, le montant du bouquet et celui de la rente.
    Bien à vous,

  90. Merci beaucoup pour ces éléments !

    La vendeuse est seule, elle est née en Décembre 1946. Le bouquet s’élève à 15 000 euros, dont 715 euros de frais d’agence. La rente mensuelle est de 285 euros.
    Comment puis-je convaincre le notaire car il dit que l’on trouve n’importe quoi sur internet ? y a-t-il un texte de loi ? merci encore.

  91. Bonjour Bailly,
    1) Votre vendeuse a donc 67 ans. Selon le barème des impôts dont il est fait référence au commentaire 89, pour une dame de 67 ans, une rente de 285 €/mois soit 3420 €/an représente un capital de 63 964 €.
    63 964 + 15 000 = 78 964 € (c’est bien la valeur de ce que vous achetez, nous sommes d’accord, et cela ne me semble pas incohérent au regard de la valeur de la maison et de l’age du vendeur)
    Considérer que la base de calcul soit la valeur de la maison, comme le fait votre notaire, c’est omettre que cette maison sera occupée la vie restant du vendeur… d’autant que celui-ci est jeune, 67 ans, et qu’on peut supposer que cette situation perdurera dans le temps.
    Si vous utilisez un simulateur des droit de mutations vous devriez trouver environ 7 500 € (à affiner selon votre département).

    2) Pour votre notaire, c’est simple. Rappelez lui l’article 683 du code général des impôts qu’il doit normalement bien connaitre et qui indique que les droits de mutation sont liquidé sur le prix exprimé dans l’acte. Or le prix dans l’acte c’est bien un bouquet + une rente.
    Et si cela ne suffit pas vous pouvez lui suggérer l’article 60 du bulletin officiel des impôts relatif aux assiettes des droits de mutation qui indique clairement que lorsque le prix est formé par une rente viagère, la perception est alors établie sur le capital de la rente exprimé dans l’acte (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/827-PGP.html)
    Votre prix étant aussi formé d’un bouquet, il convient de rajouter le montant de ce dernier.
    Et si avec ça il ne change pas d’avis, changez de notaire !
    Bien à vous,

  92. Je vous remercie infiniment pour votre aide !!!! c’est gentil de votre part. Je vais lui soumettre tout ça …

  93. Bonsoir, dernière petite question : le bouquet doit être payé le jour de la vente.
    Est-il possible de négocier le paiement en plusieurs fois (2 ou 3 fois). Merci.

  94. Bonjour,
    C’est la première fois qu’on me pose cette question… S’agissant du paiement du prix, ça ne me semble pas impossible si le délais est raisonnable, d’autant que le vendeur est protégé par un privilège…
    Bien à vous,

  95. Bonjour,

    J’aurais deux questions assez complexes en matière de viager, est – il possible d’avoir quelques éléments de réponse sur ce sujet s’il vous plait ?

    Le cadre juridique actuel peut-il être un frein à la mise en place d’un véhicule d’investissement en viager ?

    Lorsqu’une sicav immobilière récupère des viagers assez rapidement et les revends aussi, risque-t-elle d’être requalifiée de marchands de bien ?

    Je vous remercie d’avance.

  96. Bonjour Jade,
    En fait vos questions touchent davantage à la finance qu’au viager et pour répondre correctement à votre question il faut des connaissances que je n’ai pas.
    Mais voici en l’état de mes connaissances quelques éléments de réponses :
    Tout d’abord il faut bien considérer que ce qui diffère entre le viager et une vente classique résidence essentiellement dans les modalités de paiement, rien d’autre, donc :
    1) Le cadre juridique n’est pas un problème en soit. Si pour votre fond il n’est pas problématique d’avoir à payer le prix d’achat au moyen d’une rente, plutôt que par une sortie de capital il ne doit pas y avoir de soucis.
    2) Vous n’êtes pas obligé de récupérer la jouissance ou d’attendre les décès des crédirentiers pour revendre. Pour la qualification de marchand de biens, rien ne change par rapport à une transaction classique. C’est votre intention au moment de l’achat qui va compter. Si cette intention était de revendre rapidement, et que vous n’êtes pas en mesure de démontrer les contraires aux services fiscaux, vous risquez d’être requalifié en MDB. Maintenant si vous attendez soit de récupérer la jouissance, soit le décès du vendeur pour revendre, vous aurez probablement été propriétaire suffisamment longtemps pour sortir du champ des MDB.
    Sous réserves de règles spécifiques aux produits financiers que vous évoquez.
    Bien à vous,

  97. Le viager est un produit de placement de moyen ou long terme.
    Le transformer en produit à court terme et liquide risque de poser des problèmes fiscaux.
    Par contre une SCPI spécifique pourrait être un outil adapté.

  98. Bonjour,

    J ai acheté une maison en viager occupé il y a deux ans, mais le vendeur est parti en maison de repos quelques mois apres la signature du viager.
    Mes questions sont de savoir comment faire sachant qu il n entretient ni la maison ni les extérieurs depuis quelques temps et qu il s oppose a tous travaux.?
    J aimerai bien y habiter est ce dangereux d’y intégrer sachant qu il n y avait aucune clause dans notre contrat et que la personne s’y oppose? Quels seront les riques?
    Je vous remercie d’avance

  99. Bonjour
    Une question un peu spéciale
    Mon crédirentier ne veut plus que je lui paye la rent que je paye depuis trente ans
    Il est venu me dire “j ai pas besoin de cette argent pour vivre et je préfères que vous en profitez
    Que faire ??

  100. Bonjour,
    Ma mère qui a 77 ans vient de m’apprendre que se trouvant dans une situation financière difficile, elle avait vendu en viager occupé sa maison avec jardin à son notaire… il y a un peu plus de 3 mois. Il lui a versé un bouquet de 60.000 euros qui a servi à rembourser un prêt qu’elle avait et lui verse une rente de 500 euros par mois. Il lui a demandé de payer la taxe foncière… Cette clause figure sur le contrat qu’elle a signée. Pour ma part, je pense que sa maison a été sous-évaluée… Sur le marché de l’immobilier, elle vaut bien plus que 200.000 euros. C’est ce même notaire qui l’a évaluée en vu de lui acheter en viager. A présent, ma mère vient d’apprendre qu’elle va hériter d’une cousine… Première question : Son notaire avait-il le droit de lui acheter sa maison en viager…? J’ai lu sur internet que ce genre de pratique ne se fait pas en général… Deuxième question : Compte tenu qu’elle va disposer d’une certaine somme d’argent à présent… pourrait-elle lui proposer de racheter le viager en lui restituant le bouquet + les 4 mois de rente qu’il a déjà versés ? En sachant qu’il faudra peut-être lui racheter plus cher afin de le dédommager du préjudice subi si on peut dire. S’il refuse, a t-elle un recours ? Mon frère et moi avons l’impression que notre mère a été abusée.
    Je vous remercie par avance pour vos réponses qui nous éclaireront.
    Bien cordialement.

  101. Bonjour Vanessa, et merci à tous d’excuser ces réponses exceptionnellement tardives.
    Votre situation me semble insoluble. En l’état aucun moyen de profiter de la maison sans l’accord express du vendeur. Par ailleurs, rien n’indique qu’il ne réintègrera pas sa maison un jour. Si vous décidez de le faire quand même, il s’agit d’une situation de squat et de violation de domicile. Je vous déconseille vivement de vous orienter dans cette direction.
    J’en profite pour rappeler qu’il est impératif de prévoir ces situations dès la formation du contrat.
    Concernant l’entretient mettez le en demeure de faire l’entretien qui est porté à sa charge. A défaut de réalisation saisir le tribunal avec une demande en “injonction de faire”.
    Bien à vous,

  102. Thierry,
    Vous pouvez arrêter de payer. C’est au crédit rentier de réclamer les sommes qui luisont dues. Vous risquez éventuellement de voir le fisc vous repprocher une donation déguisée, il faut le savoir au cas où.
    Je vous conseille d’épargner l’argent. Il pourrait un jour changer d’avis, ou s’il perd ses facultés mentales, un tuteur pourrait vous demander les arriérés. De mémoire sans en être vraiment sûr je crois que la prescription est de 5 ans. Je vérifie dés que possible et reintiviendrai ici si ça n’est pas ce délai.
    Bien à vous.

  103. Merci de votre réponse, mais la personne est partie depuis plus de deux ans et étant donner que s est un viager occupé n’a t elle pas l’obligation de rester sur place et de la chauffer l hiver? Car en attendant cette personne reçoit chaque mois notre rente et laisse a l’abandon la maison.
    Cordialement

  104. ou s’adresser pour connaitre ma propriétaire. Je suis en viager je ne la connais pas j’ai demander aux avocats à qui je paye ma rente pas de nouvelle

  105. Bonjour Viviane,
    1) A ma connaissance rien interdit au notaire de votre maman de se porter acquéreur de sa maison, y compris en viager.
    2) Concernant la mise à la charge de votre maman du paiement de la taxe foncière, je reste surpris…mais je n’ai aucune référence jurisprudentielle sur ce point et ne peut donc vous confirmer l’illégalité de cette pratique.
    3) Rien ne vous empêche de lui faire cette proposition, mais rien ne l’oblige à accepter.
    S’il refuse, et que vous souhaitez aller plus loin, il vous faudra saisir la justice. Vous devrez alors soit rapporter la preuve que votre maman était en situation de faiblesse, soit que le prix n’est pas réel et sérieux.
    Bien à vous,

  106. Vanessa,
    Il n’a aucune obligation de l’habiter réellement.
    Il a une obligation d’entretien, de là à étendre cette obligation à celle de chauffer, rien de moins sûr…
    Si vous pensez qu’il manque à ses obligations d’entretien, rappelez le à l’ordre et au besoin saisissez la justice pour obtenir une injonction de faire.
    Bien à vous,

  107. Bonjour Nicolas,
    Son identité se trouve sur l’acte de vente dont vous devez avoir une copie.
    Au besoin, il appartient au crédit-rentier de prouver par tout moyen qu’il est en vie. Y compris par la fourniture d’un certificat. Vous pouvez aussi demander un extrait naissance à la mairie de son lieu de naissance. Le décès est une mention marginale.
    Bien à vous,

  108. bonjour,
    notre vendeur cherche par tous les moyens a faire casser la vente.
    aujourd’hui il pretexte qu’au moment de la signature en 2001 , il avait une maladie incurable et que soit disant il etait faible . en somme nous aurions abuses de lui , de sa faiblesse .
    le vendeur est toujours en vie et se porte comme un charme.
    nous avons appris qu’il souhaite se faire mettre sous curatelle (bizzard, strategie ).
    nous somme 13 ans apres ?????
    merci pour votre reponse christophe .

  109. bonsoir ,
    sur un bien vendu en viager occuper avec usage et usufruit , est ce que le vendeur est dans l’obligation de l’occuper?
    notre vendeur ne l’a pas occupe de 2001 a fin 2006 , mais l’a loue .
    est ce normale ?
    pour info il occupe un des appartements de l’immeuble depuis fin 2006 a ce jour .
    merci pour votre reponse christophe.

  110. Bonsoir Emmanuelle.
    Si le contrat de vente prévoit un droit d’usufruit pour le vendeur, il a tout à fait le droit de ne pas habiter lui même le bien mais d’en tirer profit (le”fruit”) en le mettant en location.
    C’est pourquoi un contrat prévoyant un simple DUH (Droit d’Usage et d’Habitation) est bien préférable, car en cas de libération anticipée (départ en maison de retraite, incapacité à vivre en autonomie, etc…), les versements mensuels de rente continuent mais l’acquéreur peut accéder à la jouissance du bien sans attendre le décès du vendeur. Pour votre première question, il me semble lire entre les lignes que votre vendeur fait preuve d’uns certaine confusion et manque de cohérence dans son comportement. Quel âge a-t-il ? En tout cas si ses perspectives ont changé, ce n’est pas une raison valable pour casser le contrat; vous ne pouvez pas être accusés d’avoir profité d’une situation de santé soi-disant désespérée puisqu’il est vivant 13 ans après. Mais est il encore lucide ? S’il est mis sous curatelle, ne manquez pas de prendre contact avec son curateur le plus vite possible pour bien éclaircir la situation avec lui et ne pas laisser cette personne n’entendre que la version du vendeur.

  111. Bonjour philippe ,
    merci pour votre reponse .le vendeur a 74 ans aujourd’hui et se porte comme un charme .il est autonome , conduit sa voiture , fait ses courses , part en voyage autour du monde seul etc .je pense qu’il se victimise et cherche part tous les moyens de faire casser la vente .j’ai pris ce jour un rdv avec un notaire.
    bien amicalement emmanuelle.

  112. Bonjour Emmanuelle,
    Pour ma part, j’ai l’impression que les choses vont plutôt dans votre sens… Si votre crédit-rentier était si atteint dans ses facultés intellectuelles au moment de votre acquisition, il faudra qu’on vous explique pourquoi il aura fallut attendre 13 ans pour le mettre sous tutelle, et comment il a fait pour se gérer tout seul depuis 13 ans…
    Bien à vous,

  113. Bonsoir philippe et christophe ,
    Nous venons de rencontrer un notaire dans son etude et il est du meme avis que vous
    Il affirme que son excuse de maladie incurable et de faiblesse ne tient pas debout surtout 13 ans apres la signature .un notaire doit s’assurer de la sante mental et physique des parties et si il estime qu’une personne est diminue , alors il ne fait pas la vente .
    Il nous a renseigne sur la revision de la rente , sur taxe fonciere etc .tres bien il nous a rassure.bien a vous et merci encore pour vos interventions .
    emmanuelle

  114. Bonjour,
    Il y a 14 ans j’ai acheté un viager libre avec mon concubin. Malheureusement nous nous séparons et il voudrait garder la maison et donc me racheter ma part. Comment se déroule la vente ? Sur quelle base doit il me la rachetait sachant que nous avons fait des travaux et que le terrain a pris de la valeur. Puis je la faire re-estimer. Le rachat est il sur la totalité de l’estimation de la maison à l’époque elle était estimée à 700000 franc ou sur la partie que nous avons déjà payé? Le contrat chez le notaire est à nos deux nom.
    Merci de bien vouloir me répondre

  115. Bonjour Valérie,
    Peu importe que vous l’ayez acheté en viager ou non…
    Il conviendra de trouver un accord sur la base de sa valeur actuelle.
    Bien à vous,

  116. Bonsoir Christophe

    Je vous remercie d’avoir la gentillesse de répondre et surtout aussi vite mais pour plus de précision car je suis un peu blonde.
    Il y a 14 ans nous avons acheté une maison en viager libre tous les deux d’un montant estimé 700 000 franc. Je me sépare de mon ami lui veut garder la maison et par la même le viager. Si j’ai bien compris ce que vous me dites je peux demander la moitié du prix de la maison avec une estimation revue à la hausse ou c’est juste la moitié de ce que nous avons déjà versé avec une plus valu au vu d’une estimation à la hausse (et bien entendu repassée devant le notaire pour clarifier cette acte de ventes )?
    J’ai cherché sur le net pour avoir plus de précision sur les reventes du viager libre dans le cas de séparation des acheteurs j’avoue ne pas avoir trouver beaucoup de renseignement ou je n’ai pas cherché au bon endroit.
    Merci pour tout
    Valerie

  117. Valérie,
    Pardon, je n’avais pas intégré que le crédit rentier était toujours en vie.
    2 solutions :
    1/ vous vous mettez d’accord sur une valeur approchant la moitié de la maison, qu’il vous paye et vous continuez de payer votre part de rente.
    2/ il reprend à son compte l’intégralité du viager. Pour cela il conviendra d’identifier la valorisation de la maison entre sa valeur à l’achat et celle d’aujourd’hui et d’appliquer cette valorisation à l’ensemble des paiements que vous avez effectués jusqu’à aujourd’hui.
    Bien à vous,

  118. Je voulais vous remercier pour votre réponse du 10 Octobre.
    Bien cordialement.

  119. bonjour j ai signe un viager avec une personne et son fils et le notaire la rente elle s’eleve a 520 euros par mois ils veulent que je paye cette rente en espece si j’accepte est ce que un reçu est valable avec leurs signature quelles sont les risque merci

  120. Bonjour,
    Je ne vois pas ce qui l’interdit. Un reçu est nécessaire dans ce cas.
    Par ailleurs, sachez que le débit rentier a deux obligations :
    1/ la tenue d’un registre pour les paiements effectués.
    2/ la déclaration aux services fiscaux des sommes payées au titre des rentes viagères.
    http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8745-PGP
    Bien à vous,

  121. Bonsoir Christophe,
    Je ne savais pas qu’il fallait déclarer les rentes versées aux fisc.
    Est ce que c’est grave?
    Que dois-je faire?
    Au fait je suis débirentière.
    Merci

  122. bonjour,
    Ma sœur vends sa maison en viager libre.
    Son assureur lui demande de continuer à payer une assurance sur les murs.
    Es-ce normal ?
    es-ce obligatoire ?
    Merci de me renseigner.

  123. Bonjour,

    J’ai acheté il y a 8 ans à mon oncle célibataire, sans enfant et qui avait une très petite retraite, sa maison en viager. il est décédé il y a 3 mois. le problème c’est qu’il n’a pas mis sa soeur (ma mère) héritière mais ses neveux (dont je fais partie) : je me retrouve à la fois héritière et propriétaire de la maison.
    Mon frère, qui a décidé de façon unilatérale du jour au lendemain il y a 6 ans de ne plus m’adresser la parole, parce que j’ai osé demandé à mes parents d’aider une de mes soeurs en pleine galère avec un divorce difficile et à leur refus, j’ai demandé pourquoi, ils avaient donné à notre frère l’équivalent de 350000 € et qu’il refusait d’aider une de leurs filles…Mon frère a alors prétexté que j’étais jalouse et depuis c’est le silence… Donc, il a décidé de me rendre vraiment difficile la récupération du viager… il a pris son propre notaire alors que nous sommes 4 avec un notaire commun. Je ne peux donc pas récupérer cette maison qui est dans un triste état (syndrome de Diogène)… j’ai appris qu’il voulait demander un inventaire alors qu’il n’y a presque rien à récupérer et que nous risquons d’avoir plus de frais que de bien évalué. Que puis je faire pour récupérer mon bien avant la fin de l’année (à cause de la taxe d’habitation) ? puis je obliger la succession (dont je fais partie) à vider la maison? de quelle façon le faire pour que tout soit le plus légal possible et le plus rapide? puis je donner une date butoir et demander une astreinte financière pour toute journée supplémentaire au délai?
    merci pour votre réponse
    DMC

  124. Bonjour Nanous,
    Appelez vite votre avocat….
    Non, je plaisante…Çà ne me semble pas très grave. A votre place, je ferais un courrier aux impôts en leur expliquant que vous venez d’apprendre cette obligation, et que vous les informez des montants versées jusqu’à présent, année par année.
    Faute avouée, à moitié pardonnée…
    Bien à vous,

  125. Ourtal,
    Non ça ne me semble pas normal.
    Par contre, je vous invite à vérifier régulièrement que le débit rentier soit bien assuré. Un privilège a normalement été pris au profit de votre soeur. Si un sinistre intervenait dans la maison, que la maison ne soit pas assurée et que votre soeur ait besoin de faire valoir ce privilège, vous n’auriez “que vos yeux pour pleurer…”
    C’est peut-être en ce sens que votre assureur vous invite à conserver une assurance… mais sachez qu’il n’y a pas de caractère obligatoire. Assurez-vous simplement que le débit rentier assure le bien, en lui demandant une attestation d’assurance par exemple.
    Bien à vous,

  126. Bonjour DMC,
    Tout d’abord permettez moi une petite remarque : vous n’êtes pas héritière de cette maison… vous en êtes propriétaire, vous l’avez acheté.
    1/ Que puis je faire pour récupérer mon bien avant la fin de l’année (à cause de la taxe d’habitation) ?
    Regardez votre titre de propriété. Un délais est inscrit, à défaut c’est 3 mois. Demandez à votre notaire de faire le nécessaire, y compris en lui demandant de mettre les autres héritiers en demeure de récupérer le mobilier et de vous transmettre les clés.
    2/ puis je obliger la succession (dont je fais partie) à vider la maison? de quelle façon le faire pour que tout soit le plus légal possible et le plus rapide ? puis je donner une date butoir et demander une astreinte financière pour toute journée supplémentaire au délai?
    Oui, il vous faut saisir le tribunal d’instance en “Injonction de faire” : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1787.xhtml
    Bien à vous,

  127. Bonjour Christophe,
    Je viens vous solliciter à nouveau pour une question concernant la rente viagère de notre crédirentier. Celui ci a majoré la rente de 60 % à son départ et c’est donc le cas, (on passe de 1700 euros à 2800 !) : Il part au 15 décembre et nous réclame donc au 15 décembre (rente au mois en cours)2800 euros. Peux t-on calculer au prorata puisque nous n’ aurons la jouissance des lieux qu’à partir du 15 ?
    D’autre part dans le contrat il est écrit que la rente est évaluée lors de la vente à 200 000 euros, cela signifie t-il qu’à cette atteinte le viager serait terminé ? parce que si les crédirentiers vivent encore dix ans à 30 000 euros de rente par an, nous risquons ne plus pouvoir payer une telle charge (je ne reviens pas la situation très délicate ici)
    D’avance merci pour vos infos
    Bien à vous
    Laurence

  128. Bonjour lolo,
    1/ soit vous partez sur un mois entier… soit si vous restez sur un demi mois = (1/2 x (1700) + 1/2 x(2800)) = 2 250 €
    2/ non… c’est le capital que représente la rente. Ça ne sert que pour le calcul des droit de mutation… vous devrez payer sa vie durant.
    Un viager est un contrat aléatoire (code civil art. 1964). Si on fige la durée (ou le montant total) des versements, il n’y a plus d’aléas… désolé.
    Bien à vous,

  129. Bonjour Christophe et merci pour votre réponse rapide et précise.

    Rebondissement :le crédirentier libère les lieux d’ici 5 jours, mais refuse de nous laisser les clés avant le 16 décembre date à laquelle qu’il avait annoncé au départ.
    Il a fait relever le compteur EDF, nous demande de prendre en charge l’assurance dès le 13 novembre. Pour l’eau c’est nous qui l’avons toujours payée.
    (Comme je l’avais indiqué 90% de la maison est habitée par le couple et nous n’avons que 20 m2 où nous entassons des affaires, et il s’agit de nous gêner le plus possible dans nos activités associatives). Pendant un mois la maison quasi entière sera vide, fermée sans chauffage etc .
    Pouvons -nous refuser d’assurer les locaux dont nous n’avons pas les clés ? Aurions nous un recours pour obtenir légalement les clés dès leur départ le 13 novembre puisque rien n’est mentionné dans l’acte de vente ?
    Dans le cas contraire, notre seule possibilité de les embêter à notre tour sera un prorata de la rente puisque nous n’avons pas la jouissance des lieux avant le 16 /12.
    Merci encore de vos bons conseils!
    Bon week end
    Laurence

  130. Bonjour,
    Vous n’avez pas à assumer l’assurance d’un bien dont vous ne jouissez pas.
    Aujourd’hui vous devez être assuré en tant que “propriétaire non occupant” pour la partie que vous n’occupez pas. Gardez cette assurance jusqu’à la remise des clés. Vous ne vous assurerez pleinement qu’à la remise des clés.
    Bien à vous,

  131. Bonjour,
    Je viens de prendre un Viager Libre avec une dame de 84 ans. Je sais que le biens a un privilège pour garantir la rente.

    J’ai appris qu’il existait des assurances qui lève les privilèges en garantissant le versement de la rente au crédirentier jusqu’au décès.

    Cette garantie est obtenu en versant toutes les rentes d’un seul coup à l’assurance (avec le nombre d’année selon statistique).
    L’assurance s’engage à payer la rente jusqu’au décès.
    Si le crédirentier vit plus longtemps et bien c’est à la charge de l’assurance, et s’il vit moins longtemps, et bien le débirentier aura payé plus.

    Mais en levant le privilège, on peut revendre le bien immédiatement sans attendre le décès.

    Avez vous déjà eu ce cas? Si oui quelles sont les assurances? Et quelles sont les “*” (petite étoiles) des contrats à savoir avant de souscrire?

    Merci.

  132. Bonjour Eric,
    C’est une situation à laquelle nous n’avons jamais été confrontée…
    J’invite tous nos lecteurs ayant des réponses à vous apporter à participer.
    Bien à vous,

  133. Bonjour.
    Il existe effectivement des contrats d’assurances “longévité exceptionnelle” qui prennent en charge la rente postérieure à une date fixée (sans indexation de revalorisation).
    Information obligatoire auprès du crédit-rentier évidemment.
    Par contre je ne suis pas certain que l’on trouve ces contrats sur le marché français.
    De toute façon, c’est une possibilité que je souhaite creuser pour mes clients et que j’espère pouvoir proposer à l’avenir si cela s’avère possible.

  134. Bonjour,

    nous avons acheté un viager libre (que nous habitons) il y a quelques années. La credirentère vient de décéder.

    Il y a-t-il des démarches particulières à faire de notre côté? Merci de votre réponse.

  135. Bonjour Marie,
    Rien du tout… si ce n’est mettre fin aux règlements.
    Bien à vous,

  136. Bonjour Christophe,
    Pouvez vous me dire à combien s’élève la rente pour un viager occupé dont les détails sont les suivants:
    -valeur vénale 140000
    bouquet 15000
    âge homme 72 ans
    valeur locative 600 euros par mois.
    Merci pour votre réponse car le notaire n’est pas d’accord avec l’agence et avec votre chiffre je saurais qui est dans le vrai.
    Par la même pouvez vous me dire à combien s’élèverons les frais de notaire.
    quel est la méthode de calcul utilisée?
    Par avance un grand merci.

  137. Bonjour Nanous,
    Le calcul des rentes viagères n’est pas une science exacte. Pour ma part, en utilisant des données fiscales, dans votre cas j’arrive à une rente mensuel de 506 €.
    Pour les frais de notaires cela dépend du département. Ils seront acculé sur (capital représenté par la rente + le bouquet).
    Bien à vous,

  138. Bonjour, on me propose un viager sans rente. Est ce qu’une clause contractuelle stipulant la non possibilité pour le vendeur de louer le bien en cas de départ est elle valide et doit elle s’associer systématiquement d’une revue à la hausse du bouquet (clause de sortie) ou bien ce type d’accord est il libre entre les parties ?
    Bien cordialement.

  139. Bonjour Nicolas,
    Une vente en viager sans rente, n’est pas une vente en viager, sauf à ce que la rente soit constituée non pas par l’obligation de versement de sommes d’argent, mais par l’engagement de pourvoir aux besoins du vendeur ; nourriture, entretien soin, etc….
    La vente en viager nécessite un aléas (Code civil art 1104). Sans rente, le montant total de l’acquisition est connu à l’avance.
    Je ne dis pas ici que la vente que l’on vous propose n’est pas possible. Je dis juste que c’est un autre type de contrat (vente à terme, vente avec réserve d’usage et d’habitation). Mais ça n’est pas un viager.
    Concernant l’interdiction du vendeur de louer tout dépend de ce que vous prévoyez au contrat. Mais si il s’agit d’une réserve du droit d’usage et d’habitation, se droit sera personnel et il n’aura pas la possiblité de louer. Si il se réserve l’usufruit, il aura le droit de le louer.
    Concernant l’augmentation pour libération anticipée, je vous invite à fixer les règles à l’avance, il n’y aura aucune discussion le jour J.
    Espérant avoir répondu à vos questions,

  140. un viager avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation et une rente à zéro le temps de l’usage conservé est possible si l’on prévoit la génération d’une rente pour le jour de la libération des lieux ce qui redonne vérité pleine à l’aléas au niveau du prix réel et définitif d’acquisition. Il semblerait également que l’aléas de la date de mise à disposition du bien déterminée par la durée d’utilisation forcément non défini dans le cadre d’un contrat avec un droit d’usage et d’habitation ou de dans le cas d’usufruit conservé puisse suffire pour considérer la vente comme viagère.

  141. Merci à Christophe et Jean Luc pour vos réponses.
    J’ai rdv avec mon notaire semaine prochaine. J’ai lu en effet que l’aléa de la date de mise à disposition du bien était suffisante et qu’il n’était pas nécessaire de le coupler avec un aléa de prix.
    Bien cordialement,

  142. Bonjour Nicolas, bonjour Jean Luc,
    Vous avez effectivement raison. Mais dans cette hypothèse je me permets de vous rappeler qu’une vente peut être annulée lorsque le montant des arrérages est dérisoire car l’absence de prix réel et sérieux prive la vente d’aléa et que sur ce point les juges du fond apprécient souverainement le caractère dérisoire de la rente.
    http://www.easydroit.fr/jurisprudence/Cour-de-Cassation-Chambre-civile-1-du-4-juillet-1995-93-16-913-Publie-au-bulletin/C47756/
    Dans l’hypothèse de Jean Luc il conviendra donc de s’assurer que le prix est sérieux au regard de l’aléa.
    Bonne journée à tous

  143. Bonjour Christophe,
    Je vais faire l’acquisition d’un viager et je souhaite savoir si le notaire peut nous contraindre à augmenter la rente de 100 pour cent en cas de libération anticipé. J’ai proposé 30 pour cent.
    Y a t’il une réglementation spécifique.
    Merci pour le calcul de la rente.
    Le notaire est resté sur le calcul de l’agence.
    Ce notaire me rends dingue.
    Merci à vous.

    Ce notaire me rends dingue

  144. Bonsoir Nanous.

    L’augmentation de la rente pour départ anticipé est d’un ordre purement contractuel entre les 2 parties; il n’y a aucune obligation ni calcul réglementé. Autrement dit ce sont des dispositions et des montants qui sont du domaine de la négociation et c’est à vous de fixer ce que vous voulez accepter ou non, comme c’est au vendeur de décider s’il s’accroche à un montant au risque de perdre un acquéreur ou s’il se montre conciliant.

  145. Une clause résolutoire prévoit que la vente sera résolue de plein droit en cas de non paiement de deux termes consécutifs. Les rentes et bouquet versés seront acquis au débirentier. Ce dernier récupère son bien mais peut-il vendre son bien normalement par une agence immobilière par exemple ou la vente aux enchères s’impose-t-elle ?

  146. bonjour j’ai été averti depuis peu du deces de ma grand mere en aout 2014. J’ai appris qu’elle avait vendu son appartement en viager. Je n’ai que tres peu d’informations et apparamment le nouveau propriétaire de droit a demandé des pénalités puisque le demengament des meubles ce fait ces jours ci et qu’il n’a pas pu occuper les lieux avant…jusqu’à combien peuvent monter ces pénalités?j’ai peur d’accepter une succession à probleme..merci par avance cordialement

  147. Bonjour Michele,
    Oui il récupère son bien, mais cela ne peut-être constaté que par une décision de justice. S’agissant la plus part du temps d’une clause résolutoire de plein droit, le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation et dès que le non-paiement est démontré le juge constate la résolution.
    La résolution constatée vous redevenez propriétaire de votre bien et par là même libre d’en user comme bon vous semble, et de le vendre également comme bon vous semble aussi.
    A bientôt.

  148. Nathalie,
    En fait il faudrait vous procurer l’acte de vente en viager et regarder ce qui est stipulé quant à la reprise des lieux ou à défaut connaitre la valeur locative du bien…
    Sachez que s’il peut être en droit de réclamer des pénalités, vous ne pouvez y être contrainte que par une décision de justice. Cela suggère donc qu’il ait envie de passer par cette case, parfois longue et couteuse.
    Enfin si vous avez été averti tardivement du décès de votre grand mère, il semble qu’on puisse écarter votre responsabilité dans ce retard, et peut-être chercher une faute par ailleurs. Il conviendrait peut être d’expliquer au propriétaire votre bonne fois.
    Bien à vous,

  149. merci beaucoup pour cet eclairage je vais essayer d’en savoir plus avec le notaire chargé de sa succession (mandaté par la tutelle de ma tante oui c’est tres simple!!!)
    cordialement

  150. Merci Christophe.
    Je suppose que c’est d’un juge du tribunal de grande instance qui constatera la résolution donc avocat obligatoire ? La procédure est elle longue et coûteuse ?
    Merci d’avance. Cordialement.

  151. Bonjour Michel,
    Je pense effectivement que c’est du ressort du TGI. Couteux ? Tout est relatif. Mais je pense que c’est raisonnable. Long ? Je ne pense pas.
    Rapprochez vous déjà d’un huissier pour délivrer un commandement de payer (vous pouvez en fonction de la rédaction de l’acte le faire par LRAR, mais un huissier c’est mieux à mon sens). Il vous informera précisément sur la suite des démarches.
    Bien à vous,

  152. Bonjour,
    Ma belle-maman est tutrice de son père depuis novembre 2013, celui-ci avait vendu sa maison en viager en 2006 et s’est installé dans une maison de retraite. Le débirentier ne paie plus la rente viagère depuis 2008 et l’on a appris ce fait par une assignation d’un autre créancier qui a demandé la vente forcée de la maison du père de ma belle-mère dont le débirentier était “propriétaire”.
    Le jugement a ordonné la vente forcée. Qu’advient-il de la rente du père de ma belle-mère dans ce cas ? et des arriérés de paiement dont nous n’étions pas informés avant cette assignation ? merci de votre aide.
    Cordialement,

  153. Bonjour,
    Si le notaire a bien fait son travail, un “privilège” a été pris au profit du papa de votre belle-mère. Ce privilège lui accorde une priorité parmi l’ensemble des créanciers. Il conviendra donc de faire valoir ce privilège à hauteur du capital que représentait la rente à ce jour.
    En effet, la prescription concernant les arrérages est de 5 ans. En outre, suite à la réforme des prescriptions (2008), il semblerait que comme vous êtes resté inactif depuis plus de 5 ans, vous ne puissiez pas plus vous prévaloir des arrérages qui ont moins de 5 ans.
    Je ne peux que vous inviter à consulter rapidement l’avocat qui a sollicité la vente forcée pour voir s’il en a tenu compte et pour quel moment, et à défaut à vous adjoindre les services d’un autre.

  154. bonjour
    j’exploite une parcelle de terre avec bail,le bailleur peut-il vendre en viager a un autre exploitant sans m’avertir et sinon ai-je un droit de préemption?

  155. Puis-je participer à votre forum ? et comment faire ? Merci de votre réponse.

  156. J’aimerai aussi poser quelques questions au sujet du viager, comment faire ?

  157. Bonjour Bentegeat,
    Il vous suffit de laisser vos questions, vos réponses et autres remarques dans l’espace “Laissez un commentaire”. Exactement de la même manière que vous avez pu le faire pour vos deux messages précédents.
    Dans l’attente de vous lire,
    A Bientôt…

  158. Bonjour Claude,
    Il peut vendre en viager, mais vous bénéficierez d’un droit de préemption.
    Peut-importe que la vente soit faite en viager ou non. Par ailleurs, si vous estimez que le prix est exagéré sachez que vous bénéficiez du délais de l’option (2 mois) pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.
    Avis à nos lecteurs : cette réponse concerne les baux ruraux et n’est absolument pas adaptée aux baux d’habitation.
    Bien à vous,

  159. Bonjour,
    Lorsqu’il y a deux débirentiers conjoints et solidaires et que la rente n’est plus payée au crédirentier, ce dernier doit il envoyer une mise en demeure à chacun ou à un seul, celui qui a toujours payé jusqu’à ces derniers temps et qui ne paie plus sachant qu’un des 2 débirentiers est parti sans laisser d’adresse. Merci pour votre aide

  160. Bonjour Isabelle,
    A votre place je notifierai un commandement de payer aux 2 à leurs dernières adresses connues.
    Ils sont solidaires l’un de l’autre. Si l’un des deux n’est plus en mesure de payer, l’autre devra assumer les paiements.
    A défaut, vous serez fondé à demander la résolution de la vente.
    Bien à vous,

  161. J’ai acheté à mon oncle un viager depuis 15 ans. Tout ce passait très bien jusqu’à l’année dernière, donc les relations sont inexistantes. Je soupçonne que la maison se détériore volontairement. Ai-je un droit de visite pour contrôler l’état des lieux, soit seul ou avec un huissier ? D’autre part le terrain n’ai plus tondu et j’ai d’un incendie et dans ce cas, je pense que je serrai responsable !
    Merci par avance de votre réponse.

  162. Bonsoir Bentegeat,
    Concernant le droit de visite, ça n’est pas vraiment automatique. C’est contractuelle, et il faut vérifier si cela avait été prévue dans l’acte de vente….
    Concernant le terrain, il ne vous appartient pas de l’entretenir (sauf à ce que vous ayez défini les choses différemment dans l’acte). Vous n’aurez donc pas à endosser la responsabilité des conséquences d’un défaut de son entretien.
    Bien à vous,

  163. Bonjour,
    Quand un débirentier décède sans héritier que se passe-t-il sachant qu’aucune assurance décès n’a été prise ? Merci d’avance pour la réponse.

  164. Bonjour Michel,
    Un notaire sera nommé. Il missionnera un généalogiste pour rechercher l’existence d’héritiers si lointain soient-ils. A défaut, la succession sera déclaré vacante. J’imagine que la suite dépendra de la valeur du bien. Soit il aura une valeur suffisante, auquel cas on peut supposer que les services fiscaux prendraient à leur charges les arrérages en attendant de remettre le viager en vente, soit on peut supposer que la valeur soit trop faible et que les services fiscaux ne reprennent pas à leur charge les arrérages, auquel cas vous seriez fondé à solliciter la résolution de la vente.
    Bien à vous,

  165. Bonjour,
    Merci pour toutes vos réponses mais voila que je viens de voir le notaire à propos du débirentier qui ne paie plus. Dans la clause résolutoire il est prévu qu’à défaut de paiement la vente sera résolue de plein droit un mois après un simple commandement de payer ……..contenant déclaration par le vendeur de son intention d’user de la présente clause SANS QU’IL SOIT BESOIN DE REMPLIR AUCUNE FORMALITE JUDICIAIRE….Et c’est la que le notaire m’a répondu que je n’avais pas besoin d’avocat ni de juge pour constater la résolution et qu’il suffisait d’en faire déclaration auprès du bureau des hypothèques. Etonnant ! Je ne comprends plus rien. Merci de m’aider.

  166. Bonjour Christophe,

    Un sincère bravo pour l’ensemble de vos propos et analyses qui renseignent précisément chaque demandeur. J’en profite donc pour une demande particulière. Ma SCI souhaite procéder à l’achat d’appartements en viagers libres, au sein de grandes agglomérations (Région parisienne, PACA et Aquitaine essentiellement).

    Pour chaque bien acquis, nous envisageons ensuite, un démembrement et la cession temporaire d’usufruit auprès d’organismes dont la vocation sociale est le moteur (Habitat et Humanisme par exemple). Dans cette optique, la cession est finalisée pour une longue durée en moyenne 25 ans. Au titre de cette cession, un capital nous est alors affecté. En contrepartie, la structure ayant acquis l’usufruit se charge de la location du bien et son entretien pour restitution à terme en l’état.

    Parallèlement, la SCI assume d’une part le paiement du bouquet, mais également la rente mensuelle, celle-ci étant notamment amortie par la cession temporaire d’usufruit.

    Bien qu’il me semble qu’un débit rentier soit propriétaire à signature de l’acte authentique du viager acquis, et puisse ainsi, louer, habiter, revendre le bien acheté en viager libre, le crédit rentier peut-il s’opposer à cette formule ? Il dispose par contrat du privilège de vendeur et l’application de la clause résolutoire en cas d’impayé, cependant peut-il considérer cette cession temporaire d’usufruit comme inapplicable ? A-t-il seulement le droit de s’y opposer ?

    Par ailleurs, plus classiquement, à supposer que la cession temporaire d’usufruit ne puisse survenir et que la location du ou des biens pose problème, ma SCI peut-elle revendre le(s) bien(s), en conservant le produit de la vente (vente classique, pas une transmission de viager), mais bien évidemment en maintenant le paiement de la rente jusqu’au décès du créditrentier. Dans ce 2e cas, la difficulté résulte dans la relation ambigüe entre les parties, car si je me trompe pas, l’acte initial demeurerait d’actualité, donc malgré la vente, nous sommes bien évidemment liés au crédit rentier au titre de la rente, qu’une hypothèque existe sur le bien, enfin que le 2e acquéreur en cas d’impayé de notre part auprès du crédit rentier, s’expose à perdre un bien qu’il a pourtant acquis légitimement, mais sur lequel le crédit rentier peut faire appliquer la clause résolutoire.

    J’espère ne pas être trop compliqué mais vos éclairages seraient précieux sur le sujet, l’objectif étant de ne léser ni le vendeur, ni nous, ni de futurs acquéreurs qu’il s’agisse d’un achat classique ou d’une cession temporaire d’usufruit.

    Merci d’avance pour vos réponses.

  167. Bonjour Michèle,
    Oui ça me semble très étonnant
    L’insertion d’une clause résolutoire de plein droit permet d’échapper au pouvoir d’appréciation du juge qui ne pourra que constater la résolution, mais ne permets pas de constater la résolution soit même. Eu égard aux sommes en jeu, je pense que c’est le TGI qui est compétent et il me semble que la saisie doit se faire par le ministère d’avocat.
    Bien à vous,

  168. Bonjours Christophe,
    est-ce que mon oncle (crédirentier) du viager doit me demander mon accord pour entreprendre des travaux dans la maison ou couper des arbres dans le terrain ?
    En cas de placement dans une maison médicalisée, qui doit payer les frais de l’institution ? Sachant mon degrés de parenté (neveu) La maison étant libre, puis-je l’investir (momentanément) pour des travaux ? Y-a-il une modification de la rente ? (en + ou en -)
    Merci bcp. Stéphane B

  169. Bonsoir Christophe.

    Quels sont les recours contre la dégradation du viager par la crédirentière ?. Réparation obligatoires ?,Baisse de rente ?, annulation de la vente avec remboursement des sommes versées ?, autre ?.

    Merci du retour.

    Bien cordialement..

    David

  170. Bonsoir,

    Je souhaiterai connaitre le délai de prescription pour réclamer le rattrapage d’une rente viagère qui n’a jamais été réévaluée depuis l’origine de la vente en 1994 alors que cela est prévu dans l’acte. Merci d’avance

  171. bonjour,
    Pouvez-vous me calculer la plus value, pour la vente d’un bien acheté en viager en 2003? les crédirentiers sont décédés en avril 2014, vente prévue en avril 2015.
    bouquet + rente=105000 €
    vente 210 000 €
    merci pour votre réponse
    monique

  172. Bonjour,
    Merci pour tous les renseignements sur votre site.
    Je suis intéressée par un bien qui est vendu en viager.
    L’agent immobilier me dit que le contrat prévoierait qu’en cas de départ de la personne en maison de retraite, les rentes mensuelles s’arrêteraient. Est-ce une disposition légale ?
    Les viagers étant apparemment bien plus favorables aux vendeurs qu’aux acheteurs (ce que l’on peut comprendre dans une certaine mesure), je crains une “manoeuvre” pour attirer un acheteur et un retour de bâton plus tard, si le vendeur peut faire jouer que l’arrêt du versement de la rente n’était pas légal.
    Merci d’avance pour votre éclairage.
    Nina

  173. J’ai acheté un viager libre le 27 février 1987. Aujourd’ui je paie 430 euros/mois. Le prix de l’appartement a été multiplié par 2 et demi. Y a-t-il une possibilité soit de diviser par 2 le montant de la rente viagère ou tout simplement de considérer que la valeur du bien est largement dépassé. Merci pour votre réponse. La débit rentière âgée de 93 ans vit actuellement en maison de retraite depuis la vente de sa maison. Liliane

  174. bonjours le 25 juillet 2008, nous avons acheter en viager occupé une maison meublé avec jardin jusqu’à juillet 2011 nous avons pus rendre visite au crédit rentier et vérifier le bon état de la toiture, des abords,et du jardin , le papy avait commencer à poncer les volets pour les peindre. jusque la pas de problèmes .La mamie est hospitalisée . En aout 2011 le papy décède et la mamie va en maison de retraite. EN 2010 Une personne inconnue de ces personne agès les contacte en leurs disant être une cousine? Cette dernière s’est faite nommer tutrice de la vieille dame et depuis nous a interdit l’accès a notre bien( visite annuelle) . La maison est squatter a plus reprises , la tutrice fait des déclarations a l’assurance en plusieurs fois pour vandalisme l’assurance règle les dègas sur devis mais la maison n’est toujours pas sécurisé. Malgrès plusieurs courriers recommandés tant à la tutrice, au tribunal chargé de la tutelle de la mamie je n’ai jamais eue de réponse à mes demandes surtout qu’un gros pin menasse la toiture d’un voisin , e le papy devait le couper, la taxes des ordures ménagère ne m’a pas était rembourser depuis plusieurs années. J’ai contacter le notaire qui lui aussi a contacter la tutrice et le tribunal sans réponse . le 26 novembre 2014 la tutrice est démise de ses fonctions . La tutelle est confier à l’udaf . Le 6 décembre 2014 la mamie décède . L’udaf a connaissance de ses fonctions le 8 décembre Soit 2 jours Après le décès de la mamie. La tutrice n’a jamais envoyer les documents et clé, de la maison au nouveaux tuteur. A ce jour elle Détient toujours les clés Ne répond pas à mes appels télèphoniques, ni au notaire charger de la succession je ne peux prendre la jouissance de cette maison qui devient une ruine lorsque le vent souffle les voisins entendent les portes claquer. une clause de la vente donne problème.( Si le bien était alors, en tout ou partie, occupé par le vendeur ou son conjoint s’il lui a survécu, ses ayants droits auront un délai de quatre mois du jour du décès pour procéder à la libération des lieux. A défaut, l’acquéreur pourra de son chef faire procéder à la libération des lieux en se faisant rembourser par la succession du vendeur ou de son conjoint tous les frais engager par lui à cet effet) les vendeurs occupent plus la maison depuis 3 ans et demis, elle a était squater, déménager par la tutrice alors que je l’ai acheter meublée liste des meubles dans la vente pourquoi
    ne puis je avoir les clés et jouir d mon bien et surtout entretenir jardin et couper le pin.( en novembre 2014 la tutrice avait fait une déclaration à l’assurance en dégats des eaux, elle devait se rendre sur place avec l’expert de l’assurance chose qu’elle n’a faite) Voici ma question ai je le droit de pénètrer dans les lieux pour le faire sécuriser et faire expertiser les dègats des eaux l’assurance menace de clore le dossier que penser vous des agissements de cette “tutrice qui ne l’est plus depuis le 26 novembre 2014” quels recours dans un cas comme celui_ci. merci de votre réponse sincères salutations Andrée

  175. J’ai acheté un appartement en viagère avec mon ex mari, sur le jugement est indiqué , il doit me payer directement pour que je puisse régler le viager depuis 5 mois que j’assume le remboursement du viager toute seule car mon ex mari a arrêté de payer mes pensions alimentaire , sur le contrat du viagère est marquer si nous ne payons pas un mois le contrat est annule
    ma question est la suivants : a t-il encore le droit sur l’appartement mon ex mari ? j’ai porter plainte bien évidemment contre lui

  176. Bonjour
    Nous avons acheté un bien en viager occupé dans une copropriété il y a 6ans mais depuis un an la personne fait preuve de mauvaise volonté pour payer ses charges “locatives” (eau, chauffage…) dont elle doit s’aquiter.
    que puis je faire?
    Merci.

  177. Bonjour christophe ,
    Nous avons gagne en premiere instance au sujet de la revison de la rente . la partie adverse a fait appel . Nous venons de recevoir une attestation du notaire de la partie adverse qui est a l’origine de cette affaire qui dur depuis 7 ans . celui ci affirme qu’il c’est trompe tous simplement et qu’il n’a pas lu correctement l’acte . nous en somme a 5000 euros d’avocats , les nuits blanches , la fatigue ,prejudice morale etc . Que faire contre le notaire qui est a la source de ce conflit avec le credirentier et qui avoue sa faute ? Merci pour votre reponse

  178. bonjour
    je paie un viager a un couple dont le mr vient de deceder
    son epouse m a annonce qu elle envisageait de partir pour un plein pied
    je vais donc l augmenter de 20°/° comme prevu dans l acte pour ensuite avoir la jouissance du bien
    cette jouissance m autorise t elle a vendre ce bien (dont je suis proprietaire) ou suis je seulement autorise a le louer jusque au deces de la dame ?
    en vous remerciant

  179. Bonjour Clocheau,
    Vous pouvez vendre le bien car vous en êtes le propriétaire depuis la signature de l’acte authentique.
    La crédirentière doit vous informer de son départ par lettre recommandée avec accusé de réception en précisant la date à laquelle vous pourrez disposer du bien.
    A ce moment là la taxe d’habitation sera à votre charge.
    Cdlt

  180. Bonjour Nadia,

    N’ayant pu obtenir de réponse à ma demande du 13 janvier, je réitère celle-ci.

    Ma SCI souhaite procéder à l’achat d’appartements en viagers libres, au sein de grandes agglomérations (Région parisienne, PACA et Aquitaine essentiellement).

    Pour chaque bien acquis, nous envisageons ensuite, un démembrement et la cession temporaire d’usufruit auprès d’organismes dont la vocation sociale est le moteur (Habitat et Humanisme par exemple). Dans cette optique, la cession est finalisée pour une longue durée en moyenne 25 ans. Au titre de cette cession, un capital nous est alors affecté. En contrepartie, la structure ayant acquis l’usufruit se charge de la location du bien et son entretien pour restitution à terme en l’état.

    Parallèlement, la SCI assume d’une part le paiement du bouquet, mais également la rente mensuelle, celle-ci étant notamment amortie par la cession temporaire d’usufruit.

    Bien qu’il me semble qu’un débit rentier soit propriétaire à signature de l’acte authentique du viager acquis, et puisse ainsi, louer, habiter, revendre le bien acheté en viager libre, le crédit rentier peut-il s’opposer à cette formule ? Il dispose par contrat du privilège de vendeur et l’application de la clause résolutoire en cas d’impayé, cependant peut-il considérer cette cession temporaire d’usufruit comme inapplicable ? A-t-il seulement le droit de s’y opposer ?

    Par ailleurs, plus classiquement, à supposer que la cession temporaire d’usufruit ne puisse survenir et que la location du ou des biens pose problème, ma SCI peut-elle revendre le(s) bien(s), en conservant le produit de la vente (vente classique, pas une transmission de viager), mais bien évidemment en maintenant le paiement de la rente jusqu’au décès du créditrentier. Dans ce 2e cas, la difficulté résulte dans la relation ambigüe entre les parties, car si je me trompe pas, l’acte initial demeurerait d’actualité, donc malgré la vente, nous sommes bien évidemment liés au crédit rentier au titre de la rente, qu’une hypothèque existe sur le bien, enfin que le 2e acquéreur en cas d’impayé de notre part auprès du crédit rentier, s’expose à perdre un bien qu’il a pourtant acquis légitimement, mais sur lequel le crédit rentier peut faire appliquer la clause résolutoire.

    J’espère ne pas être trop compliqué mais vos éclairages seraient précieux sur le sujet, l’objectif étant de ne léser ni le vendeur, ni nous, ni de futurs acquéreurs qu’il s’agisse d’un achat classique ou d’une cession temporaire d’usufruit.

    Merci d’avance pour vos réponses.

  181. Bonjour, nous avons dans notre immeuble une débirentière qui ne paye ni la rente ni les charges de copro. Le crédirentier décide de récupérer son appartement. La débirentière doit 9000euros de charges au syndic. Allons nous pouvoir récupérer ces charges ou l’ardoise sera pour les copropriétaires?
    Merci par avance de votre réponse.

  182. Bonjour,
    Je suis veuve et ma belle-fille (fille de mon mari née d’un premier mariage) voudrait m’acheter la maison en viager en occupant les lieux avec moi, en venant vivre sous mon toit. Est-ce possible ?
    Merci
    Cordialement.

  183. Bonjour,
    Je suis veuve depuis 30 ans. Ma belle-fille (fille de mon mari née d’un premier mariage) voudrait m’acheter ma maison en viager en venant habiter avec moi, est-ce possible ?
    Merci d’avance.

  184. Bonjour, j’aimerai savoir ce qui est préconisé comme répartition entre bouquet et rente afin d’éviter de tomber dans la considération que la rente est si faible que l’aléa est considéré comme n’existant pas. Aussi quelle méthode recommandez vous pour le calcul d’une rente par rapport à un capital versé. A titre d’exemple 100k EUR sur 20 ans selon les tables de mortalité.
    Merci d’avance de votre réponse et toute mes félicitations pour votre blog extrêmement riche en informations.
    Guillaume

  185. Bonjour Guillaume.
    S’il s’agit d’un viager occupé, à mon avis l’aléa est constitué puisque vous ne connaissez pas la date d’entrée en jouissance du bien. Il n’y a pas de répartition obligatoire et le pourcentage du prix constituant le bouquet est libre (0 à 100 %).
    L’usage courant et le bon sens commercial (il faut que le contrat représente une affaire attractive pour les 2 parties) placent généralement le curseur sur un bouquet de 30% du prix de vente en viager (soit après abattement pour droit d’usage et d’habitation). Les 70% de capital restant étant constitutif de la rente.
    Mais Christophe pourra certainement apporter une réponse plus précise.

  186. Bonjour Christophe,
    Depuis le 13 janvier je n’ai plus de nouvelles de vous.
    Juste une petite question.
    Comment ça va pour vous?
    Au plaisir de vous lire.
    Nanous

  187. Bonjour tout le monde,
    Je vais commencer par remercier Nanous de s’enquérir de moi. Rassurez-vous tout va bien… même très bien…
    Il est vrai que je vous ai un peu tous délaissé ces derniers temps et je vous prie de m’en excuser.
    Ceux qui me connaissent en dehors de ce forum savent que la concrétisation de certains de mes projets professionnels m’a beaucoup occupé depuis la fin de l’année dernière…
    Ces projets sont maintenant sur pieds, les objectifs de démarrage atteints, je vais maintenant pouvoir vous consacrer à nouveau un peu de mon temps…
    Je vous dis donc à très bientôt.
    Christophe

  188. Bonjour, j’avance sur mon viager mais ma notaire refuse d’appliquer en assiette du calcul de la publicité foncière et de ses émoluments le montant réel exprimé dans l’acte (bouquet + rente) et indique que c’est obligatoirement la valeur vénale qui doit s’appliquer. Je lui ai bien envoyé une copie du CGI et bu BOFIP mais elle me renvoi vers le mémento Lacroix 2015 (mémento fiscal de publicité foncière) qui est contradictoire entre la règle et la conclusion :
    [/quote]
    – Si le prix est indiqué globalement et qu’une partie est converti en rente viagère, le calcul se fait sur le prix exprimé
    – Si le prix n’est exprimé que pour la partie payée comptant, le capital de la rente doit être évalué et le calcul se fait sur le total de ces 2 éléments de prix
    En tout état de cause, l’assiette doit toujours correspondre à la valeur vénale de l’immeuble.
    [/quote]
    Je ne comprends plus. Ils indiquent une chose et son contraire et je tente en vain d’expliquer que pour un viager occupé je n’achète pas le droit d’usage et d’habitation du cédant ! Je ne sais plus que faire et c’est un sujet qui concerne l’ensemble des personnes achetant en viager pour un montant au final non négligeable.
    Guillaume

  189. Bonjour Guillaume.
    J’aimerais que Christophe donne son avis sur ce point. Tout me semble reposer sur la signification DANS LE CONTEXTE de la “valeur vénale”.
    La valeur vénale d’un bien en vente classique pourrait se définir comme une valeur expertisée au prix du marché. La valeur vénale d’un bien vendu en viager occupé est définie par les 2 éléments décrit plus haut: la partie payée comptant + le capital transformé en rente. Selon cette optique, les textes ci dessus ne sont pas contradictoires, mais votre notaire donne un sens à “valeur vénale” erroné et s’appliquant à un bien libre dont la valeur sur le marché NE PEUT PAS être la même, le prix du bien proposé sur le marché étant impacté par le DUH. Autrement dit le concept de “valeur vénale” n’est pas intangible quelque soient les modalités, mais il doit être calculé en fonction de celles ci.

  190. Bonjour Philippe, je suis tout à fait d’accord avec vous, c’est bien ce que j’ai tenté d’expliquer en vain. J’ai également appeler le bureau des hypothèques qui liquide la taxe qui confirme oralement notre analyse mais qui refuse de me le confirmer par écrit indiquant qu’ils ne s’occupent que de la liquidation de la taxe sur la base des éléments de taxation du notaire. Retour à la case départ donc. Je dois voir un notaire spécialisé dans le viager la semaine prochaine. Ceux ayant déja fait des acquisitions en viager occupé peuvent ils confirmer l’application de l’assiette sur la base de la valeur économique du bien.
    Merci à tous
    Guillaume

  191. Depuis 2 ans j’en ai vendu quelques uns, et j’ai toujours indiqué dans mes compromis une valeur vénale calculé comme ci dessus (bouquet + capital/rente).
    Un seul notaire, imposé par le vendeur n’a pas voulu en tenir compte. Mais on ne peut pas empêcher des gens de préférer se faire détrousser par un tabellion choisi parce qu’il leur faisait une “fleur” sur les frais (!). Pour les autres actes, j’ai toujours eu gain de cause.
    Encore une fois, l’ambiguïté des textes tient au fait que la notion de valeur vénale n’est pas définie selon le contexte de la vente. Comme vous le soulignez, l’acquéreur n’ACHETE PAS le droit d’usage et d’habitation et ne peut donc être taxé sur sa valeur.
    Si votre notaire ne veut pas changer, changez de notaire…

  192. Bonjour, pour information et sans succès avec mon notaire, j’ai changé et mon nouveau notaire ne comprends pas la position que l’on ma tenu. L’affaire est réglée donc !
    Guillaume

  193. Bonjour,

    Je suis légataire universel d’une amie qui est décédée le 10 décembre 2014.
    Elle avait vendu son appartement de Paris en viager, il y a une dizaine d’années.
    Il y a 7 ans, n’étant pas d’accord avec son Propriétaire sur le montant des charges à payer, elle lui a fait des chèques avec le montant qu’elle estimait correspondre à ce qu’elle lui devait. Le Propriétaire a reçu la chèques, mais ne les a jamais encaissés.
    Maintenant, le Propriétaire me réclame le paiement de la totalité des charges dues depuis 7 ans. Il y en a pour 12.000 euros.
    Pouvez vous me confirmer, si cela est acceptable ? la loi SRU du 27 février 2014 limite à 3 ou 5 ans le recouvrement de ces charges par le Propriétaire.
    Est ce aussi exact dans le cas du viager ?
    Merci de vos commentaires.

  194. Bonjour,

    Puis deduire les charges de coproprietes d’un viager sans rente pour reduire mes revenus foncier venant d’autres appartements en location.

    Merci,
    Olivier

  195. j ai vendu en viager après commandement par huissier mon avocat passer au tribunal dans 2 ou3 ans est ce normal merci bonjour

  196. Bonjour,
    ll y a 1 an nous avons acheté un appartement en viager a une personne très âgée. Nous avons pris soins de faire inclure une clause stipulant qu’en cas d’inoccupation prolongée (6 mois) du logement nous pouvons en récupérer la jouissance. Nous venons d’être avertis par un voisin qu’après un malaise le vendeur aurait été hospitalisé puis “placé” en maison de retraite. La décence m’interdisant d’aller à la maison de retraite lui faire signer un document d’abandon de la jouissance (d’autant plus qu’il semblerait que notre vendeur n’ai plus toute sa tête), quel moyen avons-nous aujourd’hui pour prouver que le logement n’est plus occupé ?
    De plus, il est prévu que la rente soit augmentée en cas de départ du logement, à partir de quand doit-on l’augmenter, n’ayant pas été avertis officiellement de ce départ ?
    Dans l’attente de vote réponse et en vous remerciant,
    P. Tesco

  197. Bonjour.
    Votre cas me conforte dans ma décision de prévoir dans les contrats des tiers habilités pour témoigner (en cas d’incapacité du crédit rentier) de l’impossibilité physique pour la personne de demeurer dans son logement: 2 certificats médicaux concordants.
    Peut être pouvez vous faire la démarche et la présenter devant le notaire ou un magistrat pour obtenir la pleine jouissance du bien ?
    Pour l’augmentation de la rente, c’est lié : ce sera dès que vous aurez les clefs.

  198. Bonjour,
    Sur le point de signer un compromis de vente en viager (viager occupé), j’avais quelques questions à vous poser concernant certaines clauses au bénéfice de l’acquéreur (mon cas).

    -Peut-on en toute légalité prévoir un état des lieux (par exemple tous les 2 ans) qui permettraient de constater le bon entretien du bien dont on serait propriétaire.
    Car en effet, le crédirentier a, en tant que “bon père de famille”, l’obligation d’entretien du bien (jardin, sol, murs, chaudières, petites réparations etc) mais qu’est ce qui me garantit en tant que propriétaire que l’entretien a régulièrement été fait? J’ai peur qu’au bout de 5-10 les personnes vivant dans le domicile se laissent complètement aller et n’entretiennent plus du tout le bien. Je tiens à ce que la valeur du bien au moment de la signature soit au mieux garantie lors de sa libération. Je n’ai aucun moyen de vérifier cet entretien sans état des lieux !!!
    Surtout que le projet de compromis rédigé par un professionnel de vente en viager indique, je cite :
    “La vente, si elle se réalise, aura lieu aux conditions ordinaires et de droit en matière de vente d’immeuble bâti et, notamment, sous celles suivantes auxquelles l’ACQUEREUR sera tenu:
    De prendre les biens ci-dessus désignés dans l’état où ils se trouveront lors de l’extinction du droit d’usage et d’habitation, sans garantie pour quelque cause que ce soit et notamment :
    – de l’état des bâtiments, du sol, du sous-sol, des vices mêmes cachés, de vétusté, sauf dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant aux présentes … etc”

    Je trouve cette mention à la limite de l’illégalité dans la mesure où concrètement, on (les acquéreurs) s’engage à ne rien dire et accepter l’état de bien, même s’il est laissé à l’abandon et même en cas de vice caché !!! Que faire pour pallier à cette condition générale ? Je ne veux pas, si les personnes partent en maison de retraite et libèrent le bien me retrouver à continuer à payer une rente augmentée avec en plus un bien totalement laissé à l’abandon …

    -Peut-on prévoir une clause d’extinction conventionnelle du droit d’usage et d’habitation pour abus de jouissance (en cas de gros défaut d’entretien constaté de la part des crédirentiers, et refus des occupants de mettre en l’état le bien hormis grosses réparations qui sont à la charge de l’acquéreur)

    Je trouve le contrat viager très déséquilibré : certes une protection des vendeurs est nécessaire (dans le compromis il y a une clause résolutoire, privilège du vendeur…) mais je veux aussi prévoir des garanties pour nous, acquéreurs, afin de retrouver dans quelques années, avec un bien en état, entretenu et propre et avoir d’éventuels moyens de “pression” et surtout pour éviter les mauvaises surprises !!!

    merci d’avance pour votre réponse,
    cordialement.

  199. bonjour j’ai acheté un viager il y a 5 ans .au jour d’aujourd’hui l’ancienne proprietaire me dit que l’évacuation des toilettes(tuyau en fibre ciment ) est percé ,et que pour le changé toute la dalle de béton du garage est a cassé pour changé le dit tuyau. je voudrais savoir a qui est dut la charge des travaux ,et qui doit payer merci d’avance de votre reponse cordialement

  200. Bonjour
    peut on déduire la taxe foncière des revenus imposables quand on est debitrentier?

  201. Bonjour,
    J’ai été récemment admis à un concours pour être fonctionnaire d’état dans l’éducation nationale dès le 1er septembre prochain. J’ai un enfant que j’élève seul. J’ai une somme d’environ 35 000 € que je conserve sur un compte en vue de l’achat de ma future résidence principale. Comme je ne serai affecté qu’à partir du 1er septembre sur mon nouveau poste, je n’ai pas la possibilité pour le moment de fournir de feuilles de salaires.
    Puis-je prétendre toutefois, sur la seule foi du solde de ce compte et d’un avis de nomination émanant du rectorat, à acheter mon futur logement en viager libre, sachant que je ne peux contracter de prêt ?
    Je vous remercie pour votre réponse.

  202. Bonjour,
    Ma mère à vendu sa maison en viager à mon ex compagne avec qui j’ai eu un fils, cela est il légal ? n’est ce pas assimilé à une donation déguisée ? quelle recours ai-je si cela est le cas ?
    Merci de votre réponse.
    cordialement.

  203. Bonsoir. Couple âgé, sans héritier , nous voulons vendre notre maison en viager à une association chrétienne dont nous sommes membres actifs. Est ce possible? Nous faudra t il la procédure classique? Merci de me conseiller

  204. Bonjour V.de P. (!)
    Il vous est tout à fait possible de vendre à une association.
    A voir de près : est ce que c’est compatible avec l’objet social de ses statuts ? Si oui, il faudra certainement une AGE donnant pouvoir à un dirigeant de cette association pour mener à bien la transaction. Par ailleurs, s’il faut prévoir TRES SOIGNEUSEMENT les détails réglant les possibles évolutions futures pouvant survenir dans la vie du contrat avec un acheteur particulier, avec une association une vigilance REDOUBLEE est de mise. Un contrat très soigneusement rédigé donc.

  205. P.S. / AGE = Assemblée Générale Extraordinaire.

  206. bonjour Philippe,

    Un grand merci pour vos conseils. Merci infiniment et cela nous rassure. Au fait, je (le mari) suis le vice-président de cette association depuis très longtemps et je vérifie régulièrement l’évolution des statuts…. Merci encore, en espérant que le notaire que nous choisirons va nous faciliter aussi la tâche… que Dieu vous bénisse Philippe pour tous vos conseils que vous donnez gracieusement aux gens….

  207. Bonjour,

    J’ai acheté en viager une maison.
    Lorsque la personne qui me l’a vendue décédera et dans l’hypothèse où elle décède avant moi, est-ce à moi de faire la preuve aux héritiers éventuels que j’ai bien versé régulièrement les rentes? Dans ce cas, les quittances signées par la personne suffiront-elles ou faudra-t-il prouver que les versements ont été faits, d’une manière ou d’une autre. Ou encore, le seul fait que je n’ai jamais reçu de sommation à payer une rente qui n’aurait pas été versée suffira-t-il pour établir cette preuve ?
    Merci d’avance.

  208. Bonjour ez.

    Si vous payer par un moyen bancaire (chèques ou virements) il y a suffisamment de traces officielles pour faire preuve (relevés bancaires, ordres de virement, etc…) C’est la méthode de loin la plus recommandable.
    Si vous payez en espèces, il est effectivement plus prudent de faire signer au crédit rentier des reçus. Cela pourra poser néanmoins problème si le bénéficiaire est très malade, perd un peu la tête ou s’absente pour une durée un peu longue.

  209. bonjour,l annee derniere j ai visiter une maison en viager avec une agence et la comme la maison et toujours pas vendu je voudrai savoir si je peu passer directement par les proprio sans l agence?il a t il un delai??merci d avance.cordialement

  210. Bonjour Lorenzo,
    Tout dépend du mandat, la réponse est ici :
    http://blog.cimm-immobilier.fr/jurisprudences/les-effets-dun-mandat-se-poursuivent-ils-apres-la-fin-du-mandat-157.html

  211. Lorenzo, s’embarquer dans un viager avec un contrat “bricolé” entre particuliers peut s’avérer riche en surprises qui ne vous seront pas forcément favorables.
    Un “bon” contrat de viager, ménageant les intérêts de chacun, est plutôt complexe à établir.

  212. Merci beaucoup pour vos reponses. Cordialment.

  213. Bonjour,
    Je veux acheter un appartement en viager occupé à Chelles, la femme qui vend en viager a 80 ans. Je dois verser un bouquet de 33000 euros et une rente de 832 euros? La valeur de cette maison est estimée à 190000 euros et sa valeur vénale à 116000 euros.
    Pouvez-vous me dire à combien me reviendrait les frais de notaires, et si la valeur vénale estimée pour cette vente est correcte.
    J’aimerai savoir quelle type de contrat il est préférable de signer, celui prévoyant un simple DUH ou un droit d’usufruit sachant que sur l’annonce, rien n’est indiqué.
    A la mort de la crédirentier, prendrais-je automatiquement possession de l’appartement même si cette dernière a laissé des héritiers?.
    si j’achète cet appartement alors que la propriétaire y habite encore, suis-je obligée de payer les charges locatives et la taxe foncière?
    Est-ce qu’il y a une déduction d’impôt lorsque qu’on achète en viager et que la propriétaire y habite ou si elle libère l’appartement par anticipation et que je y habite et continue à lui verser une rente?.
    Est-ce qu’on paye une taxe d’habitation et une taxe foncière quand on a acheté en viager et qu’on y habite? Dans le cas où c’est la propriétaire qui y habite, qui paye la taxe d’habitation?
    La société immobilière par laquelle me propose de passée par le notaire de la propriétaire puisque je n’en possède pas, est-ce que cela est conseillé car je crains qu’il n’y ait de connivence entre elle et son notaire pour relevé le taux applicable ou est-ce que les taux sont fixés en fonction du département où on achète afin d’éviter les abus.
    J’ai demandé à verser une rente fixe donc demandé qu’il n’ y ait pas de revalorisation de rente chaque année en fonction de l’indice de l’INSEE de consommation mais la personne de l’agence qui s’occupe de la vente m’a dit que cela n’est pas possible car interdit par loi, est-ce vrai?
    En cas de libération anticipée, est-ce que la propriétaire peut mettre en location sa maison ou quelqu’un de sa famille pour m’empêcher d’y prendre possession?
    En cas de libération anticipée et si j’occupe l’appartement, il m’a été dit que la rente sera valorisée entre 20% et 30%; moi je souhaite qu’elle soit revalorisée à 20%, est-ce que vous pensez que cela est acceptable et pensiez vous que si elle l’accepte, la crédirentier pourra revenir sur ce taux quelques années plus tard?
    Je vous remercie par avance pour vos réponses.

  214. vendre en viager libre est risquer que l acheteur de règle plus et qu’ il soit en redressent judiciaire avocat ne pourra pas faire caser le contrat mon cas qui m arrive bonjour

  215. Bonjour,
    Pour les frais de notaire entre 12 et 13000 euros.
    Il vaut mieux un simple DUH car si c’est en usufruit votre crédirentière pourra louer le bien.En DUH le bien ne peut être ni cédés ni loués.
    Oui au décès de la crédirentière vous pourrez reprendre votre bien une fois que les héritiers auront vidé le bien.
    Prévoir dans l’acte de vente un délai de 3mois au delà duquel ils devront verser une indemnité de 500 euros par jour de retard.
    Concernant les charges vous payez la taxe foncière et les gros travaux.
    Tant qu’elle vit dans le logement la crédirentiére paye les charges courantes et la taxe d’habitation.
    La rente est indexée chaque année.
    En cas de libération anticipée une augmentation est prévu, vous pouvez vous arranger avec la crédirentière .Si elle accepte la proposition il ne sera pas possible de revenir sur votre accord sauf si celà vous arrange mais je ne pense pas.
    Le jour ou vous allez récupérer le bien vous devrez payez la TF et la TH.
    cdlt

  216. Bonjour ez,
    Vous n’avez rien à prouver.
    C’est à eux de vérifier et s’il y a selon les héritiers manquement à vos obligations vous donnerez la preuve que vous avez toujours payé en tant et en heure.
    Cdlt

  217. Bonjour Papaye 44,
    Lors de l’achat en viager on ne vous demande pas de fiche de paye.
    Généralement les banques ne prêtent pas pour un viager.
    De plus si vous ne payé pas vos rentes vous perdrez votre bien, tous les arréages ainsi que le bouquet.
    Cdlt

  218. Bonjour,
    Mon père a vendu sa maison en viager il y a 6 mois. Ma mère est décédée il y a 3 ans. L’acheteur est le petit ami de ma sœur aînée. Mon père étant hospitalisé en soins palliatifs, ma sœur aînée habite la maison temporairement avec son petit ami pour être sur place et pouvoir rendre visite à mon père. Nous sommes 3 sœurs, éloignées géographiquement les unes des autres. Avec mon autre sœur, nous nous posons la question de savoir s’il est normal que l’acheteur occupe la maison. Je pense que tant que mon père est vivant, on peut considérer qu’il est d’accord pour cela. Par contre, une fois que mon père sera décédé, c’est un peu dérangeant de savoir qu’il sera dans la maison quand nous arriverons sur les lieux avec mon autre sœur. Que peut-on faire légalement ? (le contrat de viager prévoit un délai de 4 mois pour vider la maison de ses meubles). Merci pour votre réponse.

  219. Bonjour,
    Il vous suffira de faire part au débirentier que votre soeur et vous souhaiteriez être seul pour déménager la maison.
    Si c’est votre beau frère et que la relation est bonne, il peut certainement comprendre.
    Cdlt.
    Nadia

  220. Merci de votre réponse. Sans doute, mais avant de vider la maison (ce que nous ferons plus tard), nous devons être sur place pour les obsèques, démarches diverses, etc…. et je trouve bizarre d’être sous le même toit plusieurs jours. Le climat risque d’être tendu. Je n’ai vu ce Monsieur qu’une seule fois et ce n’est pas mon beau-frère légalement. La question est : est-ce que c’est légal qu’il soit là et, s’il veut rester, est-ce que l’on peut l’en empêcher ? Cordialement.

  221. Etant donné que c’est un viager occupé il ne devrait pas vivre dans les lieux.
    Après il faut voir avec votre père ce qu’ils ont convenu ensemble.
    votre père l’a peut être autorisé à se loger en son absence.
    Discuter avec lui pour connaître sa position.
    Cdlt
    Nadia

  222. Le petit ami n’est là que pour tenir compagnie à ma soeur. Il a un autre domicile et ils ne vivent pas ensemble habituellement.. Tant que mon père est vivant nous n’avons rien à dire. Je pense qu’après le décès et jusqu’à la fin des 4 mois, l’acheteur n’a aucun droit d’être là et que ma soeur n’a pas à nous imposer sa présence quand nous serons sur place. C’est très désagréable de nous imposer sa présence alors qu’ils ont tous les deux profité de la faiblesse de mon père qui n’avait aucun besoin de vendre sa maison.

  223. Bonjour,
    comment savoir si une maison a été vendue en viager ?
    Et comment annuler cette vente (personnes agées de plus 90 ans par exemples) ?
    Merci de votre réponse.
    Bien à vous.

  224. Bonjour.
    Le viager de mon ami (102 ans! – en tant que vendeur) a été renouvelé deux fois sans que celui ci soit prévenu ou consulté! Est ce normal??? légal???
    Ces renouvellements auraient ils pu servir à augmenter la rente? (actuellement ridicule) Cette rente n’a jamais été indexée (clause pourtant prévue au contrat) depuis 1987! sauf par deux fois lorsqu’il a réclamé, on lui a alors consenti une très légére augmentation! Comment réclamer avant la prescription sur l’indexation de cette rente sachant que par ailleurs, il n’a pas fait grand travaux d’entretien à l’intérieur de la maison (état d’usage/personne seule sans électroménager)
    Merci pour votre réponse
    Bien cordialement

  225. Bonjour Vaslier,
    La vente se fait devant un notaire donc il y a un acte de vente et sur celui ci figure tous les détails de la vente.
    La vente ne peut être annuler sauf si vous avez la preuve qu’à la date de la vente le crédirentier ne possédait pas toutes ses facultés intellectuelle.
    Cdlt

  226. Lors d’une vente en viager le notaire convoque les parties au rendez-vous pour signature et devrait remettre les cles afin qu’il y ai transfert de propriété. Notre notaire ne nous a pas remis de cle, aujourd’hui nous les reclamons a notre crédirentier (locataire) qui ne veux pas nous le remettre quel recours avons nous pour les opbtenir ?

  227. Bonjour,
    On m’a proposé d’acheter en viager une propriété. Le débit-rentier souhaiterait conserver un champ pour ses chèvres et une partie du terrain sur lequel il ferait construire une petite maison. Je pense que cela s’apparente à un viager semi-occupé.
    Le débit-rentier souhaiterait également qu’une partie de l’arrérage soit versé sous forme de l’emploi d’un ouvrier agricole qui pourrait l’aider dans son champ.
    Qu’en pensez-vous ? Cela est-il possible ? Y a t’il un risque ?
    Cordialement

  228. Bonjour ,
    Voilà, je suis sur l’optique d’acheter un viager libre et je souhaite savoir est ce que je pourrais avoir droit à l’APL ,
    Sachant que je n’ai pas un énorme revenu et que je pense avoir droit à l’APL.
    Merci
    Bien Cordialement

  229. Bonjour ,
    J’aimerais savoir si j’achète un viager libre sans terme fixe , la CAF pourrait me donner le droit à l’APL
    Sachant que les revenus sont pas très élevé .
    Merci
    Cordialement

  230. Bonjour à toutes et tous,
    Tout d’abord, un grand bravo à tous ceux qui prennent le temps pour répondre aux questions.
    Je viens de passer presque deux heures à lire, depuis le début, pour trouver la réponse à ma question et je l’ai trouvée…merci

    Par contre, comment savoir que son débit rentier est décédé ? Mon achat est sur deux têtes, le mari est décédé voici quelques temps, je n’ai jamais rien su, une voisine m’en a informée plusieurs mois plus tard, j’ai demandé à la mairie, ils ont refusés de me donner la date exacte.

    Comme je connais la réponse à la question d’Anah je lui dit que oui, la Caf donne la prestation d’AL aux personnes ayant un viager, puisqu’ils considèrent cela comme un loyer..
    Je suis débit rentière (je paie une rente pour l’achat d’un bien) depuis 2006 et je perçois ALF depuis cette date et depuis janvier 2015 AL puisque mon fils ayant fêté ses 21 ans.

    Bonne continuation

  231. Bonjour
    J’ai acheté en 2009 une maison en viager, occupée par le crédirentier. Jusqu’au mois d’Aout 2012 j’ai payé la rente par virement interbancaire, puis à compter du mois d’Aout 2012, j’ai continué à payer cette rente mensuelle en espèces, sur demande du crédit rentier .
    Étant dans une relation de confiance, ( il s’agit d’un petit parent sans héritier dont je m’occupe depuis quinze ans ), je n’ai demandé comme preuve de mes règlements que les avis d’imposition du crédirentier, sur lesquels figurent la rente qu’il touche.
    Aujourd’hui le vendeur me réclame, par commandement de payer remis par huissier, la totalité de la somme réglée en espèces, soit 21 000 euros, avec délais de un mois sous peine de résolution de la vente.
    Que dois je faire pour défendre mes droits?
    Cordialement
    Philippe

  232. PEUT ONT SAISIR LA MAISON A UN DEBIRENTIER SI IL A DES DETTES VU QU IL PAYE UNE RENTE AU CREDIT RENTIER

  233. BONJOUR POURRIEZ VOUS ME DIRE LES FRAIS DE NOTAIRE POUR UN VIAGER LIBRE BOUQUET 74500 RENTE 990 PAR MOIS SUR UNE TETE 67 ANS JE VOUS REMERCI

  234. Bonjour,

    Un viager libre qui est loué, la créditrentière a 84 ans, la valeur vénale de son appartement est de 146000€. Elle demande 54000€ de bouquet et une rente de 900€, qu’en pensez vous?

    Dans l’attente de vous lire, recevez mes cordiales salutations.

  235. Bonjour,

    J’ai lu tous les commentaires et j’ai trouvé nulle part la réponse à cette question. Mon père et ma belle-mère sont les acquéreurs/débirentiers d’un viager. Or, mon père est décédé et je voulais savoir qui devaient assurer le paiement de la rente en priorité : est-ce ma belle-mère qui doit continuer de payer l’intégralité de la rente viagère ou est-ce que, en tant qu’héritier, une partie de la rente doit être payée par moi.

    Par avance, merci.

    Theo

  236. Bonjour
    Nous avons acheté par le biais d’une SCI un appartement occupé d’une valeur de 120.000 euros en Mars 2010
    Aujourd’hui la valeur du bien se situe à 55.000,00 , soit une diminution de
    + de 50 %
    Y a t il une possibilité soit de revoir le montant de la rente ou d’annuler cette transaction , avec effet rétroactif .
    A ce jour le montant les rentes dépassent le prix du bien .
    Merci de votre réponse

    François

    .

  237. @théophile, en tant qu’héritier, si vous acceptez la succession, vous reprenez les engagements de votre père de payer la rente, au prorata de votre part.
    @Goussot, pour annuler avec effet rétroactif il faudrait un accord entre les parties, à défaut non. Relisez bien votre acte pour voir les conséquences d’un arrêt du versement des rentes.

  238. Bonjour nous avons signe un compremis de vente viager occupe et verse 5000 euros de depot de garantie l acte authentique devait etre signe fin novembre 2015 le 27 novembre on nous telephone ( l agence) pour nous demander de ne pas poursuivre l achat au motif suivant les enfants de la venderesse revendique leur droit de propriete droit confere par leur defunt pere qui na jamais habite la maison . ni finance celle ci .visiblement quelqun na pas fait son metier (l agence juriste en droit immobilier ou le notaire) quel solution pour avancer dans ce dossier merci de vos reponses cordialement

  239. bonjour,
    nous passons en viager libre en février, comment s’assurer que notre crédirentier ne démonte pas la cuisine équipée et aménagée? est il en droit de le faire? nous avons des photos de ce qui était fixé au mur mais cela n’est pas dans notre contrat de vente, faut il faire appel à un huissier pour faire constater ?
    par avance merci de votre réponse.

    joelle

  240. Bonjour, j’ai lu tous les commentaires pour l’acquisition d’un bien en viager loué. Je trouve que le bien a été surestimé. L’agence m’indique que le notaire a évalué le bien au même prix. C’est un bien qui a été estimé à 150 000 € par l’agence et le bouquet est de 25 000 €, bizarre car cela ne correspond pas du tout au 20 ou 30 % qu’applique le notaire sur la valeur vénale du bien. D’autre part, je trouve les frais d’agence très élevé, y a t il une règle pour son calcul ou une fourchette et sur quel montant le bouquet ou la valeur d’estimation du bien. Une autre interrogation concernant le départ du crédirentier du bien, y a t il une obligation de chauffer ou faut il que ce soit stipulé au contrat. Peut on prendre possession du bien en cas d’inoccupation pendant un plusieurs mois (si stipulé au contrat) tout en continuant à lui verser sa rente (sans augmentation de la rente est ce possible ou si la rente doit être augmentée (obligation), quelles sont les bases de calcul ? ) et en récupérant le droit d’usage et sous quelles conditions ?

  241. bjr a tous et bonne année 2016…
    je suis acheteur et je désire savoir pourquoi je dois signer tout les 10 ans un courrier (du notaire )de renouvellement d’inscription du viager libre que j’ai signé en 2007 ? et si je refuse le renouvellement d’inscription que se passe t-il par la suite pour moi ? merci

  242. Félicitations pour toutes vos rėponses vous êtes une personne comme il n’y en a plus.
    Bien sûr j’ai des questions ?
    Mon mari et moi avons pris un viager avec bail a nourriture depuis 6 ans .
    Le Mr est décédé sur notre acte est marqué que nous avons la jouissances dės son décès, Nous avons toujours payer tous les mois notre rente,
    Le bail à nourriture, était prévu de l’emmener faire ces courses,le conduire chez le médecin récupérer ses médicaments dans les 12 heures, les repas trois fois par jours et l’emmener promener s’il le désirait.
    Bien sûr ce là à était respecter par ma belle mère par commodité marqué sur ce bail à nourriture, mais elle a payer sa mutuelle santé vu le bail je ne comprends pas pourquoi elle l’à fait…..pas du tout marqué sur se bail à nourriture comme je viens de te l’ėnoncer…..
    Maintenant elle nous dis qu’il doit y avoir un testament qui traîne alors que le notaire nous avez bien dis qu’il n’y aurait pas de suite s’il y en avait un ,qu’en pense tu?
    Excusé moi de t’envoyer un message aussi long
    Un grand merci
    Caroline

  243. Mr ci de me repondre

  244. Étant veuf et voulant vendre la maison en viager, dont j’ai hériter en donation de ma femme , mais celle ci ayant eu des enfants d’un précédent mariage , suis obliger de leur donner leur part a la vente de la maison en viager ?
    La part d’héritage de ses enfants représente la moitié , le bouquet ne pourra pas couvrir ses parts que je leurs doit ? Que ce passera t’il !
    J’ai 2 enfants , si je vends cette maison directement ou en viager je dois avoir leur accord ? Merci de votre réponse .

  245. Bonjour,
    Je viens d’être informée du décès de ma crédirentière et je devrais récupérer les clés sous 2 mois selon l’acte de vente;
    Quid si au jour de la remise de clés, l’appartement n’est pas totalement vidé ou si son état de propreté / entretien est très mauvais ? y aura t’il des recours possibles contre la succession ?
    merci de vos réponses toujours très compétentes

  246. Bonjour, voilà, nous avons pris un monsieur en viager et il est décédé cela va faire un an, les meubles n’étaient pas dans le viager et les héritiers refusent de signer (de prendre les meubles) car aucunes valeurs, comment doit on procéder car rien ne justifie dans le contrat de vente l’enlèvement des meubles, quels sont les délais ? que faire si rien ne bouge ? peut-on demander quelque chose par jour ? y a t-il des références de lois concernant le sujet, merci par avance pour votre réponse car on est un peu perdue et notre notaire étant très affairés ne donne pas trop de réponses.

  247. Bonsoir Pascal.
    Ce revirement semble bizarre, mais pour en avoir le coeur net, ilfaudrait prendre connaissance de l’acte de propriété du bien; difficile de trancher sdans connaitre ce genre de “détail”. Et d’abord qui souhaitais vendre à l’origine ? Si c’est le défunt, l’annulation est normale. Vous n’avez pas précisé.

  248. Bonsoir Djololo, Soleil, Steinmetz et Soso.
    Une fois encore, vos exemples démontrent qu’un contrat de viager doit aller dans le détail et prévoir les droits et les mesures à prendre quand le vendeur quitte le logement ou qu’il décède. Un contrat de viager vit sur plusieurs années et je ne comprends pas que l’on puisse se borner à une rédaction qui ne parle que du prix (le bouquet et la rente) comme si tout était réglé avec ces points. J’avoue que ça m’énerve un peu qu’on puisse laisser des acheteurs ou même des héritiers des vendeurs face à des problèmes qui auraient pu être anticipés; c’est aussi pour ça que les frais d’agence peuvent s’avérer plus importants (‘complexité, contrôle et suivi) que sur une vente classique. Pour Djololo on ne peut que conseiller le dialogue et la diplomatie en faisant valoir que des éléments de cuisine sont très compliqués à réinstaller ailleurs; de plus ce qui est fixé est en principe “immobilisé” et devrait rester; surtout quez le démontage peut occasionner des dégradations au bien appartenant au débit-rentier. Pour Steinmetz et Soso, si rien n’est précisé dans le contrat, vous pouvez difficilement solliciter les successeurs; vous êtes propriétaires depuis votre passage chez le notaire et vous devez assumer les soucis de votre propriété. Néanmoins, par précaution, je vous conseille d’envoyer un courrier recommandé aux héritiers leur indiquant votre intention de vider la totalité des éléments mobiliers occupant la maison à partir d’une certaine date (2 mois c’est bien, c’est le délai utilisé quand on prévoit) sans recours possible de leur part. S’ils refusent d’intervenir ou qu’ils ne répondent pas, le travail sera pour vous.

  249. Soleil, est un élément du contra qui fait partie de la négociation. Il n’y a a pas de pourcentage déterminé; en théorie elle peut varier de 0 à 100 % du prix de vente.
    Les frais d’agence sont calculés sur le prix de vente en viager,soit le prix d’estimation diminué de l’abattement pour le droit d’usage et d’habitation (DUH). Cet abattement varie logiquement en fonction de l’âge du ou des vendeurs. La revalorisation de la rente en cas de départ anticipé (et renoncement au DUH) n’est pas obligatoire mais elle est conseillée aux vendeurs pour la défense de leur pouvoir d’achat. Cette augmentation est de l’ordre de la négociation libre au moment du compromis; ensuite elle doit être respectée, car elle est devenue contractuelle.

  250. Bonsoir Caroline Thurmel.
    Je ne comprends pas très bien dans votre récit ce que vient faire votre belle mère dans le dossier. En tout état de cause, une fois le bien vendu (le jour où vous avez signé l’acte chez le notaire), il vous appartient et ne rentre pas dans la succession du vendeur. Donc qu’il y ait un testament ou pas, ce document ne peut plus avoir d’effet sur un bien qui n’appartient plus au défunt.

  251. Daniel Country, vous devez avoir l’accord des co-héritiers (les enfants) pour vendre et leur donner la part qui leur revient.

  252. Bonsoir
    seul madame voulais vendre car achete seul et separe de son mari depuis quarante ans nous avons recu courriers des enfants pour annuler le compromis car ils n ont pas ete consultes
    avant l edition du compromis ou seul madame figure s agit il d un faux en ecriture ou une faute grave de l agence. c elle ci ne semble pas preocupe ou seul l argent l interesse.notre prejudice est bien reel journee non travaille hotel restauration frais
    financier,notre depot de garantie est toujours bloque 5000 euros malgre lettre rar
    et mail au notaire c est le silence total de celui ci comme la chambre des notaires ou
    il est membre. nous pensions avoir de vrai pro mais visiblement ce n est pas le cas
    peu etre qu une assignation de tous sera la solution
    merci pour votre temps a nous repondre
    cordialement pascal
    cordialement pascal

  253. Bonjour pascal,
    Tout dépend dans quelles conditions Madame a acheté et de son régime matrimonial ; si elle a acheté pendant le mariage et qu’elle était sous le régime “légal” de communauté réduite aux acquêts le bien appartient à la communauté. Sauf à prouver qu’elle a acheté avec de l’argent qu’elle avait en propre (d’avant le mariage, ou héritage). En cas de decès du mari sa part revient à ses héritiers, en principe ses enfants.
    Mais si elle a acheté avant le mariage elle peut vendre seule.

  254. Bonjour,
    Je vous remercie pour cet article et cette vidéo très instructive, et permet d’y voir plus clair.
    Je souhaite acquérir un viager cependant en refaisant les calculs par rapport à la vidéo je ne m’y retrouve pas du tout, je m’explique :

    Le vendeur est une femme de 83 ans
    La valeur du bien est estimée à 262 500 €
    Une décote de 35%: 92 925 €
    Le bouquet (FAI): 72 312 €
    La rente: 1108 €

    Or d’après la vidéo le bouquet devrait être de 30% : 50872,5 €
    Celui indiqué de 42.64% : 72312 × 100 ÷ 169575 = 42.64
    Capital à convertir : 169575 – 72312 = 97263 €

    Barème de rente viagère 2012 pour une femme de 83 ans (disponible via les impôts) : 9.139
    Taux de rente : 1/9.139 x 100 = 10.94 %
    97 263 / 9.139 = 10642.63 € à l’année

    886.88 euros / mois, alors que leur proposition est de 1108 €/mois.
    Cela crée un écart de 2654 € à l’année, ce qui est considérable, j’ai grandement besoin de vos conseil.
    Merci de votre aide.

    Cordialement

  255. Bonjour
    En 2000 j’avais fais un viager à un monsieur sur ma maison et les terrains qui l’entoure
    Suite au décès de ce monsieur en 2008 le bien m’est revenu, de là j’ai refais un 2eme viager à ses deux enfants
    Mais avant le décès du monsieur du 1er viager j’avais un litige de propriété avec un voisin suivi d’une procédure en justice
    Est-ce que j’avais le droit de refaire un 2eme viager, à ce moment là
    Merci de me répondre
    Cordialement
    Municchi

  256. Bonjour, je suis en viager depuis 15 ans dans une maison malheureusement mon mari est décédé , je suis seule avec deux enfants et rencontre des grosses difficultes pour payer ma rente viagère 1200euro/mois; maison de 240M2 je me demandais s’il etait possible de louer une partie merci de m’informer.
    cordialement
    zaza

  257. Bonjour Fremin.
    Ravi que ma vidéo vous ait éclairci les choses.
    Concernant le bouquet, sachez qu’il n’y a pas de règle. Effectivement je préconise 30 % parce que c’est ce qui me semble le plus approprié. Mais on peut fixer le montant de son choix. Il ne faut juste pas monter trop haut, sans quoi il n’y a plus d’aléas et donc plus de viager.
    Vous parlez d’une décote de 35 %. J’en déduis qu’il s’agit de valeur correspondant au droit d’usage et d’habitation ? Si c’est le cas c’est un peu élevé…
    Pour le reste des calculs, et c’est ce que j’explique dans la vidéo, chacun à sa méthode et c’est pour cela que j’utilise celle-ci. Elle a le mérite de ne pas être bricolée et d’être fiscalement indiscutable. Vous trouverez autant de résultats que de méthode.
    Maintenant si on regarde les choses de prêt… la différence n’est pas si importante que ça… entre 886 et 1108 euros par mois, cela représente un peu plus de 26 000 € de capital de différence…. soit 10% de la valeur du bien. Le montant moyen d’une négociation dirons nous.
    Mais au delà, si on refait des calculs en partant sur une valeur de DUH de 20% (qui me semble plus réaliste), j’arrive à 1260 €/mois.
    Pour conclure, ça n’est pas une mauvaise affaire. A votre place, j’utiliserai donc leur éléments (valeur, DUH, bouquet), et le tableau de l’ISF (qui est indiscutable). Le résultat étant à votre avantage, appuyez vous dessus pour négocier au mieux.
    @ bientôt

  258. Bonjour Municchi,
    J’avoue avoir un peu de mal à suivre vos enchainements. Mais sur le fond rien ne l’interdit à partir du moment où vous en avez informé vos acquéreurs et qu’ils ont achetés en connaissance de cause. Si ce n’est pas le cas, ils pourraient se retourner contre vous.
    Bien à vous,

  259. Bonjour MORENA,
    si j’ai bien compris : vous avez acheté une maison en viager libre et vous occupez aujourd’hui cette maison.
    Dans ces conditions vous êtes propriétaire à part entière de votre maison, et à ce titre à même d’en disposer comme bon vous semble. Donc d’en louer une partie si vous voulez.
    Le paiement de rente viagère n’est rien d’autre qu’une modalité de paiement du prix.
    Cordialement,

  260. bonjour,
    mon père a vendu sa maison en viager et avant de décéder il y a quelques mois il logeait depuis quelque temps une petite petite fille de sa 2 ème épouse avec son compagnon . Lors de l’inventaire des meubles (entre les 2 familles) , j’ai découvert une maison dégradée qui ressemblait t plus à une porcherie qu’à une maison : la propriétaire va faire faire un constat de huissier puis une évaluation des travaux à refaire . Si je n’accepte pas la succession et s’il n’y a pas pas assez d’actif qui va payer ces travaux ??? apparemment pas moi mais je reste quand même très frileuse à la fois pour moi et pour mes enfants sur lesquels tout va retomber merci beaucoup de votre réponse et de vos conseils

  261. Bonjour,

    Petite question fiscale
    J’ai acheté un viagers libres et touche un loyers en location nue. Mais les impots commencent a peser très lourds.
    Est-il possible selon vous de les changer en location meublés ?
    Déclarer ces revenus en BIC réels me permettrait de déduire l’acquisition du bien par le biais des amortissements.
    J’ai même l’impression que le prix d’achat à amortir dans ce cas est compris frais de notaires, agence impots et rente viagère, pas simplement le bouquet.

    Exemple, Je touche 740 /mois et déduit 30% car suis en micro foncier. donc je suis imposé sur la base de 518 /mois.
    Mais si je passe en réel BIC je peux amortir les biens nécessaires à mon activité, en l’occurence la maison. Si le Px Achat est de 220000 => 367 me sont déduits je ne suis plus imposé que sur 373/mois. (j’ai compté une durée d’amortissement large 50 ans).
    Donc à eux tous seuls les amortissements couvrent le forfait mais est-ce bien cette base qu’il faut retenir et pas le bouquet ?
    Le rente peut elle s’assimiler à un paiement du prix par echéances ? Dans ce cas il me semble qu’on peut déduire aussi les intérets d’indexation.
    Si comme je le pense on peut louer notre viager sous quelque forme que ce soit nue ou meublé, je pense que faire un nouveau bail avec mon locataire va etre un prochain objectif.

  262. (oups) merci de votre réponse !! au fait

  263. Bonjour Cricri,
    De manière certaines : pas vous si vous renoncez à la succession.
    Sinon, il est bien difficile de savoir comment la justice pourrait tranché en pareil cas…
    Bien à vous,

  264. Bonjour Didier,
    Votre question touche davantage à la fiscalité qu’aux problématiques du viager. Cependant je vais essayer de vous répondre avec les connaissances qui sont les miennes en la matière.
    1/ oui vous pouvez louer en meublé
    2/ selon moi vous pouvez amortir les frais relatif à votre acquisition dans leur globalité en reconstituant le capital représenté par la rente, mais il serait judicieux de vous le faire confirmer par un expert-comptable.
    3/ non la rente n’est pas assimilable à des échéances de paiement. Oubliez les intérêts qui représentent un aspect purement technique du calcul pour monter un viager, mais sans aucune valeur fiscale.
    Bien à vous,

  265. Bonjour, Pour des raisons personnelles je ne souhaite plus donner suite aux versements de la rente ( suis débit rentière ) et y mettre fin au moyen d’une lettre recommandée avec AR auprès du notaire ( officieusement je sais par des voisins que le crèdirentier a quitté la maison , mais ne sait pas pour où) qui gère la réception de la rente .Est ce suffisant comme procédure .Je précise : j’accepte de perdre : bouquet , bien et montant des versements effectués. Merci de votre réponse .

  266. Bonjour,
    De combien de temps dispose t on pour intenter une action en justice en vue de faire annuler un viager qui s’est réalisé il y a trois ans au décès de ma tante ?
    Je vais essayé d’être brève et vous expliquer la situation .
    Ma tante , sans enfants ,âgée de 93 ans diminuée physiquement( quasi aveugle ,mobilité tres réduite(canne et fauteuil roulant )mais aussi moralement (traitement psychiatrique lourd (somnifères et anti dépresseurs ) a signé lors de mes vacances et des vacances de la personne qui s’occupait d’elle un viager concernant son logement avec son kine qu’elle connaissait depuis plus de quarante ans ,kine parfaitement au courant de son etat de sante, certes je ne nie pas l’amitié qui a pu s’instaurer et le fait que pendant longtemps le cousin du kine a été le médecin traitant de ma tante cela m à interpeller ne pouvant m’occuper de cela a l’époque des faits car j’étais préoccupé par l’état de santé de ma maman qui s’aggravait, j’ai laisser la situation en l’état .Ma maman etant décédé à présent je me pose la question .
    Je vous remercie de votre réponse et trouve votre site tres intéressant de plus votre parfaite connaissance du sujet me rassure

  267. J’ai acheté un appartement en viager occupé en 2011 par le biais d’un professionnel du viager qui prétend être le n°1 à un homme à l’époque de 63 ans , un ans après la vente ce monsieur a été placé sous tutelle ,en janvier 2015 son fils le tuteur m’attaque en justice afin de faire annuler la vente, il paraîtrais qu’au moment de la vente le vendeur n’était pas en bonne santé et souffrait de dépression .
    J’ai pris un avocat afin de me défendre.
    Le procès est en cours, à votre avis qu’elle décision la justice peut elle rendre .
    Cordialement.

  268. @damien, il est impossible de préjuger de cette décision, ne connaissant pas le contexte. Tout dépendra des preuves éventuelles apportées par le fils. En cas de condamnation vous pourrez vous retourner contre l’intermédiaire.

  269. Marie,
    C’est dommage. Un viager peu revendre.
    Il faudrait pouvoir lire la clause résolutoire insérée dans votre acte, mais il y a peu de chances que vous puissiez être à l’initiative.
    Arrêtez les paiements et laissez venir.
    Bien à vous,

  270. Marseille,
    Selon moi la prescription est de 5 ans, mais non pas à compter de son décès, mais à compter du jour où vous avez eu connaissance de la vente en viager de votre tante à son kiné.
    Pour rappel, il y a nécessité d’un aléas. Si au moment de la signature l’acheteur était en mesure de prévoir l’imminence du décès de votre tante, la vente sera nulle. (cass 1er chambre cille 4-7-2007 n°0613.275). Mais attention, si au delà de l’état de santé que vous décrivez ici, rien ne pouvait lui permettre de se projet sur le décès de votre tante, il sera difficile d’obtenir gain de cause.
    Reste encore le dol, si elle n’avait pas sa tête au moment de la signature.
    Bien à vous,

  271. Bonjour,
    J’ai acheté un viager libre il y a 4 ans . Le crédit rentier, âgé de 91 ans et avec lequel nous entretenons de très bonnes relations depuis 4 ans nous propose de ne plus payer la rente car il dit ne pas avoir besoin de cet argent pour bien vivre et souhaite que notre famille en profite.
    Quelles démarches entreprendre (courrier sous seing privé, acte notarié,…) pour être en ordre vis à vis de la loi et du fisc et éviter les éventuelles réclamations des héritiers au moment du décès ?
    C’est une très bonne nouvelle qu’il nous a annoncé mais je ne souhaite pas que cela se transforme en problème plus tard.
    J’imagine que cette question ne doit pas se poser souvent mais comme vos êtes manifestement un grand spécialiste dans le domaine du viager, je me permet de vous la soumettre.
    Merci d’avance pour votre réponse et bravo pour votre site.

  272. oups, erreur dans l’adresse mail. Désolé

  273. Marie ! Revendez votre viager. Pourquoi tout perdre ?

  274. Bonjour Christophe !! J ai l usufruit de la maison en viager que j ai dépuis 13 and !! La rente est immédiatement augmenté puisque c est prévu dans le contrat !! Fiscalement y a t il une possibilité de déduire une partie de cette rente si par exemple je loue cette maison !!

  275. Bonjour,
    Réel témoignage d´un sérieux prêt d’argent acquis
    Depuis 2 ans que je suis au chômage, je me suis lancé dans la recherche d’un prêt d’argent entre particulier pour créer une petite société et prendre soins de ma famille mais à
    chaque fois je tombe sur des escrocs. Tout récemment je me suis inscris sur des forums d’aides entre particulier où j’ai connu une Dame au nom de Jeannine Viguier qui m’a
    proposé son offre de prêt. Je vous avoue au départ j’étais sceptiques et arrogant avec elle. Je n’y croyais pas à son offre de prêt mais vue la situation cruciale de manque de
    moyen financier et le paiement des impôts et taxes qui m’attendent j’ai tenter de suivre ses instructions et remplir les conditions de son offre de prêt, dans les 72 heures qui ont
    suivis, elle m’a fais le transfert d’un crédit de 60.000 € sur mon compte.
    Cher ami (es) si vous êtes aussi dans le besoin de prêt d’argent, ne perdez pas le temps contactez le plus vite possible Mme Jeannine Viguier.
    Voici son e-mail: jeannineviguier7@gmail.com
    NB: N’oubliez pas de partager pour aider vos proches qui sont dans le besoin

  276. Bonjour Christophe,

    En 2012 notre mère agé de 86 ans à l’époque a vendu en viager la maison familiale… à notre neveu. Je ne pense pas qu’il a versé un “bouquet” car il ne disposait pas de fonds, par contre il verse mensuellement 1700 €, toutes ces manipulations ont été faites entre eux (arrangement) nous les 5 freres et 4 soeurs sommes nous déshérités? Peut être au niveau de la maison ? Mais si le bouquet n’a pas été règlé à l’établissement du contrat cette somme rente-elle dans l’héritage? Et si ma mère décede dans les 3 ans notre neveu aura payé 1700 X 72 mois soit 122400 € pour une maison qui en vaut 450.000 € Est -ce que l’acheteur en viager doit s’acquitter de la somme restante soit 328000 € et a qui reviens cette somme.

    Merci de me répondre ..Olivier

  277. Bonjour,
    Cela fait environs 02h30 que je lis ce forum. Merci pour votre professionnalisme .

  278. Bonjour,
    J’ai acheté une maison en viager il y a 30 ans et la personne à qui je verse une rente est décédée en novembre 2015. J’ai récupéré la maison en accord avec mon notaire. Mais là, récemment, je me suis aperçue que le raccordement de l’assainissement tout à l’égout n’a pas été fait. Je me suis renseignée auprès de l’agence de l’eau pour avoir une subvention mais on me dit que c’est trop tard car il fallait faire les travaux avant 2012 alors que je n’étais pas encore rentrée dans cette maison. Que puis-je faire?

  279. bonjour, j’ai acheté une maison en viager, la dame part en maison de retraite dès sa sortie de l’hopital, prévu fin juin, et est depuis le 5 juin à l’hopital, elle ne rentrera donc pas chez elle. Je remercie de me dire quel est le délai légal pour que je puisse habiter la maison, et à partir de quel évenement il débute, l’hopital ou la maison de retraite ? l’acte stipule qu’elle a juste un droit d’usage et d’habitation. merci de votre réponse, en espérant que votre blog génial et très fourni soit toujours d’actualité. Cordialement

  280. J’ai acheté un viager il y a dix ans. Mon crédit rentier ne veut pas me payer l’apurement des charges de l’année 2015 alors qu’il a toujours payé. Que dois-je faire ? nous n’avons pas de bonnes relations et l’agence qui nous a vendu le bien ne veut pas s’en occuper malgré qu’elle le soutien pour le moindre problème. Cordialement

  281. J’ai acheté un viager il y a dix ans. Mon crédit rentier ne veut pas me payer l’apurement des charges de l’année 2015 alors qu’il a toujours payé. Que dois-je faire ? nous n’avons pas de bonnes relations et l’agence qui nous a vendu le bien ne veut pas s’en occuper malgré qu’elle le soutien pour le moindre problème.
    Merci beaucoup pour votre réponse. Ai-je le droit de lui bloquer la rente jusqu’à la somme due ?
    Cordialement

  282. Bonjour, mes parents vont vendre leur maison en viager, est-il possible de l’acheter en viager avec une date butoire pour ne pas attendre la mort de mes parents ?

  283. Bonjour,
    J’ai en vue une annonce en viager mais j’ai encore quelques interrogations avant de me lancer. Je vous remercie d’avance pour les reponses que vous voudrez bien m’apporter.

    1) Assurance habitation. Le propriétaire doit souscrire une assurance propriétaire non occupant et les occupants, une assurance habitation classique.
    Pensez vous qu’il faille prévoir dans le contrat l’obligation pour eux d’une telle souscription et que dans le cas contraire, le propriétaire puisse la souscrire et la déduire des rentes?

    2) La taxe ordure ménagère incombe aux crédirentiers. Est t il également possible de prévoir dans le contrat la possibilité de la déduire d’une rente, plutôt que de la réclamer et de devoir patienter?

    3) Est ce qu’un état des lieux entrant est prévu?

    4) Doit t on prévoir des pénalités dans le cas où les héritiers ne rendraient pas les clés du logement après le départ des crédirentiers?

    5) comment savoir si les crédirentiers sont décédés ( j’ai lu plus haut qu’il leur revenait de prouver qu’ils étaient en vie). Pas toujours évident surtout pour ceux qui perdraient la tête!. Mais n’est ce pas pas le travail du notaire? En effet, il est bien à la recherche des héritiers lors du décès…
    Alors pourquoi lisons nous qu’il est parfois difficile de récupérer les clés du logement ne sachant pas vers qui se tourner? Nous ne connaissons pas forcément l’identité des héritiers ou de leur notaire.

    6) Si des rentes sont versées aux crédirentiers alors qu’ils sont décédés, sera t il possible de les récupérer?

    7) Le privilège du vendeur permet à ce dernier de récupérer son bien si une rente n’était pas versée, après constations d’un juge….
    Mais dans le cas où une rente n’était pas versée suite au décès du débirentier, les héritiers n’auront pas forcément en tête le viager existant et pourraient tarder à prendre le relai, non? Comment éviter que le viager soit rompu?

    Merci!

    Séverine.

  284. bonjour

    J’ai acheter un viager libre a terme en mars 2014. Le vendeur a juste garde sont hangar. depuis 2 ans il y vit dans son camping-car.
    At il le droit?
    j’ai impression d’avoir un semi libre !
    Jamais personne meme l’agence auraient pensé qu’il aller installer dans son hangar

    Merci de votre aide
    Cdt

  285. définition exacte du viager semi libre svp?

  286. Je vous remercie pour toutes ces informations! J’avais prévu de construire une piscine et heureusement que j’étais tombé sur votre article sur la méthode du viager. Il ne me reste plus qu’à effectuer un devis pour réaliser ma piscine en coque du coup.

  287. J’ai fait un viager avec ma tante qui est décédée il y a quelques jours. Dans combien
    de temps pourrais-je vendre la maison, est que je pourrais passer par une agence ou
    un notaire ? le viager a durée à peu près 4 ans.Les impôts me demanderons de payer
    quelque chose ? devrais-je donner des justificatifs de paiement pour les rentes. Merci
    pour votre réponse. Cordialement.

  288. bonjours
    je voudrai savoir que se passe t il si l aquereur n est plus solvable ficher banque de france sur une vente libre a terme de 10 ans reste 6 ans
    merci de me repondre

  289. j’iai vendudepuis 3 ans en viager mon appart que j’avais depuis 40 ans . J’ai un soucis avec la serrure de la porte blindée que j’avais installée il y a 20 ans mais cette serrure a été changée il y a 10 ans , le reparateur m’annonce une facture entre 7/800e correcte par rapport avec la précédente
    qui doit payer le proprietaire actuelle ou moi

    merci devotre reponse cl laurent

  290. Votre site me semblant riche en situations et réponses je me hasarde à poser les miennes:J’ ai acheté en 2013 une maison en viager grevée d’usufruit à un oncle par alliance “veuf et non remarié”qui tenait ce bien de ma cousine et marraine, sans descendant;or j’apprends,par hasard que cet oncle est remarié depuis 2012 Le notaire qui a rédigé l’acte authentique n’a donc pas vérifié l’état civil …Mais il m’affirme que cette erreur n’a aucune conséquence ?cependant cet oncle a déclaré la maison comme résidence principale(centre de ses intérêts économiques).S’il venait à décéder son épouse aurait-elle le droit de disposer de cette maison pour y habiter?je ne connais pas leur régime matrimonial et de plus elle a 15 ans de moins que lui…Si vous avez quelques pistes de recherche je vous remercie de me guider.

  291. Bonjour Laurent.
    A votre charge les petites réparations sur la serrurerie type graissage, réglage, changement de poignée.
    Pour une réparation plus lourde, comme cela semble le cas, le propriétaire (qui vous doit le clôt et le couvert) devra la prendre en charge. Attention toutefois : il a le choix du réparateur, et s’il vous laisse ce choix, vous devez lui faire approuver le devis.

  292. Bonjour Thomas.
    La maison vous appartient de plein droit depuis votre passage chez le notaire et vous pouvez donc en disposer comme bon vous semble. J’espère pour vous que la base d’évaluation pour le calcul du viager était réaliste et non pas sous estimée et qu’il y a 4 ans votre tante n’était pas très gravement malade. Sinon le fisc pourrait y voir une manoeuvre pour éviter de payer des droits d’héritage.
    Pour la remise en vente, un bon professionnel de l’immobilier (un agent) vous donnera une estimation qui vous permettra de vendre rapidement (si vous avez un agent CIMM vers chez vous, tout va bien se passer) 😉

  293. Bonjour Clarac,
    Selon moi cette erreur n’est pas sans conséquence puisque le conjoint survivant a droit à la jouissance gratuite du logement occupé à titre de résidence principale (et du mobilier le garnissant) pendant un an à compter du décès.
    Bien à vous,

  294. Re,
    Je complète… et si mon analyse est la bonne (à vous faire confirmer par un autre notaire, enfin un notaire compétent), vous pourrez vous retourner contre lui pour l’indemnisation du préjudice que vous pourriez subir si le vendeur venait à mourir avant son épouse.
    Bien à vous,

  295. Bonjour, je souhaite vendre en viager libre la maison de ma belle mère.
    Maison estimée à 165000 euros.
    Ma belle mère est partie en maison de retraite le viager serait donc libre.
    Elle a 87 ans et elle souhaite bénéficier d’une rente pour couvrir au maximum la différence entre sa retraite et le prix de la maison de retraite.
    Que peut on envisager ?
    Merci de votre réponse

  296. Bonjour JM Léger.
    Votre démarche semble claire, cohérente et adaptée.
    Il ne vous reste plus qu’à passer à l’action.
    1/ prendre contact avec un bon agent immobilier connaissant bien le marché local afin de partir sur une estimation juste de la valeur de marché du bien de votre belle mère, c’est à dire ni bradée, ni surévaluée.
    2 /soit votre agent maîtrise bien le viager et il vous fera une ou des simulations financières pour correspondre au mieux aux objectifs recherchés (financement de la maison de retraite).
    soit il s’adresse à un membre de son réseau (s’il appartient à un réseau) ou un confrère avec qui il a de bonnes relations, connaissant bien les mécanismes du viager et ils travailleront à deux pour vous informer correctement.
    Personnellement, j’interviens fréquemment avec des membres du réseau CIMM ou d’autres enseignes qui comprennent qu’un contrat si spécifique mal ficelé peut avoir des conséquences désastreuses à terme. Il est donc impératif de partir sur des bases suffisamment prévoyantes.
    Très bonne journée.

  297. Bonjour,j’ai acheter avec mon épouse il y a 15 ans une maison en viager hors depuis peu ayant perdu mon emploi mes revenus ont considérablement baisse et j’ai donc un gros problème pour financer ces mensualités alors ma question est la suivante est ce que nous pouvons arrêter cette achat en viager et quelles en sont pour nous les conséquences? et y aurait t’il pour nous des frais ? Merci de votre reponse

  298. On a jamais payé un viager on nous réclame rien depuis 9,ans que faire

  299. Bonjour, j’ai un frère qui n’a plus vu ni pris de nouvelle de notre mère, volontairement, depuis 20 ans.Depuis, je prends seule soin de notre mère. Maman est entrée dans une maison de retraite et n’a plus les moyens d’assumer la maison financièrement d’autant plus qu’elle se dégrade. Elle n’a pas non plus les moyens financiers d’y faire les travaux qui s’imposent pour pouvoir la louer. J’envisage de lui racheter la maison en viager . Le consentement de mon frère est-il obligatoire? quelles sont les impératifs pour éviter les problèmes avec mon frère après le décès de notre mère? D’avance, merci pour votre réponse.

  300. Bonjour, mes parents ont mis leur maison et terrain en viager sur deux têtes.
    Il est stipulé dans l’acte de viager que les héritiers possèdent deux mois pour débarasser les meubles et objets de la maison sous peine de 100 € de pénalité par jour dépassé ce délai… j’ai deux questions ; peuvent-ils encore revenir sur cette décision en faisant modifier l’acte avec une option de vente AVEC les meubles ?
    Dans la négative, si je me désiste de l’héritage officiellement, (avec procédure juridique bien évidemment) serai-je toujours contrainte et forcée à faire le déménageur d’un bien qui ne m’appartient pas ?? Merci par avance de m’aider, le fait accompli devant lequel mes parents m’ont mise, est plus douloureux psychologiquement que le reste….

  301. Pardon, je précise, je suis fille unique….. !!

  302. Bonjour Fabienne,
    Conformément à l’article 918 du code civil, les vente à charge de rente viagères consenties à un successible en ligne directe sont réputées constituer des donations hors part successorale.
    Cordialement,
    Christophe

  303. Bonjour Patrick,
    Pour pouvoir vous répondre, il faudrait avoir accès à votre titre de propriété et vérifier qu’une clause résolutoire y ait été insérée. Celle-ci peut être simple ou de plein droit. Dans ce dernier cas, le juge n’aura aucun pouvoir d’appréciation et constatera la résolution. Dans les autres cas, un juge pourrait annuler la vente ou vous condamner au paiement des arrérages et d’indemnités.
    En outre, en cas d’annulation de la vente, il faut vous préparer à ce que vous perdiez le bouquet et l’ensemble des arrérages déjà versés.
    Cordialement,

  304. Romuald,
    Est-ce une bonne raison pour ne pas payez ?
    Moralement, j’ai mon avis ; juridiquement il faudrait voir votre acte. A défaut de stipulation spécifique à l’acte, la rente est réputée quérable (on doit vous la réclamer), mais on peut aussi convenir qu’elle soit portable.
    En outre, sachez qu’en la matière, la prescription est de 5 ans. On ne peut pas vous réclamer plus de 5 ans d’arriéré de rente.
    Enfin, et surtout si vos vendeurs sont de personnes âgées, on peut supposer qu’elles aussi ne savent pas comment réagir à cet impayé. Rien n’interdit alors de vous rapprocher d’elles pour comprendre la situation.
    Cordialement,
    Cordialement,

  305. Bonjour Co,
    Concernant la première partie de votre question : si l’acte auquel vous faite référence n’est qu’un avant contrat, cela est possible avec l’accord de l’ensemble des parties. S’il s’agit de l’acte authentique, c’est plus compliqué, mais rien n’interdit une convention sur ce point, toujours avec l’accord de l’ensemble des parties.
    Concernant la seconde partie de votre interrogation, la réponse est déjà dans votre question : comment être héritier si vous vous refusez l’héritage ?
    Cordialement,
    Christophe

  306. Patrick, plutôt que d’aller au clash, je vous conseille de remettre en vente ce viager par l’intermédiaire d’un agent qui maîtrise bien ces contrats. Si vous le revendez, vous resterez responsable juridiquement, mais si tout se passe bien (comme dans la grande majorité des cas) vous récupérerez au moins une grande partie de ce que vous bavez déboursé. Ne soyez pas trop gourmand : vous vendrez pluis vite et vos dettes s’accumuleront moins longtemps.

  307. Bonjour Co,
    Je ne sais pas comment est rédigé l’acte. Mais si vous êtes désignée comme héritière devant assumer de débarrasser les meubles, le fait de vous dégager de cette qualité vous exonère peut être. Par contre si c’est Madame Untel (vous nommément) qui êtes en charge, vous avez intérêt à renégocier une convention pour amender cette clause du contrat. Au passage, je ne comprends pas que le rédacteur, dès le compromis (avant-contrat) n’ai pas pris soin de vous demander votre accord…

  308. Bonjour
    J’ai vendu ma maison en viager à une personne,et au fil du temps de côtoyé ment ont c’est marier .
    Ont est en retraite tous les deux et on voudrait changer de région ,peut’on vendre la maison en cassant le viager ou la vendre comme une vente simple.
    Cordialement

  309. Bonjour
    je voudrais savoir si je peux vendre ma maison en vente simple,je l’ai vendu en viager ,et je me suis marié avec l’acheteur 2 année plus tard,nous sommes en retraite tous les deux et nous voudrions quitter la region .
    j’espère de tous coeur que vous me répondrais
    cordialement
    Brigitte

  310. Bonjour Brigitte.
    Le jour où vous avez vendu votre maison, celle ci est devenue la propriété de votre acheteur. Aujourd’hui, si celui ci est votre conjoint, cela ne change rien. Il reste propriétaire de cette maison par une acquisition antérieure à votre mariage et donc libre de la vendre si vous ne souhaitez plus l’habiter et que le contrat de viager mentionne un simple droit d’usage et d’habitation. De votre côté, avez vous continué à percevoir une rente après votre mariage ? Autre point, avez vous fait rédiger un contrat de mariage ?

  311. Bonjour Brigitte,
    Comme le rappelle Philippe, cette maison est celle de votre conjoint, sauf à ce que vous vous soyez mariés sous le régime de la communauté universelle. Dans tous les cas, il est tout a fait possible de la vendre dans le cadre d’une vente traditionnelle à partir du moment où vous renoncez à votre droit d’usage et d’habitation.
    Bien à vous,
    Christophe

  312. Bonjour Christophe,
    j’ai acheté un appartement en viager occupé, la crédirentière possède un droit d’usage et d’habitation et prétend habiter l’appartement. Cependant j’ai appris qu’ elle est partie vivre chez sa fille à l’étranger et d’après mes observations a laissé l’usage de l’appartement à une autre personne. Ceci constitue une atteinte au contrat. Que puis-je faire? Comment connaître l’identité de l’occupant? Et comment puis-je prouver que la crédirentière n’y habite pas elle-même?
    Merci
    Cordialement
    Isabelle
    Merci

  313. Bonjour Christophe
    Je vous remercie de me répondre c’est gentil de votre part, nous n’avons pas fait de contrat de mariage.
    Car le notaire où j’ai acheté la maison et fait le viager me dit que l’ont peux la vendre avec une personne qui rachète le viager.
    C’est là ma question pour la vente traditionnelle ,est ce que l’on peux la vendre avec un autre notaire .Cordialement, Brigitte

  314. Bonjour Isabelle,
    Vous pouvez commencer par envoyer une LRAR à l’intention de la crédirentière pour voir si elle est réceptionnée et qui a signé le récépissé, et/ou envoyer un huissier, obtenir des témoignages des voisins, etc…

  315. Bonjour
    Je vous remercie de me répondre ,c’est gentil de votre part.Nous n’avons pas fait de contrat de mariage .Le notaire où j’ai acheté la maison et fait le viager ,me dit que je peux la vendre avec un repreneur qui rachète le viager.
    C’est là ma question peut ‘ont la vendre avec un autre notaire.
    Cordialement
    Brigitte

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